Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5930
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 april 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaatsnaam], en anderen, eisers
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2]),
en
het college van burgemeester en wethouders van Goeree-Overflakkee
(gemachtigde: mr. D.C. Alblas).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de verlening van een omgevingsvergunning voor de bouw van twee woningen en de aanleg van twee uitwegen.
1.1.
Met het besluit van 12 april 2021 (het primaire besluit) heeft het college aan VAVO B.V. (vergunninghoudster) een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van twee woningen en de aanleg van een uitweg aan [adres 1] en [adres 2]. Met het bestreden besluit van 14 oktober 2021 heeft het college het bezwaar van eisers gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.
1.2.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Eisers hebben nadere stukken ingediend.
Eisers hebben nadere stukken ingediend.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eisers, [naam 3] en [naam 4] en de gemachtigde van het college.
Totstandkoming van het besluit
2. Met het primaire besluit heeft het college met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, en artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning aan vergunninghoudster verleend voor de activiteiten bouwen en het maken van een uitweg. Met het bestreden besluit is de omgevingsvergunning op enkele punten gewijzigd. Een van de wijzigingen is dat een tweede uitweg is toegevoegd; de aanvraag is op dat punt gewijzigd. Daarnaast is een nader welstandsadvies aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.
2.1.
Eisers wonen op korte afstand van het perceel waarop de woningen worden gebouwd.
2.2.
De woningen worden gebouwd op een perceel dat tot december 2020 samen met het aangrenzende perceel één kadastraal perceel vormde. Op de plaats waar de woningen worden gebouwd, stond eerder een bijgebouw dat bij de woning aan [adres 3] hoorde. Dit bijgebouw is inmiddels gesloopt. Vergunninghoudster is al begonnen met de bouw van de woningen.
Ter plaatse gold op de datum van het bestreden besluit het bestemmingsplan “Dorpsgebied Stellendam en Havenhoofd 2011” (het bestemmingsplan). Het perceel heeft in het bestemmingsplan de bestemming “Centrum”.
Ter plaatse gold op de datum van het bestreden besluit het bestemmingsplan “Dorpsgebied Stellendam en Havenhoofd 2011” (het bestemmingsplan). Het perceel heeft in het bestemmingsplan de bestemming “Centrum”.
Beoordeling door de rechtbank
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wabo.
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 22 december 2020. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 22 december 2020. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
4. De rechtbank beoordeelt de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouw van twee woningen en de aanleg van twee uitwegen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving, zoals deze vóór 1 januari 2024 luidde, is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Ontvankelijkheid van het beroep
Ontvankelijkheid van het beroep
6. Het beroep is ingesteld door [eiser], [naam 5], [naam 4], [naam 2] en [naam 6]. Het college betoogt dat het beroep niet-ontvankelijk is, voor zover het is ingesteld door [naam 4], [naam 2] en [naam 6]. Volgens het college is het beroep gericht tegen het besluit van 14 oktober 2021 waarmee is beslist op het bezwaarschrift van [naam 1] en [naam 3]. Voor de overige indieners is op dezelfde datum een afzonderlijk besluit op bezwaar genomen.
6.1.
De rechtbank stelt vast dat alle indieners van het beroepschrift bezwaar hebben gemaakt tegen het primaire besluit. Zij hebben dat gedaan met een pro forma bezwaarschrift van 19 mei 2021, dat is ingediend door mr. drs. C.G. Huijsmans namens een aantal omwonenden. Het pro forma bezwaarschrift is op 18 juni 2021 aangevuld door de gemachtigden van eisers, onder meer namens alle indieners van het beroep. Daarnaast is op 21 juni 2021 namens [naam 6] nog een afzonderlijke aanvulling op het pro forma bezwaarschrift ingediend door Huijsmans.
In het besluit op bezwaar van 14 oktober 2021 met kenmerk [kenmerk 1] zijn alleen de namen van de heer en [naam 3] genoemd, zodat ervan moet worden uitgegaan dat dat besluit alleen tot hen is gericht. De rechtbank vat het beroep echter zo op dat het mede wordt geacht te zijn gericht tegen het afzonderlijke besluit op bezwaar met kenmerk [kenmerk 2] voor onder meer [naam 4], [naam 2] en [naam 6], waarmee op hetzelfde gezamenlijke bezwaarschrift is beslist. De beide besluiten op bezwaar van 14 oktober 2021 zijn onderdeel van dit geding, en worden verder gezamenlijk aangeduid als het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen aanleiding om het beroep niet-ontvankelijk te verklaren, voor zover het is ingesteld door [naam 4], [naam 2] en [naam 6].
In het besluit op bezwaar van 14 oktober 2021 met kenmerk [kenmerk 1] zijn alleen de namen van de heer en [naam 3] genoemd, zodat ervan moet worden uitgegaan dat dat besluit alleen tot hen is gericht. De rechtbank vat het beroep echter zo op dat het mede wordt geacht te zijn gericht tegen het afzonderlijke besluit op bezwaar met kenmerk [kenmerk 2] voor onder meer [naam 4], [naam 2] en [naam 6], waarmee op hetzelfde gezamenlijke bezwaarschrift is beslist. De beide besluiten op bezwaar van 14 oktober 2021 zijn onderdeel van dit geding, en worden verder gezamenlijk aangeduid als het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen aanleiding om het beroep niet-ontvankelijk te verklaren, voor zover het is ingesteld door [naam 4], [naam 2] en [naam 6].
