Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10742976 CV EXPL 23-27470
datum uitspraak: 12 april 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. N.C. van Eck,
tegen
de stichting
STICHTING ONTDEKHOEK ROTTERDAM-RIJNMOND,
vestigingsplaats: Rotterdam
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
vertegenwoordigd door [naam 1].
De partijen worden hierna “De Gemeente” en “De Ontdekhoek” genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 2 oktober 2023, met producties;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 19 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 29 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de nader overgelegde producties aan de zijde van De Gemeente.
1.2.
Op 28 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens De Gemeente waren daarbij aanwezig [naam 2] en [naam 3], accountmedewerkers, bijgestaan door de gemachtigde mr. N.C. Van Eck. Namens
De Ontdekhoek waren aanwezig [naam 4] en [naam 5], bestuurders.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
De Ontdekhoek heeft vanaf 1 augustus 2012 tot 7 juli 2017 van De Gemeente een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gelegen aan [adres 1] (door partijen aangeduid als “[adres 2]”) gehuurd. De aanvangshuurprijs bedroeg € 24.650,00 per jaar.
2.2.
De Ontdekhoek heeft eind 2017 aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 675.000,00, zijnde een bedrag van € 250.000,00 aan te veel betaalde huursom, inclusief onderhoudskosten en een bedrag van € 425.000,00 aan financiële schade wegens ernstige gebreken en het feit dat het pand onbewoonbaar zou zijn verklaard. De Gemeente heeft de claims van De Ontdekhoek afgewezen.
2.3.
De Ontdekhoek huurt vanaf 7 juli 2017 van De Gemeente een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gelegen aan de [adres 3] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is op grond van de huurovereenkomst bestemd voor sociale, educatieve en recreatieve doeleinden. De huurovereenkomst is vanaf 30 juni 2022 (stilzwijgend) voortgezet voor de duur van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard.
2.4.
De Ontdekhoek heeft wegens de coronacrisis vanaf april 2020 de huurbetalingen opgeschort. Op 30 november 2021 heeft de Ontdekhoek de huurovereenkomst ‘pro forma’ opgezegd. Aan deze opzegging is door partijen geen gevolg gegeven.
2.5.
Door De Ontdekhoek is in maart 2021 een aanvraag gedaan tot gedeeltelijke kwijtschelding van de huur vanwege de verplichte staking van haar activiteiten in het gehuurde door de corona maatregelen. De Gemeente heeft in juni 2021 een huurcoulancevoorstel gedaan waarbij een bedrag van € 13.278,73 aan huur is kwijtgescholden over de periode van 15 maart 2020 tot 1 april 2021, met dien verstande dat De Ontdekhoek vanaf 1 april 2021 weer gehouden was de volledige huurprijs van (destijds) € 3.571,44 per maand te voldoen. De Ontdekhoek is (uiteindelijk) akkoord gegaan met deze regeling.
2.6.
De Gemeente heeft in mei 2022 een nieuw huurvoorstel gedaan. De Ontdekhoek heeft daarop niet inhoudelijk gereageerd. In augustus 2022 heeft De Gemeente de aanvraag voor gedeeltelijke kwijtschelding afgewezen, omdat De Ontdekhoek niet in aanmerking kwam voor de Tweede Verlengingsregeling voor huurkorting. De Ontdekhoek heeft op 26 en 27 oktober 2022 de facturen voor het jaar 2020 voldaan.
De eis van De Gemeente in conventie
2.7.
De Gemeente heeft bij dagvaarding gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en De Ontdekhoek te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 112.790,60 aan achterstallige huur berekend tot en met september 2023, € 9.900,00 aan boetes en € 1.902,91 aan buitengerechtelijke incassokosten. De Gemeente vordert daarnaast een bedrag van € 5.042,78 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding tot de ontruiming, een en ander te vermeerderen met rente en kosten zoals in de dagvaarding omschreven.
2.8.
De Gemeente heeft haar eis -verkort weergegeven - op het volgende gebaseerd.
De Ontdekhoek is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De forse huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De Ontdekhoek betaalt voor het gehuurde een kostendekkende huurprijs. Een huurverlaging tot onder dit bedrag is in strijd met het beleid van de Gemeente en is daarom niet mogelijk. Naast de huurachterstand is De Ontdekhoek op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen een boete van € 300,00 per maand verschuldigd.
Het verweer van De Ontdekhoek
2.9.
De Ontdekhoek is het niet eens met de eis en voert - verkort weergegeven - het volgende aan.
De Ontdekhoek acht de vordering tot ontbinding en ontruiming onrechtmatig en ongegrond.
