Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10935811 VV EXPL 24-84 en 10996929 VV EXPL 24-142
datum uitspraak: 2 april 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak met zaaknummer 10935811 (hoofdzaak) van
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiseres in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. Y. Abdi,
tegen
1.[persoon B] ,
2.
[persoon C] ,
[persoon C] ,
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagden in de hoofdzaak,
eisers in vrijwaring,
gemachtigde: mr. D.A. Evertsz,
en
in de zaak met zaaknummer 10996929 (vrijwaring) van
1.[persoon B] ,
2.
[persoon C] ,
[persoon C] ,
woonplaats: [woonplaats 2] ,
eisers in vrijwaring,
gemachtigde: mr. D.A. Evertsz,
tegen
De Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te [plaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde in vrijwaring,
die niet is verschenen.
De partijen worden ‘ [persoon A] ’, ‘ [persoon B] c.s.’ en ‘de VvE’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier in de hoofdzaak bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 maart 2024, met bijlagen;
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [persoon B] c.s, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord van [persoon B] c.s., met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [persoon A] ;
- de schriftelijke wijziging van eis;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 maart 2024.
1.2.
Het dossier in de vrijwaringszaak bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 maart 2024, met bijlagen.
1.3.
Op 19 maart 2024 heeft in beide zaken een gezamenlijke mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [persoon A] en de gemachtigde; [persoon B] c.s. en de gemachtigde. Namens de VvE is niemand verschenen; tegen haar is verstek verleend in de vrijwaringszaak.
2.De beoordeling
Waar gaan deze zaken over?
2.1.
[persoon A] huurt sinds een aantal jaar de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). Het betreft een appartement. De huurprijs bedraagt nu
€ 897,75 per maand. [persoon B] c.s. zijn op 28 mei 2020 eigenaar geworden van deze woning. Als eigenaar van deze woning zijn [persoon B] c.s. van rechtswege lid van de VvE. Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van schimmelvorming in de woning. [persoon A] klaagt er al jaren over en [persoon B] c.s. hebben ook wel actie ondernomen, maar het probleem is daarmee niet verholpen.
2.2.
[persoon A] eist in dit kort geding (na eiswijziging) een veroordeling van [persoon B] c.s. om de gebreken te herstellen, door een mechanische ventilatie te (laten) installeren, op straffe van een dwangsom, alsook de huurprijs te verlagen zolang de gebreken niet zijn hersteld. [persoon B] c.s. stellen dat zij al het mogelijke hebben gedaan om de schimmelproblematiek en andere problemen op te lossen, maar dat de gebreken niet aan hen kunnen worden toegerekend. De oorzaak van de gebreken is gelegen in het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw, waarvoor de VvE verantwoordelijk is.
2.3.
De VvE is aansprakelijk voor de door [persoon B] c.s. geleden en nog te lijden schade en de VvE is gehouden [persoon B] c.s. te vrijwaren, aldus [persoon B] c.s. De VvE is niet in de procedure verschenen, zodat van haar geen verweer bekend is.
2.4.
De kantonrechter is het grotendeels eens met [persoon A] en zal de eis in de hoofdzaak daarom voor het grootste deel toewijzen. Ook zal de eis in vrijwaring worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen komt.
in de hoofdzaak
eiswijziging
2.5.
[persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling haar eis gewijzigd. [persoon B] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging.
2.6.
De kantonrechter gaat aan dit bezwaar voorbij. Uit artikel 130 Rv volgt dat zolang geen termijn voor het wijzen van eindvonnis is bepaald, de eiser in beginsel bevoegd is zijn eis te veranderen of te vermeerderen. Dat is slechts anders indien uit de eisen van een goede procesorde volgt dat de gedaagde door die wijziging van eis onredelijk wordt belemmerd in zijn verdediging of het geding daardoor onredelijk wordt vertraagd. [persoon A] heeft op de mondelinge behandeling haar eis gewijzigd. [persoon B] c.s. hebben op dat moment ook de gelegenheid gekregen om op die eiswijziging te reageren en hebben van die gelegenheid ook gebruik gemaakt. Van onredelijke belemmering in de verdediging of een onredelijke vertraging van het geding is geen sprake. De gewijzigde eis ligt bovendien in feite besloten in de eis zoals die reeds bij dagvaarding was geformuleerd en is daarmee eigenlijk een eisvermindering. [persoon A] vorderde bij dagvaarding immers in zijn algemeenheid dat [persoon B] c.s. zouden worden veroordeeld om de problematiek te verhelpen; de gewijzigde eis (het (laten) installeren van een mechanische ventilatie om de schimmelproblematiek op te lossen) is in feite een specificatie van de oorspronkelijke eis. Daarom zal de kantonrechter beslissen op de gewijzigde eis.
