Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10791069 CV EXPL 23-29911
datum uitspraak: 26 april 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Jansen,
tegen
[persoon A] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘SOR’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 november 2023, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief van [persoon A] van 15 maart 2024, met bijlagen;
- de brief van SOR van 18 maart 2024, met een bijlage.
1.2.
Op 27 maart 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens SOR: mevrouw [persoon B] (woonregisseur) en de heer [persoon C] (huismeester), bijgestaan door de gemachtigde;
- [persoon A] met mevrouw [persoon D] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[persoon A] huurt sinds 2020 een woning van SOR gelegen in het woongebouw De Klapwiek in Rotterdam. SOR eist in deze zaak dat het [persoon A] wordt verboden om honden op te vangen in deze woning en dat [persoon A] een dwangsom moet betalen als zij dat wel doet. Daarvoor heeft SOR het volgende aangevoerd.
2.1.1.
[persoon A] schiet volgens SOR tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet. SOR ontvangt namelijk al sinds 2020 regelmatig klachten van omwonenden over (geluids)overlast van de honden. Ondanks afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt (uiteindelijk: maximaal twee honden per dag en niet groter dan tot kniehoogte), blijven er meldingen binnenkomen. [persoon A] gedraagt zich dus niet als goed huurder. Bovendien handelt zij in strijd met het bestemmingsplan, omdat het bedrijfsmatig opvangen van honden in de woning op grond daarvan niet is toegestaan. Met een woonoppervlak van 63,24 m2 is de woning daarvoor ook te klein. Hoewel SOR in beginsel de bevoegdheid heeft op grond hiervan de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen, wil SOR daar (nog) niet toe overgaan, maar houdt zij het bij haar geformuleerde eis om – kort gezegd – de opvang van honden te verbieden.
2.2.
[persoon A] is het niet eens met de eis. [persoon A] betwist de gestelde overlast. Zij houdt zich aan de gemaakte afspraken en het geblaf zou net zo goed afkomstig kunnen zijn van andere honden in het complex. Het uitkloppen van kleden doet zij nu op de daarvoor bestemde plek. De klachten komen van een kleine groep omwonenden die zich schuldig maakt aan pesterijen en intimidatie; andere bewoners vinden de hondjes juist leuk. Bij de klachten wordt bijna nooit een datum genoemd, waardoor [persoon A] niet meer kan nagaan wat er precies is gebeurd.
2.3.
[persoon A] heeft als tegeneis ingediend dat SOR de tegenover haar geldende regels over het opvangen van honden intrekt, omdat deze regels voor de andere bewoners van het complex niet gelden.
De uitkomst
2.4.
De eis en de tegeneis worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
De eis van SOR wordt afgewezen
2.5.
Van het bedrijfsmatig opvangen van honden door [persoon A] is niet gebleken. [persoon A] heeft onbetwist gesteld dat zij puur hobbymatig oppast op honden van vriendinnen en daarvoor alleen een kleine onkostenvergoeding ontvangt. Handelen door [persoon A] in strijd met het bestemmingsplan kan daarom niet worden vastgesteld.
2.6.
Ook het feit dat [persoon A] , zoals SOR stelt, zich niet als goed huurder gedraagt, omdat zij overlast veroorzaakt voor de omwonenden, is niet vast komen te staan. Het door SOR in het geding gebrachte overlastdossier, dat voornamelijk bestaat uit gespreksverslagen en meldingen van omwonenden, is onvoldoende om een tekortkoming van [persoon A] op dat punt vast te stellen.
2.6.1.
Met betrekking tot de door partijen gemaakte afspraken over het aantal en de grootte van de door [persoon A] opgevangen honden heeft [persoon A] onbetwist gesteld dat zij alleen nog oppast op een aantal kleine hondjes; twee vaste hondjes per keer op maandag tot en met donderdag en vrijdag en in het weekend alleen op verzoek en naar behoefte.
2.6.2.
De op dit punt door SOR bij het overlastdossier gevoegde foto’s waarop [persoon A] is afgebeeld met drie honden (foto 1) en met een hond die boven de knie komt (foto 2) zijn buiten het appartementsgebouw gemaakt en [persoon A] heeft onbetwist gesteld dat zij inderdaad ook wel eens honden uitlaat die zij niet mee naar haar woning huis neemt. De foto van de wat grotere hond is al wat ouder en ook op het punt van de grootte van de honden zijn partijen het erover eens dat [persoon A] met de huismeester overlegt of nieuwe honden voldoen aan het afgesproken formaat. Ander beeld- en/of geluidsmateriaal is niet overgelegd.