Door De Ontdekhoek wordt aan haar verplichtingen voldaan. De maandelijkse huur van
€ 2.555,22 wordt iedere maand betaald conform het nieuwe huurcontract, terwijl daarnaast maandelijks minimaal een bedrag van € 1.815,00 door De Ontdekhoek wordt afgelost. Naast de corona achterstand bestaat er dan ook geen huurachterstand meer.
De eis van De Ontdekhoek in reconventie
2.10.
De Ontdekhoek vordert van De Gemeente om:
Te erkennen dat De Ontdekhoek ten onrechte commerciële huur moest betalen over de locatie [adres 2];
Te erkennen dat het pand op de [adres 2] nooit als commerciële huur had mogen worden verhuurd, daar het pand als onbewoonbaar was verklaard en als toewijzing als leegstandsbeheer was aangeduid;
Te erkennen dat de gefactureerde huur over de locatie [adres 2] in zijn geheel dient te worden terugbetaald, inclusief rente en plan/gevolgschade;
Een afspraak te maken met De Ontdekhoek om het nieuwe huurcontract van mei 2022 voor de locatie [adres 3] te respecteren en te ondertekenen. Het huurcontract dient zodanig te zijn opgesteld dat de claims van punt 1, 2 en 3 gewaarborgd blijven;
Te erkennen dat er geen sprake is van een huurachterstand voor de locatie [adres 3], anders dan de zogenaamde “corona achterstand”;
Alle kosten van de dagvaarding ten laste te laten zijn van De Gemeente.
2.11.
De Ontdekhoek baseert haar eis - verkort weergegeven - op het volgende:
De Gemeente heeft te veel huur in rekening gebracht voor de voormalige locatie [adres 2] in de periode van 2012 tot en met 2017. Uit het fraude onderzoek (“Waterfront”) bij de afdeling Vastgoed van De Gemeente is naar boven gekomen dat feitelijk sprake was van leegstandsbeheer, terwijl een commercieel huurtarief in rekening is gebracht. De Ontdekhoek heeft herhaaldelijk verzocht in gesprek te komen met De Gemeente over restitutie van de te veel betaalde huur, maar dit is categorisch geweigerd. De Ontdekhoek stelt het bedrag aan te veel betaalde huur vast op € 250.000,00 en de door haar geleden plan/gevolgschade op € 675.000,00.
Het verweer van De Gemeente
2.12.
De Gemeente is het niet eens met de eis in reconventie en voert -verkort weergegeven - aan dat de vorderingen tot terugbetaling van de huur en tot vergoeding van planschade/gevolgschade zijn verjaard, dan wel bij gebrek aan onderbouwing dienen te worden afgewezen.
2.13.
De overige stellingen van partijen worden - voor zover van belang - hierna verder besproken.
De huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden
2.14.
De vordering (in conventie) tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Dit oordeel wordt hierna verder uitgelegd.
2.15.
De Ontdekhoek is als huurster gehouden tijdig en bij vooruitbetaling de verschuldigde huurtermijnen te voldoen. Als een huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter wijst deze eis alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [1]
2.16.
Voor de hoogte van de huidige huurachterstand dient allereerst te worden vastgesteld wat de hoogte van de huurprijs is (geweest). Uit het door De Gemeente tijdens de zitting overgelegde recente overzicht van de huurachterstand blijkt dat deze € 107.747,82 bedraagt, berekend tot en met de maand februari 2024. Daarin zijn de betalingen van
De Ontdekhoek opgenomen. Hoewel De Ontdekhoek de hoogte van deze huurachterstand in zoverre niet heeft betwist stelt zij zich op het standpunt dat de huurprijs vanaf juli 2022
€ 2.555,22 zou moeten bedragen. De maandelijkse huurtermijnen van respectievelijk
€ 4.830,25 en € 5.042,78 die zij vanaf juli 2022 en juli 2023 heeft voldaan zijn volgens haar opgebouwd uit het bedrag van € 2.555,22 en een bedrag aan aflossing op de oude huurschuld. De kantonrechter volgt De Ontdekhoek niet in dit standpunt.
2.17.
In het huurvoorstel dat De Gemeente in mei 2022 aan De Ontdekhoek heeft verzonden zijn enkele voorwaarden opgenomen, waaronder het afstoten van de gehuurde bovenverdieping, herziening van de kostendekkende huurprijs voor de resterende vierkante meters en een betalingsregeling voor de huurachterstand (die op dat moment € 100.000,00 bedroeg). Meer specifiek diende De Ontdekhoek naast de lopende huur een eenmalige aflossing van € 60.000,00 te doen en de resterende achterstand te voldoen in een nader overeengekomen periode. De Ontdekhoek heeft daarop niet inhoudelijk gereageerd en de concept-huurovereenkomst is niet ondertekend. Dat De Ontdekhoek op geen enkele wijze met De Gemeente in gesprek kon komen en steeds “voor een dichte deur stond” is, voor zover daarvan al uit moet worden gegaan, niet relevant en staat een beoordeling niet in de weg.