beoordeling van een eis in kort geding
2.7.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [persoon A] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [persoon B] c.s. als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
spoedeisend belang
2.8.
De kantonrechter oordeelt dat [persoon A] voldoende heeft onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar eis. Zij heeft duidelijk gemaakt dat de schimmelproblematiek in de woning een ernstige bedreiging vormt voor de gezondheid van haar en haar gezin en dat zij er groot belang bij heeft dat effectieve maatregelen zonder uitstel worden genomen. Daarnaast speelt dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering (artikel 7:257 lid 3 BW). Zowel vanwege het gezondheidsaspect als vanwege de genoemde vervaltermijn is de schimmelproblematiek in de woning van dermate ernstige aard dat [persoon A] de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.
vordering om een mechanische ventilatie te (laten) installeren
2.9.
De kantonrechter oordeelt dat [persoon B] c.s. een mechanische installatie moeten (laten) installeren.
2.10.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ligt de oorzaak van de schimmelproblematiek in gebrekkig onderhoud van de woning en kan dit als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden gekwalificeerd. Uit de overgelegde stukken, met name uit de rapporten van Lekkage.nl van 23 februari 2023 en van 24 april 2023 (die in opdracht van de VvE zijn opgesteld), kan worden opgemaakt dat de schimmelproblematiek meerdere oorzaken heeft. Het advies is om de dakbedekking te laten repareren en de schoorsteen te renoveren. In het tweede rapport wordt geadviseerd beter te ventileren, de temperatuur niet onder de 15/16 graden te laten komen en te overwegen mechanische ventilatie aan te leggen. In e-mails van de VvE van 28 juli en 16 augustus 2023 aan [persoon A] en [persoon B] c.s. en een e-mail van 21 februari 2024 aan de gemachtigde van [persoon B] c.s. blijkt dat de VvE meent dat de problematiek zo goed als zeker wordt veroorzaakt door koudebruggen. Eind 2024 of begin 2025 zal er groot onderhoud worden uitgevoerd, waarbij de VvE ervan uitgaat dat dat het probleem zal verhelpen. In de tussentijd zou volgens de VvE de schoorsteen moeten worden aangepakt en moet de dakbedekking mogelijk vernieuwd worden. Hoewel goed ventileren aan een oplossing zou bijdragen, is de VvE niet bereid om een mechanisch ventilatiesysteem te plaatsen, omdat zij zegt niet te kunnen verantwoorden dat er bij één woning een mechanische ventilatie wordt geplaatst en bij de andere 29 woningen niet.
2.11.
De schimmelproblematiek is een gebrek dat aan [persoon B] c.s. als verhuurder kan worden toegerekend. Het verweer van [persoon B] c.s. dat de schimmelproblematiek gekwalificeerd moet worden als een “feitelijke stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en dus niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW moet worden verworpen. Dat de oorzaak gelegen is in de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw, dat door de VvE wordt beheerd, wil niet zeggen dat [persoon B] c.s. niet verantwoordelijk zijn voor deze gebreken. De VvE is gerechtigd en verplicht om werkzaamheden in de gemeenschappelijke gedeelten te laten uitvoeren. Indien de VvE dit nalaat, komt dat in de verhouding tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] voor rekening van [persoon B] c.s. als verhuurder.
2.12.
