Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5091
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 233.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een aanvullend beroepschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2023 op zitting behandeld. Ter zitting zijn verschenen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld van [naam 2], taxateur.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft na de zitting aanvullende stukken ingediend.
1.7.
Partijen hebben verklaard geen gebruik te willen maken van het recht op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek op 7 december 2023 gesloten.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit het jaar 1981, gelegen in de buurt Beverwaard in Rotterdam.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 187.000,- bedraagt. De woning is gedateerd en er is sprake van achterstallig onderhoud. Het sanitair en de keuken zijn 25 jaar oud, en de cv-ketel is ouder dan 20 jaar. De voorzieningen moeten daarom op ‘slecht’ worden vastgesteld. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] tonen dit mede aan. De voorzieningen van de woning zijn namelijk slechter dan de voorzieningen van [adres 2] en zijn daarentegen vergelijkbaar met die van [adres 3]. Ten onrechte is enkel voor [adres 3] een correctie toegepast voor de voorzieningen. Verder is er onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van houtrot en achterstallig schilderwerk. De ligging van de woning is slecht ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3]. Voor de woning loopt namelijk een tramspoor dat overlast veroorzaakt. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met het verkoopcijfer van [adres 5]. Dit betreft een hoekwoning, gelegen aan het tramspoor, die qua staat vergelijkbaar is met de woning.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in dezelfde buurt en gebouwd in de jaren ‘80.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft onvoldoende informatie verstrekt, zoals foto’s van (de binnenzijde van) de woning, op grond waarvan zou kunnen worden getwijfeld aan de waardering van de voorzieningen en het onderhoud. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar met behulp van de foto’s van de binnenzijde van [adres 2] en zijn uitleg op zitting voldoende toegelicht waarom hij de voorzieningen hiervan op ‘gemiddeld’ heeft vastgesteld. [adres 3] is na de koop voor € 25.000,- verbouwd. De heffingsambtenaar heeft deze verbouwingskosten niet meegenomen in de berekening van de WOZ-waarde. De ligging van [adres 2] is vergelijkbaar met de ligging van de woning. De andere twee vergelijkingsobjecten zijn iets rustiger gelegen. De heffingsambtenaar heeft op zitting voldoende toegelicht dat de nabijheid van een tram zowel voor- als nadelen kan hebben. Er hoeft vanwege dergelijke omstandigheden daarom niet zonder meer een correctie voor de ligging te worden toegepast. Ten slotte staat het de heffingsambtenaar vrij om een eigen keuze te maken voor wat betreft vergelijkingsobjecten. Dit hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar de vergelijkingsobjecten moeten wel voldoende representatief zijn. De heffingsambtenaar is dan ook niet gehouden om [adres 5] bij zijn vergelijking te betrekken. [2] De heffingsambtenaar heeft dit object niet gebruikt, omdat het een ander type woning betreft, namelijk een woning met twee woonlagen. Verder is [adres 5] in slechte staat verkocht en nadien voor € 35.000,- verbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.