Uit de standpunten van partijen blijkt volstrekt duidelijk dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden waaronder de nieuwe huurovereenkomst zou moeten worden gesloten. Niet alleen moest de aflossingsregeling nog uitgewerkt worden, maar De Ontdekhoek wilde ook geen afstand doen van enig recht op schadevergoeding en wilde niet akkoord gaan met de betaling van het bedrag van € 60.000,00 ineens. Dat de bovenverdieping van het gehuurde uiteindelijk is opgeleverd aan De Gemeente, zodat zij dit gedeelte aan een andere partij kon verhuren is ook niet gebleken. Dit houdt in dat de oude huurovereenkomst is blijven gelden, geen betalingsregeling tot stand is gekomen en de huur vanaf juli 2022
€ 4.830,25 bedroeg en vanaf juli 2023 € 5.042,78.
2.18.
De Ontdekhoek heeft wel tijdens de zitting een betalingsbewijs getoond waaruit blijkt dat de huur voor de maand februari 2024 is voldaan. Een bedrag van € 5.042,78 dient dan nog in mindering te strekken op de totale huurachterstand.
Huurachterstand
2.19
Resumerend dient De Ontdekhoek een bedrag van € 102.705,04 aan achterstallige huur aan De Gemeente te betalen. De kantonrechter kan geen aflossingsregeling voorstellen zonder de instemming van De Gemeente als schuldeiser.
Ontbinding en ontruiming
2.20.
De omvang van de huurachterstand levert een zodanige tekortkoming op dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
De Ontdekhoek heeft weliswaar vanaf begin 2023 weer de lopende huur betaald, maar er bestaat nog steeds een forse achterstand van meer dan twintig maanden. Dat is beslist geen tekortkoming van geringe aard of betekenis, maar een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. In de gegeven omstandigheden kan van De Gemeente niet langer gevergd worden de huurovereenkomst nog langer in stand te laten en aan De Ontdekhoek het huurgenot te verschaffen. De Ontdekhoek is weliswaar een welzijnsinstelling, maar door haar zijn onvoldoende zwaarwegende feiten of omstandigheden gesteld die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd.
Ontruiming
2.21.
De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
Huurtermijnen en gebruiksvergoeding
2.22.
De Ontdekhoek moet de huurtermijnen van € 5.042,78 betalen vanaf 1 maart 2024 tot vandaag, de dag waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente (voor zover zij in verzuim is) en onder voorbehoud van wettelijk toegestane verhogingen. Vanaf de datum van ontbinding moet De Ontdekhoek een gebruiksvergoeding van € 5.042,78 per maand voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente (voor zover zij verzuim is) tot de datum van ontruiming. De Gemeente heeft niet uitgelegd waarom De Ontdekhoek een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand.
2.23.
De Gemeente maakt aanspraak op een boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen, waarin is opgenomen dat deze 1% met een minimum van € 300,00 bedraagt. Deze boetes zijn door De Gemeente over de periode van januari 2021 tot en met september 2023 berekend op een bedrag van € 9.900,00. Nu de Ontdekhoek daartegen geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd wordt dit bedrag aan boetes toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.24.
De incassokosten van € 1.902,91 worden eveneens toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
In reconventie
2.25.
De vorderingen van De Ontdekhoek worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
Huurprijs [adres 2]
2.26.
Voorop gesteld wordt dat onduidelijk is wat voor veroordelingen De Ontdekhoek met de onder 1), 2) en 3) van de conclusie van antwoord geformuleerde tegenvorderingen voor ogen heeft. Dat De Gemeente in de periode van 2012 tot en met 2017 ten onrechte een commerciële huurprijs in rekening heeft gebracht, omdat het pand onbewoonbaar was en als leegstandsobject moest worden gezien is bovendien niet gebleken. De Gemeente heeft terecht verwezen naar de brief van 16 augustus 2012, waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat De Gemeente enkel nog kostendekkend wilde verhuren, terwijl uit de huurovereenkomst ook niet kan worden afgeleid dat sprake zou zijn van een huurprijs op basis van leegstandsbeheer. Aan De Ontdekhoek is bij aanvang van de huurrelatie enkel een financiële tegemoetkoming verstrekt en er is een huurvrije periode gegund. Daarnaast is door
De Gemeente als onweersproken gesteld dat door een andere huurder in het pand (de boksschool) dezelfde aanvangshuurprijs per vierkante meter op basis van een regulier huurcontract is betaald en dat ook de andere huurder in het pand geen leegstandsbeheervergoeding betaalde.
