Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/4761
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
[verweerder]
(gemachtigde: mr. E. Blom).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Barendrecht (de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 871.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres hiertegen gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 767.000,-.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 30 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en van verweerder deelgenomen. Tevens was [persoon A] namens verweerder aanwezig.
1.4
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en verweerder in de gelegenheid gesteld om nadere gegevens in geding te brengen.
1.5
Verweerder heeft op 12 februari 2024 een huurcontract van het object [adres 2] en drie akten van levering van vergelijkingsobjecten in geding gebracht.
De gemachtigde is vervolgens in de gelegenheid gesteld om hierop uiterlijk 26 februari 2024 zijn reactie te geven. Nadat binnen deze termijn geen reactie is ontvangen, heeft de rechtbank bij brief van 29 februari 2024 een rappel verstuurd en de gemachtigde de gelegenheid gegeven om uiterlijk 14 maart 2024 een reactie te geven. Ook na deze brief heeft de rechtbank geen reactie gekregen, waarna de gemachtigde bij brief van 26 maart 2024 nogmaals de gelegenheid is geboden om binnen een week te reageren. Ook binnen deze termijn is geen reactie van de gemachtigde is ontvangen.
De rechtbank heeft vervolgens, nadat desgevraagd geen van beide partijen heeft verklaard op een nadere zitting te willen worden gehoord, het onderzoek op 3 april 2024 gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. Eiseres is de gebruiker van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is een winkel van eiseres, gelegen op een bedrijventerrein in Barendrecht. De vloeroppervlakte is 940 m² en het bouwjaar is 2010.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum
1 januari 2021. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor zover de gemachtigde van eiseres in zijn stukken heeft volstaan met algemene, weinig inhoudelijke, onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben, zal de rechtbank aan die stukken en stellingen voorbij gaan.
Derde belanghebbende(n)
6. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
WOZ-waarde
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of verweerder daarin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
8. In dit geval onderbouwt verweerder de waarde zowel door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) als door middel van de vergelijkingsmethode. Tussen partijen is niet in geschil en de rechtbank sluit zich daarbij aan, dat beide methode bruikbaar zijn om in dit geval de waarde te onderbouwen.
9. In de onderbouwing door middel van de hwk-methode houdt verweerder een huurwaarde van € 86,- per m² aan.
Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar het huurcijfer van het buurpand, [adres 2] van € 70.000,-. Vanwege de zeer goede vergelijkbaarheid wat ligging en overige kenmerken betreft acht de rechtbank dit goed bruikbaar en bovendien is dit huurcijfer in de coronaperiode en vlakbij de waardepeildatum tot stand gekomen, namelijk op 1 november 2020. Weliswaar volgt uit het huurcijfer van [adres 2] een huurwaarde van € 81,- per m², maar dit object is, behalve de entree, op de bovenverdieping gelegen, terwijl de onroerende zaak op de begane grond ligt. Een winkel op de begane grond heeft een duidelijk hogere huurwaarde dan een winkel op een (boven)verdieping. Gelet hierop is een huurwaarde van de onroerende zaak van € 86,- dan niet te hoog.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat verweerder het volledige huurcontract van [adres 2] moet overleggen en dat hij hierop binnen twee weken een reactie zal geven. De rechtbank heeft verweerder vervolgens in de gelegenheid gesteld deze huurovereenkomst te overleggen, wat verweerder op 12 februari 2024 heeft gedaan. Ondanks zijn toezegging heeft de gemachtigde hierop niet binnen twee weken een reactie gegeven en ook daarna is een reactie uitgebleven, ondanks dat de rechtbank hem daar alle gelegenheid voor heeft gegeven. De rechtbank acht het huurcijfer van [adres 2] bruikbaar om de huurwaarde te onderbouwen en acht gelet op dit huurcijfer de door verweerder aangehouden huurwaarde niet te hoog.
Daarnaast heeft verweerder verwezen naar het huurcijfer van [adres 3] van € 96,- per m². Deze huurovereenkomst is in februari 2017 tot stand gekomen en dus niet meer bruikbaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2021, maar de rechtbank ziet hierin wel een indicatie dat de huurwaarde door verweerder niet te hoog is vastgesteld.
10. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 9,5 aan. Verweerder onderbouwt deze factor met de bottom-up methode.
10.1
Volgens de gemachtigde van eiseres gaat verweerder daarbij uit van een te laag leegstandsrisico. De rechtbank volgt hem hierin niet.
Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van 6,6 maanden op een huurovereenkomst van vijf jaar. Dat is 11 %. Uit de cijfers die verweerder heeft overgelegd over de leegstand van winkels in Barendrecht, blijk dat op 1 januari 2021 4 % van de winkels in Barendrecht leeg stond.
Een leegstandsrisico van 11 %, vindt de rechtbank dan niet te laag, mede omdat ook in de door verweerder gehanteerde risico-opslagen nog zes maanden aanvangs- en frictieleegstand zijn verdisconteerd.
Voor het overige heeft de gemachtigde van eiseres de door verweerder in de berekening gebruikte gegevens niet bestreden en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
11. De algemene stelling van de gemachtigde van eiseres dat te weinig rekening is gehouden met de coronacrisis en dat dit een onvoorziene omstandigheid was doet aan het voorgaande niet af.
Feit is namelijk dat ook in de coronatijd 4 % van de winkels leeg stond in Barendrecht, ruim onder het aangehouden leegstandsrisico percentage van verweerder.
12. Dit betekent dat verweerder aannemelijk maakt dat een kapitalisatiefactor van 9,5 niet te hoog is en dat verweerder ook wat betreft de waarde in zijn geheel op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
13. Verweerder maakt tevens op basis van de vergelijkingsmethode aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder verwijst in dit kader naar de verkoopcijfers van [adres 7] , [adres 5] en [adres 6] ev, allemaal gelegen op dezelfde woonboulevard in Barendrecht.
Van deze objecten heeft verweerder nadat de zaak op zitting is aangehouden de koopovereenkomst overgelegd, zodat de gemachtigde van eiseres hierop kon reageren.
Dat heeft de gemachtigde van eiseres niet gedaan, hoewel hij daar meermalen de kans voor heeft gekregen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat deze verkopen bruikbaar zijn om de waarde te onderbouwen.
Gelet op het feit dat uit deze verkopen een gemiddelde verkoopprijs per m² volgt van
€ 1200,-, € 1288,- en € 1100, terwijl voor de onroerende zaak een waarde van € 815,- per m² is aangehouden, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. De slotsom is dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
Schadevergoeding
15. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 7 april 2022. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 april 2024.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.