[persoon B] c.s. hebben niet weersproken dat het installeren van mechanische ventilatie aan een (tijdelijke) oplossing zou kunnen bijdragen. De kantonrechter oordeelt daarom dat [persoon B] c.s. binnen een termijn van 60 dagen een mechanische ventilatie moeten (laten)installeren. Een termijn van 30 dagen is niet redelijk, mede gelet op de omstandigheid dat [persoon B] c.s. afhankelijk zijn van de VvE en mogelijk van andere derden. De kantonrechter acht de gevorderde dwangsom te hoog. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde dwangsom te stellen op een bedrag van € 50,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00.
vordering tot terugbetaling van de huurprijs
2.13.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [persoon A] recht op huurprijsvermindering, omdat er sprake is van een gebrek dat [persoon B] c.s. moesten verhelpen en [persoon A] minder huurgenot heeft gehad (artikel 7:207 jo 7:257 BW).
2.14.
Het verweer van [persoon B] c.s. dat er sprake is van eigen schuld aan de kant van [persoon A] gaat niet op. [persoon B] c.s. verwijten [persoon A] dat er onvoldoende wordt geventileerd in de woning. Dit valt niet te rijmen met de eveneens geconstateerde tochtproblemen. Op de zitting heeft [persoon A] voldoende toegelicht dat zij de woning ventileert waar dat kan en dit is door [persoon B] c.s. niet weersproken. Dat [persoon A] een aandeel heeft in het ontstaan en voortduren van de schimmelproblematiek is dan ook niet aannemelijk.
2.15.
De kantonrechter acht het waarschijnlijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat een vermindering van 50% van de huurprijs onder de omstandigheden redelijk is. Daarom wordt de vordering tot betaling van 50% van de huursom over een periode van 6 maanden voorafgaand aan de datum van dagvaarding in dit kort geding (oktober 2023 tot en met maart 2024) toegewezen. Uitgaand van een huurprijs van € 867,75 per maand (exclusief servicekosten) zal een bedrag van € 2.603,25 (de helft van € 867,75 x 6 maanden) worden toegewezen.
vordering tot huurprijsvermindering
2.16.
In de overgelegde stukken heeft [persoon A] aangegeven dat zij voortaan de helft van de huur zal gaan betalen (brief van 8 februari 2024) en ook op de zitting heeft [persoon A] dat bevestigd. De kantonrechter ziet daarom geen reden om de huurprijs voor de toekomst in kort geding nu te verminderen dan wel te wijzigen, nog afgezien van de vraag of een dergelijke vordering in kort geding toewijsbaar is. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat [persoon A] binnen afzienbare termijn een bodemprocedure aanhangig zal maken.
buitengerechtelijke incassokosten
2.17.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [persoon A] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [persoon B] c.s. de kans hebben gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). Het is niet gesteld of gebleken dat een dergelijke brief is gestuurd.
subsidiaire eis
2.18.
Nu de primaire eis (grotendeels) wordt toegewezen hoeft de subsidiaire eis niet meer te worden besproken.
proceskosten
2.19.
[persoon B] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [persoon A] op € 138,80 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.335,80. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen.
in de vrijwaringszaak
2.20.
De VvE is niet verschenen in deze procedure. Tegen haar is verstek verleend.
2.21.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter komt de vordering van [persoon B] c.s. niet ongegrond of onrechtmatig voor en wordt dan ook toegewezen.
2.22.
De VvE moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [persoon B] c.s. op € 138,82 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 816,82. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.23.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
3.1.
veroordeelt [persoon B] c.s. om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis, een mechanische ventilatie te (laten) installeren in de woning van [persoon A] , op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat zij niet aan de veroordeling voldoen, met een maximum van € 10.000,00;
3.2.
veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen € 2.603,25;
3.3.
veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten in de hoofdzaak, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op
€ 1.335,80 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
in de vrijwaring
3.4.
veroordeelt de VvE om te doen en te betalen datgene waartoe [persoon B] c.s. in de hoofdzaak jegens [persoon A] worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;
3.5.
veroordeelt de VvE in de proceskosten in de vrijwaringszaak, die aan de kant van [persoon B] c.s. worden begroot op € 816,82;
in de hoofzaak en in de vrijwaring
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
821