2.27.
In de huurovereenkomst van de Crooswijkseweg is uitdrukkelijk opgenomen dat het ging om een voor afbraak bestemd pand. De Ontdekhoek was op de hoogte van de staat van het gehuurde en het had voor haar duidelijk moeten zijn dat alleen noodzakelijk onderhoud zou plaatsvinden. Door De Ontdekhoek is in de periode van juli 2012 tot juli 2017 slechts één keer een klacht bij De Gemeente ingediend over een defect slot van een wc en die klacht is klaarblijkelijk opgelost. De Gemeente is uitvoerig ingegaan op het verzoek tot restitutie van de huur, eerst per brief van de voormalige gemachtigde van De Gemeente op 25 januari 2018 en vervolgens nog een keer per e-mail van het hoofd afdeling Vastgoed op 7 juni 2021. Tegen deze achtergrond is het standpunt van De Ontdekhoek dat de Afdeling Vastgoed van De Gemeente ten onrechte een commerciële huurprijs in rekening heeft gebracht onvoldoende onderbouwd. Dit geldt ook voor het standpunt van
De Ontdekhoek dat sprake was van een onbewoonbaar pand en dat De Gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst belangrijke informatie heeft achtergehouden, hetgeen naar boven zou zijn gekomen door het Waterfront onderzoek naar fraude bij de afdeling Vastgoed. Ook op deze punten heeft De Ontdekhoek onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. In haar antwoord in reconventie (punt 23) heeft De Gemeente zich uitdrukkelijk voorwaardelijk, namelijk zover nodig, beroepen op verjaring van de vordering. Omdat de vordering van De Ontdekhoek al afstuit op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft het beroep op verjaring geen bespreking.
De vordering tot vergoeding van planschade/gevolgschade is verjaard
2.28.
Artikel 3:310 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De Ontdekhoek heeft bij brief van 8 december 2017 vergoeding van de door haar geleden schade tot een bedrag van € 425.000,00 gevorderd en vanaf dat moment is de verjaringstermijn gaan lopen. Gesteld noch gebleken is dat De Ontdekhoek vervolgens de verjaring heeft gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een (andere) schriftelijke mededeling waarin De Ontdekhoek zich ondubbelzinnig haar recht op schadevergoeding voorbehoudt waardoor de verjaringstermijn opnieuw is gaan lopen. Het beroep van
De Gemeente op de verjaring slaagt in zoverre. Gelet op de datum van de eis in reconventie is de vordering van schadevordering van De Ontdekhoek - wat er ook van de vordering zij - verjaard.
Afspraak nieuw huurcontract en erkenning huurachterstand
2.29.
De Gemeente kan niet worden gedwongen het huurcontract van mei 2022 te respecteren en te ondertekenen met inachtneming van de claims van De Ontdekhoek. Dit is niet alleen in strijd met het beginsel van contractsvrijheid, maar de claims van De Ontdekhoek zijn wegens gebrek aan grondslag en onderbouwing niet toewijsbaar. Gelet op het hetgeen hiervoor onder 2.16 tot en met 2.19 is overwogen bestond daarnaast wel degelijk een huurachterstand, anders dan de corona achterstand.
In conventie en in reconventie
2.30.
De Ontdekhoek moet de proceskosten in conventie en in reconventie betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de zijde van
De Gemeente vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 1.348,00 aan griffierecht en
€ 2.850,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 950,00) en € 135,00 aan nakosten. Dit is totaal € 4.462,14. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.
2.31.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
3.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeelt De Ontdekhoek om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van De Gemeente zijn - en ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels en toebehoren ter vrije en algehele beschikking van De Gemeente te stellen;
3.2.
veroordeelt De Ontdekhoek tot betaling aan De Gemeente van een bedrag van
€ 102.705,04 aan huurachterstand berekend tot en met februari 2024, een bedrag van € 9.900,00 aan boetes en een bedrag van € 1.902,91 aan buitengerechtelijke kosten;
3.3.
veroordeelt De Ontdekhoek tot betaling aan De Gemeente van een bedrag van € 5.042,78 per maand aan huur vanaf maart 2024 tot vandaag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW voor zover De Ontdekhoek daarmee in verzuim is tot de dag dat volledig is betaald en een bedrag van € 5.042,78 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf vandaag tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro voor zover
De Ontdekhoek daarmee in verzuim is tot de dag dat volledig is betaald, beide bedragen met de verhoging die is toegestaan;
In reconventie
3.4.
wijst de vordering af (op alle onderdelen) af;
In conventie en in reconventie
3.5.
veroordeelt De Ontdekhoek in de proceskosten, die aan de kant van De Gemeente worden begroot op € 4.462,14, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
829