Beroepsgronden over de omgevingsvergunning voor bouwen
- Toetsingskader
7. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Uit artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo, voor zover hier van belang, volgt dat bij een aanvraag die betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning wordt geweigerd indien sprake is van strijd met het Bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan dan wel de redelijke eisen van welstand.
- Strijd met de planregels van het bestemmingsplan
8. Eisers betogen dat het college ten onrechte een omgevingsvergunning voor het bouwen van twee woningen heeft verleend en voeren daartoe aan dat de bouw van de woningen op het perceel op een aantal punten in strijd is met de planregels van het bestemmingsplan.
9. Eisers voeren beroepsgronden aan over de splitsing van de kadastrale percelen [perceel 1] (waarop het bouwplan wordt gerealiseerd) en [perceel 2] ([adres 3]). Zij wijzen in de eerste plaats op de anti-dubbeltelbepaling in artikel 25 van Pro de planregels. Eisers stellen dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan in 2011 nog sprake was van één ongesplitst kadastraal perceel. Zij betogen dat het gehele oorspronkelijke perceel van voor de splitsing moet worden beschouwd als grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven, namelijk toen de bebouwing op [adres 3] werd gerealiseerd. Volgens eisers moet daarom het gehele oorspronkelijke perceel buiten beschouwing worden gelaten bij de beoordeling van het bouwplan en is deze grond niet beschikbaar voor een nieuw bouwperceel. Zij stellen dat zonder artikel 25 van Pro de planregels bij iedere kadastrale splitsing een nieuw bouwperceel zou ontstaan waarop een extra woning mag worden gebouwd.
Eisers betogen daarnaast dat de twee kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] samen moeten worden beschouwd als één bouwperceel als bedoeld in artikel 1.29 van de planregels, waarop geen twee los van elkaar staande bebouwingen met in totaal vier woningen mogen worden vergund. Volgens eisers is door de kadastrale splitsing geen nieuw bouwperceel ontstaan.
Eisers betogen daarnaast dat de twee kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] samen moeten worden beschouwd als één bouwperceel als bedoeld in artikel 1.29 van de planregels, waarop geen twee los van elkaar staande bebouwingen met in totaal vier woningen mogen worden vergund. Volgens eisers is door de kadastrale splitsing geen nieuw bouwperceel ontstaan.
9.1.
Volgens het college strekt artikel 25 van Pro de planregels ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw voor de tweede keer gebruik zou kunnen worden gemaakt. Het college stelt zich op het standpunt dat het bouwplan voor twee woningen op perceel [perceel 1] niet leidt tot strijd met artikel 25 van Pro de planregels.
Het college stelt daarnaast dat de aanvraag betrekking heeft op het kadastrale perceel [perceel 1] en dat er geen relatie is tussen de vergunde activiteiten en het gebruik van perceel [perceel 2]. De splitsing van een kadastraal perceel is volgens het college geen grond waarop de omgevingsvergunning voor bouwen geweigerd mag worden.
Het college stelt daarnaast dat de aanvraag betrekking heeft op het kadastrale perceel [perceel 1] en dat er geen relatie is tussen de vergunde activiteiten en het gebruik van perceel [perceel 2]. De splitsing van een kadastraal perceel is volgens het college geen grond waarop de omgevingsvergunning voor bouwen geweigerd mag worden.
9.2.
Het oorspronkelijke kadastrale perceel is in december 2020, dus vóór de datum van het primaire besluit, gesplitst in de percelen [perceel 1] en [perceel 2]. De nieuwe percelen hebben verschillende eigenaren. Na het bestreden besluit zijn beide percelen nog verder gesplitst. De omgevingsvergunning is aangevraagd voor perceel [perceel 1].
9.3.
In artikel 25 van Pro de planregels (de anti-dubbeltelbepaling) is het volgende bepaald: “Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.”
9.4.
De rechtbank overweegt dat de anti-dubbeltelbepaling alleen kan worden toegepast in relatie tot een concrete planregel. Het betoog van eisers komt erop neer dat het toestaan van extra woningen op het afgesplitste perceel [perceel 1] in strijd is met de anti-dubbeltelbepaling. Dat kan alleen het geval zijn als er een planregel is aan te wijzen die iets bepaalt over het maximum aantal woningen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier niet het geval. Eisers hebben gewezen op artikel 1.29 van de planregels, maar daarin staat alleen een definitie van het begrip “bouwperceel”. Artikel 1.29 bevat zelf geen bouwregels of andere beperkingen. Uit die bepaling volgt daarom niet dat er op een bouwperceel geen extra woningen mogen worden gebouwd. In artikel 6.2.1 van de planregels voor de bestemming “Centrum” zijn ook geen beperkingen opgenomen voor het aantal woningen per kadastraal perceel, bouwperceel of bouwvlak. Eisers hebben verwezen naar uitspraken die, kort weergegeven, vooral gaan over de vraag of meerdere kadastrale percelen samen als één (bouw)perceel kunnen worden beschouwd. Het antwoord op die vraag is hier echter niet doorslaggevend voor de beoordeling, omdat de planregels geen beperking stellen aan het maximum aantal woningen op een bouwperceel.
