Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/6183
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2022.
1.1.
Bij beschikking van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 700.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 11 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld van [naam 3] (taxateur). Namens eiser is [naam 4] verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde [naam 1].
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 1995 in de wijk [naam wijk]. De gebruiksoppervlakte bedraagt 160 m². De woning bevat een berging, een dakterras/balkon en een overdekte parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. In bezwaar heeft eiser gevraagd om alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling heeft betrokken zoals de grondstaffels, liggingsfactoren, de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden. Deze gegevens zijn niet verstrekt, maar hebben volgens eiser enkel ter inzage gelegen.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat ten tijde van de bezwaarperiode een passief inzagerecht van toepassing was. Nu de bestuursrechter het bestreden besluit ex tunc toetst heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ destijds niet geschonden.
5.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1]
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door in bezwaar de gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de WOZ-waarde niet toe te sturen, maar enkel ter inzage te leggen. Anders dan de heffingsambtenaar stelt was er gedurende de bezwaarperiode geen sprake van een passief inzagerecht. In het arrest van 18 augustus 2023 concludeert de Hoge Raad op basis van de parlementaire geschiedenis van de Wet WOZ dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ een toezendplicht op verzoek inhoudt voor wat betreft de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde. In dit arrest wordt niet van koers veranderd, maar legt de Hoge Raad uit hoe artikel 40, tweede lid, Wet WOZ bedoeld is. De beroepsgrond slaagt.
5.4.
Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 560.000,-. De vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Het object [adres 2] heeft een betere ligging en een beter uitzicht dan de woning. Dit geldt eveneens voor het object [adres 3]. Dit object is daarnaast ook zeer luxe afgewerkt, waardoor dit voor voorzieningen een ‘4’ (bovengemiddeld) zou moeten krijgen. Het object [adres 4] is niet bruikbaar omdat dit object niet op de vrije markt is aangeboden. De heffingsambtenaar heeft daarnaast geen rekening gehouden met het afnemend grensnut, terwijl twee van de vergelijkingsobjecten 21 m² kleiner zijn dan de woning. Het object [adres 5] is verder ten onrechte niet in de waardebepaling betrokken. Dit object onderbouwt een lagere waarde van de woning.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de [straatnaam]. Het verdient weliswaar de voorkeur om identieke panden te gebruiken bij de waardering, maar deze zijn niet altijd voorhanden. Hoewel het object [adres 4] niet op de vrije markt is verkocht, is dit object wel bruikbaar omdat de verkoopprijs is beoordeeld als marktconform en bruikbaar. Het door eiser voorgestelde object [adres 5] is niet bruikbaar omdat dit een verkoop uit een erfenis betreft. In dat geval accepteren verkopers vaker een lagere prijs teneinde de nalatenschap spoedig af te wikkelen. Bovendien is deze verkoopprijs niet marktconform. De correctie voor de luxe afwerkingen van de [adres 3] zit in het onderhoud. Hiermee is aldus rekening gehouden.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woningbepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. De rechtbank oordeelt eerst of de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten aan de [adres 3], [adres 2] en [adres 4] bruikbaar zijn bij de waardering. Nu het object [adres 4] niet op de vrije markt is aangeboden, is dit object in beginsel niet bruikbaar bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende toegelicht waarom dit object alsnog een goede onderbouwing voor de waarde betreft. De enkele stelling dat de verkoopprijs marktconform is, is hiervoor onvoldoende. Wat overblijft zijn de twee objecten [adres 3] en [adres 2]. Zonder het object [adres 4] zakt de gemiddelde m²-prijs van de (twee overgebleven) vergelijkingsobjecten onder de m²-prijs van de woning in kwestie. De heffingsambtenaar heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
7.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, behoeft wat eiser voor het overige in beroep heeft aangevoerd over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde geen behandeling meer.
Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is?
8. Nu de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voorgestane waarde van € 560.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
8.1.
De rechtbank acht eveneens de door eiser voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk geworden bij gebrek aan onderbouwing.
De rechtbank stelt de waarde vast
9. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 650.000,-.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
11.1.
De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 650.000,-.
11.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370,-. De uitbetaling dient plaats te vinden op het rekeningnummer van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 650.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 650.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.