2.6.3.
Blijft over de door SOR gestelde overlast van het uitkloppen van kleedjes met hondenharen (waarvan het overigens de vraag is of dit punt op zichzelf voldoende zou zijn als grond voor de eis) en - met name – overlast door het blaffen van de honden. De in het overlastdossier opgenomen meldingen zijn echter algemeen, en niet voorzien van datum en tijdstip van constatering, terwijl [persoon A] daar wel herhaaldelijk en langere tijd om heeft gevraagd. Zij stelt dat ze de kleedjes inmiddels op een andere plek uitslaat en de laatste melding daarover dateert van augustus 2023. [persoon A] heeft daarnaast de meldingen over het blaffen gemotiveerd betwist en heeft zelf een overzicht overgelegd waarin zij precies heeft bijgehouden hoe het oppassen in de periode vanaf december 2023 tot en met maart 2024 is verlopen. Tegenover de meldingen die niet te herleiden zijn naar datum en tijdstip en veelal ingegeven lijken te zijn door de aanname dat sprake is van bedrijfsmatige opvang (‘het lijkt dat ze een bedrijfje voert’ en ‘we vragen ons af of ze er misschien een soort bedrijf van heeft gemaakt’) kan op dit moment niet worden vastgesteld dat sprake is van door [persoon A] veroorzaakte dusdanige overlast dat zij tekortschiet in haar verplichtingen als huurder.
2.6.4.
Ook het feit dat, zoals SOR aangeeft, het overgrote deel van de meldingen
mondeling zijn gedaan bij - onder meer - de huismeester, omdat het overgrote deel van de bewoners in De Klapwiek op leeftijd is en het lastig en te belastend vinden om schriftelijk meldingen te doen, mag niet in het nadeel van [persoon A] werken. Juist nu [persoon A] stelt dat volgens haar sprake is van pesterijen (wat overigens niet maakt dat de meldingen daarom niet waar kunnen zijn), had het op de weg van SOR gelegen om niet te volstaan met deze veelal mondelinge - en gezien het ontbreken van datum en tijdstip waarop de overlast is ervaren - lastig te verifiëren meldingen.
2.7.
Gelet op de gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting van de overlast door [persoon A] , die tijdens de zitting niet of onvoldoende door SOR is weersproken, wordt geen aanleiding gezien SOR een bewijsopdracht van haar stellingen te geven. Daar komt bij dat, zoals ook tijdens de zitting al is besproken, de eis zoals die in deze procedure door SOR is ingesteld, lastig is toe te wijzen. Vast staat namelijk dat het verblijf van huisdieren in de woning op zich niet is verboden. Een toewijzing van de eis zoals die nu is geformuleerd (een totaalverbod op het opvangen van honden) zou dus verder gaan dan de verplichtingen die [persoon A] heeft uit hoofde van de huurrelatie.
De eis van [persoon A] wordt afgewezen
2.8.
[persoon A] vraagt om intrekking van de gemaakte afspraken over het opvangen van honden. SOR is het daar niet mee eens.
2.9.
[persoon A] heeft onvoldoende belang bij haar eis en deze is ook onvoldoende onderbouwd. Tijdens de zitting heeft zij verklaard dat zij alleen nog oppast op een aantal kleine hondjes en twee per keer. [persoon A] heeft niet uitgelegd wat haar belang bij het terugdraaien van de afspraken is en waarom de kantonrechter dit zou moeten toewijzen. Dat [persoon A] gelukkig wordt van het oppassen op honden, daar niet mee wil stoppen en de nodige maatregelen heeft genomen om overlast te voorkomen, is daarvoor niet genoeg. De eis wordt daarom afgewezen.
Partijen betalen de eigen proceskosten
2.10.
Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. In deze omstandigheid ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de proceskosten die de andere partij heeft gemaakt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
3.1.
wijst de eis van SOR af;
In reconventie
3.2.
wijst de eis van [persoon A] af;
In conventie en in reconventie
3.3.
bepaalt dat partijen de eigen proceskosten dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
43416