Gelet op het voorgaande is er voor wat betreft het aantal woningen geen strijd met de anti-dubbeltelbepaling uit artikel 25 van Pro de planregels.
Gelet op het voorgaande is er voor wat betreft het aantal woningen geen strijd met de anti-dubbeltelbepaling uit artikel 25 van Pro de planregels.
9.5.
De enige bouwregel die in dit geval van betekenis kan zijn in verband met de anti-dubbeltelbepaling is artikel 6.2.1, onder d, van de planregels. Op grond daarvan mag per bouwperceel maximaal 60% van het bouwvlak bebouwd zijn. Uit de anti-dubbeltelbepaling volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het maximumbebouwingspercentage van 60% voor het oorspronkelijke, ongesplitste kadastrale perceel niet overschreden mag worden. Eisers hebben op de zitting echter erkend dat dit percentage zowel op het afgesplitste perceel [perceel 1] als op het oorspronkelijke kadastrale perceel niet wordt overschreden. Er is ook in zoverre geen strijd met artikel 25 van Pro de planregels.
9.6.
De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eisers voeren aan dat door de verlening van de omgevingsvergunning een bebouwingspercentage van meer dan 60% ontstaat op het kadastrale perceel [perceel 2] ([adres 3]). Dit is volgens hen in strijd met de planregels.
10.1.
De kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] waren al gesplitst op de datum van het primaire besluit. Voor zover door de splitsing de situatie zou zijn ontstaan dat de bestaande bebouwing op perceel [perceel 2] meer dan 60% van dat perceel omvat, is dat een gevolg van de kadastrale splitsing zelf en niet van de verlening van de omgevingsvergunning voor perceel [perceel 1]. Dit kan dan ook geen reden zijn om de omgevingsvergunning voor het bouwplan op perceel [perceel 1] te weigeren. Eisers hebben ook gesteld dat het bouwplan voor de verbouwing van [adres 3] tot een overschrijding van het maximumbebouwingspercentage leidt, maar de omgevingsvergunning voor dat bouwplan staat in deze zaak niet ter beoordeling. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eisers betogen dat het vergunde gebouw te hoog is en daarom in strijd is met de planregels.
In de eerste plaats stellen zij dat de maximumbouwhoogte van 9 m wordt overschreden. De hoogte van het gebouw is niet op de tekening aangeduid, maar is volgens hen ongeveer 9,60 m. Volgens eisers is de maximumbouwhoogte van 9 m niet terug te vinden in de digitale versie van het bestemmingsplan, maar is die bouwhoogte wel vastgesteld en is de oorspronkelijke papieren kaart niet goed in de digitale omgeving verwerkt.
Verder wordt volgens eisers de maximumgoothoogte van 6 m overschreden. De woningen hebben over een oppervlakte van ongeveer 23 m2 een plat binnendak van 8,60 m hoog. De rand daarvan moet volgens hen voldoen aan de maximumgoothoogte. Eisers wijzen daarbij op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 16 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3853, waarin een plat dak is aangemerkt als “vergelijkbaar constructiedeel”. Verder betogen eisers dat het platte dak ongeveer 25% van de grondoppervlakte van het gebouw bedraagt en significant bijdraagt aan de massaliteit van het gebouw en het verlies van uitzicht. Daarom moet de rand van het platte dak als goothoogte worden beschouwd.
In de eerste plaats stellen zij dat de maximumbouwhoogte van 9 m wordt overschreden. De hoogte van het gebouw is niet op de tekening aangeduid, maar is volgens hen ongeveer 9,60 m. Volgens eisers is de maximumbouwhoogte van 9 m niet terug te vinden in de digitale versie van het bestemmingsplan, maar is die bouwhoogte wel vastgesteld en is de oorspronkelijke papieren kaart niet goed in de digitale omgeving verwerkt.
Verder wordt volgens eisers de maximumgoothoogte van 6 m overschreden. De woningen hebben over een oppervlakte van ongeveer 23 m2 een plat binnendak van 8,60 m hoog. De rand daarvan moet volgens hen voldoen aan de maximumgoothoogte. Eisers wijzen daarbij op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 16 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3853, waarin een plat dak is aangemerkt als “vergelijkbaar constructiedeel”. Verder betogen eisers dat het platte dak ongeveer 25% van de grondoppervlakte van het gebouw bedraagt en significant bijdraagt aan de massaliteit van het gebouw en het verlies van uitzicht. Daarom moet de rand van het platte dak als goothoogte worden beschouwd.
11.1.
Volgens het college is het digitale bestemmingsplan leidend en geldt er geen maximumbouwhoogte. Ter zitting heeft het college gesteld dat er alleen een conceptversie van de papieren verbeelding is aangetroffen. Daaruit kan alleen worden afgeleid dat er op enig moment een voornemen bestond om een bouwhoogte van 9 m op te nemen.
Het college stelt zich op het standpunt dat de maximumgoothoogte uit de planregels niet van toepassing is op het platte dak, vooral omdat de tussenopbouw tussen de nokken zelf geen goot heeft.
11.2.
De rechtbank stelt vast dat in het bestemmingsplan voor dit perceel geen maximumbouwhoogte is vastgelegd. In artikel 6.2.1, onder b, van de planregels staat voor de bestemming “Centrum” wel een bouwregel die naar de maximumbouwhoogte verwijst, maar op de verbeelding is voor het gehele bestemmingsvlak geen bijbehorende aanduiding voor de bouwhoogte opgenomen. Wat eisers hebben aangevoerd over een mogelijk verschil tussen de digitale en de papieren versie van het bestemmingsplan maakt dit niet anders. Het bestemmingsplan is in 2011 vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening en de digitale versie zoals die is opgenomen op de landelijke voorziening is daarom bindend. Eisers hebben bovendien niet aannemelijk gemaakt dat er daadwerkelijk een papieren versie van het definitief vastgestelde bestemmingsplan bestaat waarin op de verbeelding een aanduiding voor een maximumbouwhoogte van 9 m is weergegeven.
11.3.
Op grond van artikel 6.2.1, onder b, van de planregels in samenhang met de aanduiding op de verbeelding geldt voor het perceel een maximumgoothoogte van 6 m. De goothoogte wordt volgens artikel 2.6 van de planregels als volgt gemeten: “vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.”
Tussen partijen is niet in geschil dat de goten aan de zijkant van de woningen lager zijn dan 6 m. Ter beoordeling staat alleen of de maximumgoothoogte van toepassing is op de rand van het platte dak tussen de nokken van de twee woningen.
Eisers hebben als onderbouwing van hun betoog gewezen op een uitspraak van de Afdeling van 16 december 2015. In die uitspraak ging het echter om een bestemmingsplan dat de goothoogte definieerde als de snijlijn van het dakvlak en het gevelvlak. De uitleg van het begrip goothoogte in die zaak is niet toepasbaar op het bestemmingsplan in deze zaak, waarin de goothoogte volgens artikel 2.6 van de planregels op een andere manier wordt gemeten. In het bijzonder is in deze zaak het begrip dakvlak niet aan de orde.
Het platte dak ligt op enige afstand van de voor- en achtergevel van de woningen. Op de zitting heeft het college aan de hand van de detailtekeningen die deel uitmaken van de omgevingsvergunning toegelicht dat het platte dak geen zelfstandige afwatering heeft. Het platte dak watert via de schuine dakdelen af naar de goten aan de zijkant van de woningen. Vanwege deze feitelijke situatie is de rechtbank van oordeel dat de rand van het platte dak niet is aan te merken als de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als beschreven in artikel 2.6 van de planregels. Dat betekent dat de maximumgoothoogte van 6 m niet geldt voor de rand van het platte dak.
Tussen partijen is niet in geschil dat de goten aan de zijkant van de woningen lager zijn dan 6 m. Ter beoordeling staat alleen of de maximumgoothoogte van toepassing is op de rand van het platte dak tussen de nokken van de twee woningen.
Eisers hebben als onderbouwing van hun betoog gewezen op een uitspraak van de Afdeling van 16 december 2015. In die uitspraak ging het echter om een bestemmingsplan dat de goothoogte definieerde als de snijlijn van het dakvlak en het gevelvlak. De uitleg van het begrip goothoogte in die zaak is niet toepasbaar op het bestemmingsplan in deze zaak, waarin de goothoogte volgens artikel 2.6 van de planregels op een andere manier wordt gemeten. In het bijzonder is in deze zaak het begrip dakvlak niet aan de orde.
Het platte dak ligt op enige afstand van de voor- en achtergevel van de woningen. Op de zitting heeft het college aan de hand van de detailtekeningen die deel uitmaken van de omgevingsvergunning toegelicht dat het platte dak geen zelfstandige afwatering heeft. Het platte dak watert via de schuine dakdelen af naar de goten aan de zijkant van de woningen. Vanwege deze feitelijke situatie is de rechtbank van oordeel dat de rand van het platte dak niet is aan te merken als de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als beschreven in artikel 2.6 van de planregels. Dat betekent dat de maximumgoothoogte van 6 m niet geldt voor de rand van het platte dak.
11.4.
Gelet op het voorgaande is het bouwplan wat betreft de bouw- en goothoogte niet in strijd met de planregels. De beroepsgrond slaagt niet.
- Welstand
12. Eisers voeren aan dat de omgevingsvergunning had moeten worden geweigerd, omdat het bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand.
In de eerste plaats betogen eisers dat het welstandsadvies niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Zij stellen dat het welstandsadvies in eerste instantie ten onrechte niet in een openbare vergadering van de welstandscommissie is behandeld en dat hun bezwaarschrift niet in zijn geheel aan de welstandscommissie is overgelegd. De welstandscommissie is volgens eisers niet inhoudelijk ingegaan op de argumenten die zij over het welstandsdadvies hebben aangevoerd. Het college had zich volgens eisers daarom niet op het welstandsadvies mogen baseren. Ook overigens is het welstandsadvies volgens eisers niet zorgvuldig tot stand gekomen.
Inhoudelijk voeren eisers aan dat de huidige bebouwing in de [straatnaam] volgens het welstandsbeleid in paragraaf 1.2.2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 (de Nota)
beschermd is en de oorspronkelijke bouwopzet zoveel mogelijk behouden moet blijven. Volgens hen is het college op dat punt ten onrechte afgeweken van het welstandsbeleid. Eisers wijzen ook op de weigering van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen aan [adres 4], waarbij juist werd verwezen naar de welstandscriteria uit de Nota.
In de eerste plaats betogen eisers dat het welstandsadvies niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Zij stellen dat het welstandsadvies in eerste instantie ten onrechte niet in een openbare vergadering van de welstandscommissie is behandeld en dat hun bezwaarschrift niet in zijn geheel aan de welstandscommissie is overgelegd. De welstandscommissie is volgens eisers niet inhoudelijk ingegaan op de argumenten die zij over het welstandsdadvies hebben aangevoerd. Het college had zich volgens eisers daarom niet op het welstandsadvies mogen baseren. Ook overigens is het welstandsadvies volgens eisers niet zorgvuldig tot stand gekomen.
Inhoudelijk voeren eisers aan dat de huidige bebouwing in de [straatnaam] volgens het welstandsbeleid in paragraaf 1.2.2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 (de Nota)
beschermd is en de oorspronkelijke bouwopzet zoveel mogelijk behouden moet blijven. Volgens hen is het college op dat punt ten onrechte afgeweken van het welstandsbeleid. Eisers wijzen ook op de weigering van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen aan [adres 4], waarbij juist werd verwezen naar de welstandscriteria uit de Nota.
12.1.
Het college heeft zich bij de verlening van de omgevingsvergunning gebaseerd op het positieve advies van de welstandscommissie. Het eerste positieve welstandsadvies is van 22 februari 2021. In bezwaar is het welstandsadvies twee keer aangevuld, namelijk op 29 juni 2021 en op 29 september 2021.
Het gemeentelijke welstandsbeleid is neergelegd in de Nota. Uit het primaire besluit blijkt dat is getoetst aan de criteria uit de Nota voor welstandsniveau 2. Het college stelt dat de [straatnaam] kan worden aangemerkt als achterweg als bedoeld in de Nota, zodat paragraaf 1.2.2 van de Nota van toepassing is. Er is volgens het college echter geen reden om de omgevingsvergunning te weigeren. Het college stelt dat de welstandstoets zich volgens vaste rechtspraak in beginsel dient te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Verder stelt het college, onder verwijzing naar het nadere welstandsadvies, dat doorzichten in de huidige situatie al nauwelijks aanwezig zijn.
Het gemeentelijke welstandsbeleid is neergelegd in de Nota. Uit het primaire besluit blijkt dat is getoetst aan de criteria uit de Nota voor welstandsniveau 2. Het college stelt dat de [straatnaam] kan worden aangemerkt als achterweg als bedoeld in de Nota, zodat paragraaf 1.2.2 van de Nota van toepassing is. Er is volgens het college echter geen reden om de omgevingsvergunning te weigeren. Het college stelt dat de welstandstoets zich volgens vaste rechtspraak in beginsel dient te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Verder stelt het college, onder verwijzing naar het nadere welstandsadvies, dat doorzichten in de huidige situatie al nauwelijks aanwezig zijn.
12.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de welstandscommissie voorafgaand aan de laatste aanvulling van het advies niet volledig kennis heeft genomen van de bezwaren van eisers. Het college heeft op de zitting gesteld dat het bezwaarschrift in zijn geheel aan de welstandscommissie is toegestuurd, en niet maar enkele pagina’s zoals eisers hebben gesteld. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat dit onjuist is.
De welstandscommissie heeft het bouwplan getoetst aan de toepasselijke welstandscriteria uit de Nota. Dat niet alle onderwerpen uitdrukkelijk in het advies zijn besproken, betekent niet dat de welstandscommissie daaraan geen aandacht heeft besteed.
Naar het oordeel van de rechtbank is het advies van de welstandscommissie met de twee latere aanvullingen niet onzorgvuldig tot stand gekomen. Het college mocht zich daarom op dit advies baseren.
De welstandscommissie heeft het bouwplan getoetst aan de toepasselijke welstandscriteria uit de Nota. Dat niet alle onderwerpen uitdrukkelijk in het advies zijn besproken, betekent niet dat de welstandscommissie daaraan geen aandacht heeft besteed.
Naar het oordeel van de rechtbank is het advies van de welstandscommissie met de twee latere aanvullingen niet onzorgvuldig tot stand gekomen. Het college mocht zich daarom op dit advies baseren.
12.3.
Eisers hebben gewezen op het besluit van 2 januari 2019 waarmee het college een omgevingsvergunning voor de bouw van woningen aan [adres 4] heeft geweigerd. Anders dan eisers veronderstellen, heeft het college die vergunning niet om redenen van welstand geweigerd. De reden voor de weigering was dat de woningen in strijd waren met de geldende bestemming “Bedrijf-Gemengd gebied” en dat het college een afwijking van het bestemmingsplan vanuit ruimtelijk oogpunt onwenselijk vond, vooral vanwege verkeer en parkeren.
12.4.
Het gaat in dit geval om een achterweg als bedoeld in paragraaf 1.2.2 van de Nota. Daarom is hier vooral van belang of is voldaan aan het criterium uit de Nota dat de oorspronkelijke bouwopzet zo veel mogelijk behouden moet blijven.
Volgens vaste rechtspraak dient de welstandstoets zich in beginsel te richten naar de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt en dienen bij de welstandstoets de voor de grond geldende bebouwingsmogelijkheden als uitgangspunt te worden gehanteerd. Het bestemmingsplan bevat in dit geval ruime bouwmogelijkheden, onder meer voor de bouw van woningen of andere gebouwen aan deze kant van de [straatnaam]. De rechtbank is het met het college eens dat de bouw van woningen op deze plaats per definitie in meer of mindere mate een afwijking inhoudt van het uitgangspunt uit de Nota om de oorspronkelijke bouwopzet zo veel mogelijk te behouden. Het college heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de welstandstoets in dit geval niet zo ver moet gaan dat de verwezenlijking van deze bouwmogelijkheid uit het bestemmingsplan geheel onmogelijk wordt gemaakt. Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat het college zich heeft kunnen baseren op het positieve advies van de welstandscommissie. Eisers hebben daartegen geen deskundig tegenadvies ingebracht.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich op grond van het advies van de welstandscommissie en de twee aanvullingen daarop in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. De beroepsgrond slaagt niet.
- Overige bezwaren
Volgens vaste rechtspraak dient de welstandstoets zich in beginsel te richten naar de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt en dienen bij de welstandstoets de voor de grond geldende bebouwingsmogelijkheden als uitgangspunt te worden gehanteerd. Het bestemmingsplan bevat in dit geval ruime bouwmogelijkheden, onder meer voor de bouw van woningen of andere gebouwen aan deze kant van de [straatnaam]. De rechtbank is het met het college eens dat de bouw van woningen op deze plaats per definitie in meer of mindere mate een afwijking inhoudt van het uitgangspunt uit de Nota om de oorspronkelijke bouwopzet zo veel mogelijk te behouden. Het college heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de welstandstoets in dit geval niet zo ver moet gaan dat de verwezenlijking van deze bouwmogelijkheid uit het bestemmingsplan geheel onmogelijk wordt gemaakt. Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat het college zich heeft kunnen baseren op het positieve advies van de welstandscommissie. Eisers hebben daartegen geen deskundig tegenadvies ingebracht.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich op grond van het advies van de welstandscommissie en de twee aanvullingen daarop in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. De beroepsgrond slaagt niet.
- Overige bezwaren
13. Eisers betogen dat de omgevingsvergunning in strijd is met de toelichting bij het bestemmingsplan. Zij stellen dat uit de plantoelichting niet blijkt dat op deze plaats een bouwplan van deze omvang mogelijk is. Daarnaast voeren eisers aan dat het bouwplan in strijd is met privaatrechtelijke eisen, onder meer de eisen uit artikel 5:37 en Pro 5:50 van het Burgerlijk Wetboek, en leidt tot ernstige aantasting van de privacy, geluidhinder, verminderde bezonning en lichtinval in de tuinen en woningen en beperking van het uitzicht en zicht op de lucht. Verder stellen eisers dat zij hinder ondervinden van de bouwwerkzaamheden en dat er bij die werkzaamheden schade is veroorzaakt aan hun eigendommen.
13.1.
De plantoelichting is geen juridisch bindend onderdeel van het bestemmingsplan. De aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen kan uitsluitend worden getoetst aan de bindende onderdelen van het bestemmingsplan. Zoals hiervoor is overwogen, staan de bouwregels voor de bestemming “Centrum” niet aan de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouw van de twee woningen in de weg. De overige bezwaren van eisers betreffen aspecten die bij de beoordeling van een omgevingsvergunning voor bouwen geen rol kunnen spelen, gelet op het toetsingskader in artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo. De beroepsgronden slagen niet.
Beroepsgronden over de omgevingsvergunning voor het maken van een uitweg
14. Voor het maken van een uitweg is een omgevingsvergunning nodig. Dat volgt uit artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wabo in samenhang met artikel 2:12, eerste lid, van de Algemene Plaatselijke Verordening Goeree-Overflakkee 2020 (APV), zoals die op de datum van het bestreden besluit luidde. Uit artikel 2.18 van de Wabo volgt dat de omgevingsvergunning voor het maken van een uitweg alleen kan worden verleend of geweigerd op de gronden die zijn aangegeven in de betrokken verordening. In dit geval zijn de weigeringsgronden opgenomen in artikel 2:12, tweede lid, van de APV.
14. Met het primaire besluit was een omgevingsvergunning verleend voor één brede uitweg. In de bezwaarfase heeft vergunninghoudster de aanvraag gewijzigd. Op basis van de gewijzigde aanvraag heeft het college met het bestreden besluit alsnog een omgevingsvergunning verleend voor twee afzonderlijke, smallere uitwegen.
14. Volgens eisers had het college de omgevingsvergunning voor het maken van een uitweg bij de woningen niet mogen verlenen, omdat er meerdere weigeringsgronden uit artikel 2:12, tweede lid, van de APV van toepassing zijn. Eisers stellen allereerst dat er gevaar is voor het verkeer op de weg. De uitwegen staan haaks op de weg en bij het uitrijden wordt het zicht op de weg belemmerd door erfafscheidingen van 1.80 m hoog. Dat de situatie niet gevaarlijker is dan de bestaande situatie, betekent volgens eisers niet dat een verkeersonveilige situatie vergund mag worden. Daarnaast betogen eisers dat de uitweg ten koste van openbare parkeerplaatsen gaat. Er worden vier parkeerplaatsen op het perceel aangelegd, maar er zijn er acht nodig omdat er ook twee woningen op [adres 3] worden gerealiseerd. De twee garages van [adres 3] aan de [straatnaam] verdwijnen door het bouwplan. Eisers stellen ook dat de uitwegen worden ontsloten via de voortuin. Volgens hen moet alle grond vóór de woningen worden aangemerkt als voortuin in de zin van artikel 2:12 van Pro de APV en is het bestemmingsplan op dat punt niet bepalend. Verder stellen eisers dat de uitweg meer dan 5 m breed is. Volgens de tekening heeft de uitweg een breedte van 10,3 m, namelijk twee keer 5 m met een tussenliggende rand van 30 cm.
16.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat geen van de weigeringsgronden uit artikel 2:12, tweede lid, van de APV van toepassing is. Volgens het college wordt de verkeerssituatie niet onveiliger. Het verlaten van de vergunde inritten staat gelijk aan het verlaten van garages waarvan de uitgangen direct aan de [straatnaam] zijn gelegen. Er verdwijnen voor de nieuwe situatie geen openbare parkeerplaatsen. Volgens het college is geen sprake van een parkeervoorziening in de voortuin. De parkeerplaatsen worden aangelegd in het voorerf. Dat is niet te gelijk te stellen met een voortuin, te meer omdat de gronden niet de bestemming “Tuin” hebben. Er zijn volgens het college meerdere adressen in de [straatnaam] met inritten in het voorerf.
16.2.
De rechtbank stelt vast dat de twee afzonderlijke uitwegen die met het bestreden besluit zijn vergund allebei niet breder zijn dan 5 m.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen sprake is van een onaanvaardbare verkeersonveilige situatie. Er is weliswaar vanuit de uitwegen beperkt zicht op de weg, maar dat betekent niet dat de situatie zo onveilig is dat die niet kan worden vergund. Hierbij is onder meer van belang dat het om een rustige straat gaat en dat de stoep aan de andere kant van de weg ligt. Verder is er ook in de bestaande situatie op meerdere plaatsen in de [straatnaam] al beperkt zicht, vooral vanuit garages, en is niet aannemelijk gemaakt dat dit in de praktijk tot onaanvaardbare gevaarlijke situaties leidt.
Bij de toetsing aan artikel 2:12, tweede lid, onder b, van de APV hoeft alleen te worden beoordeeld of de uitweg zelf ten koste gaat van een openbare parkeerplaats. Dat is hier niet het geval. In de bestaande situatie zijn op deze plaats namelijk geen openbare parkeerplaatsen aanwezig. Er waren wel parkeerplaatsen in de garage die inmiddels gesloopt is, maar dat waren geen openbare parkeerplaatsen. De eventuele extra parkeerbehoefte die het gevolg is van de bouwplannen voor dit perceel en voor [adres 3] speelt in dit verband geen rol, maar voor het voorliggende bouwplan blijkt uit de stukken dat volledig op eigen terrein in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Voor zover eisers naar voren hebben gebracht dat het college ten onrechte stelt dat de omgevingsvergunning ook alsnog verleend kan worden zonder parkeren op eigen terrein, overweegt de rechtbank dat die situatie nu niet voorligt en daarom niet hoeft te worden beoordeeld.
De APV bevat geen definitie van “voortuin”. De grond ter plaatse van de uitwegen is in het bestemmingsplan niet als tuin bestemd. Bovendien is in de bestaande situatie feitelijk geen voortuin aanwezig en is in de omgevingsvergunning vastgelegd dat de grond voor vier parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kan de grond voor de woningen daarom in dit geval niet als voortuin worden aangemerkt. Er is dan ook geen sprake van ontsluiting via de voortuin.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen sprake is van een onaanvaardbare verkeersonveilige situatie. Er is weliswaar vanuit de uitwegen beperkt zicht op de weg, maar dat betekent niet dat de situatie zo onveilig is dat die niet kan worden vergund. Hierbij is onder meer van belang dat het om een rustige straat gaat en dat de stoep aan de andere kant van de weg ligt. Verder is er ook in de bestaande situatie op meerdere plaatsen in de [straatnaam] al beperkt zicht, vooral vanuit garages, en is niet aannemelijk gemaakt dat dit in de praktijk tot onaanvaardbare gevaarlijke situaties leidt.
Bij de toetsing aan artikel 2:12, tweede lid, onder b, van de APV hoeft alleen te worden beoordeeld of de uitweg zelf ten koste gaat van een openbare parkeerplaats. Dat is hier niet het geval. In de bestaande situatie zijn op deze plaats namelijk geen openbare parkeerplaatsen aanwezig. Er waren wel parkeerplaatsen in de garage die inmiddels gesloopt is, maar dat waren geen openbare parkeerplaatsen. De eventuele extra parkeerbehoefte die het gevolg is van de bouwplannen voor dit perceel en voor [adres 3] speelt in dit verband geen rol, maar voor het voorliggende bouwplan blijkt uit de stukken dat volledig op eigen terrein in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Voor zover eisers naar voren hebben gebracht dat het college ten onrechte stelt dat de omgevingsvergunning ook alsnog verleend kan worden zonder parkeren op eigen terrein, overweegt de rechtbank dat die situatie nu niet voorligt en daarom niet hoeft te worden beoordeeld.
De APV bevat geen definitie van “voortuin”. De grond ter plaatse van de uitwegen is in het bestemmingsplan niet als tuin bestemd. Bovendien is in de bestaande situatie feitelijk geen voortuin aanwezig en is in de omgevingsvergunning vastgelegd dat de grond voor vier parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kan de grond voor de woningen daarom in dit geval niet als voortuin worden aangemerkt. Er is dan ook geen sprake van ontsluiting via de voortuin.
16.3.
Gelet hierop komt de rechtbank tot de conclusie dat de omgevingsvergunning voor het maken van twee uitwegen niet in strijd met artikel 2:12, tweede lid, van de APV is verleend. De beroepsgrond slaagt niet. Nu de beroepsgrond niet slaagt, zal de rechtbank niet ingaan op het betoog van het college dat het relativiteitsvereiste uit artikel 8:69a van de Awb op dit punt aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg staat.
Conclusie en gevolgen
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning voor de bouw van de twee woningen en de aanleg van twee uitwegen blijft gelden. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V. van Dorst, voorzitter, en mr. T.M.J. Smits en mr. J.J. Turenhout, leden, in aanwezigheid van mr. R. Teuben, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 april 2024.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.11. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
(…)
(…)
Artikel 2.21. Voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist om:
(…)
e. een uitweg te maken, te hebben of te veranderen of het gebruik daarvan te veranderen,
(…)
(…)
Artikel 2.101. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of Pro 120 van de Woningwet;
b. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van Pro die wet;
c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
e. de activiteit een wegtunnel als bedoeld in de Wet aanvullende regels veiligheid wegtunnels betreft en uit de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden blijkt dat niet wordt voldaan aan de in artikel 6, eerste lid, van die wet gestelde norm.
(…)
(…)
Artikel 2.18Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.2 kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend of geweigerd op de gronden die zijn aangegeven in de betrokken verordening.
Algemene Plaatselijke Verordening Goeree-Overflakkee 2020, zoals geldend op de datum van het bestreden besluitArtikel 2:12 Maken Pro of veranderen van een uitweg
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het college een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg naar de weg.
2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1:8 wordt Pro de vergunning slechts geweigerd:
a. ter voorkoming van gevaar voor het verkeer op de weg;
b. als de uitweg zonder noodzaak ten koste gaat van een openbare parkeerplaats;
c. als door de uitweg het openbaar groen op onaanvaardbare wijze wordt aangetast; of
d. als er sprake is van een uitweg van een perceel dat al door een andere uitweg wordt ontsloten, en de aanleg van deze tweede uitweg ten koste gaat van een openbare parkeerplaats of het openbaar groen; of
e. als er sprake is van strijd met het bestemmingsplan; of
f. indien de uitweg wordt ontsloten via de voortuin; of
g. indien de uitweg de toegestane breedte van 5 meter overschrijdt.
(…)
2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1:8 wordt Pro de vergunning slechts geweigerd:
a. ter voorkoming van gevaar voor het verkeer op de weg;
b. als de uitweg zonder noodzaak ten koste gaat van een openbare parkeerplaats;
c. als door de uitweg het openbaar groen op onaanvaardbare wijze wordt aangetast; of
d. als er sprake is van een uitweg van een perceel dat al door een andere uitweg wordt ontsloten, en de aanleg van deze tweede uitweg ten koste gaat van een openbare parkeerplaats of het openbaar groen; of
e. als er sprake is van strijd met het bestemmingsplan; of
f. indien de uitweg wordt ontsloten via de voortuin; of
g. indien de uitweg de toegestane breedte van 5 meter overschrijdt.
(…)
Planregels bestemmingsplan “Dorpsgebied Stellendam en Havenhoofd 2011”Artikel 1 Begrippen Pro1.29 bouwperceeleen aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
Artikel 2 Wijze Pro van meten
2.6
goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
Artikel 6 Centrum Pro6.1 BestemmingsomschrijvingDe voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Artikel 6 Centrum Pro6.1 BestemmingsomschrijvingDe voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. detailhandel en dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
b. wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca': tevens horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
d. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens kantoren;
e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': tevens maatschappelijke voorzieningen;
f. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf ten hoogste categorie B1': tevens bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
6.2
Bouwregels
Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:
6.2.1
Gebouwen
a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
c. de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte;
d. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt per bouwperceel ten hoogste het met de aanduiding 'maximumbebouwingspercentage (%)' aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak.
(…)
(…)
Artikel 25 Antidubbeltelregel Pro
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.