Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10709197 CV EXPL 23-25680
datum uitspraak: 14 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Vivada Properties VII Rotterdam B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Vivada’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Vivada eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door Vivada in de dagvaarding van 12 september 2023 genoemde bedragen, waarin begrepen € 2.283,49 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand september 2023.
1.2.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend.
1.3.
Vivada is bij rolbeslissing van 24 oktober 2023 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsregeling in deze zaak onredelijk bezwarend is en dat dit tot gevolg heeft dat de laatste afgesproken huurprijs (zonder wijzigingen) geldt. Vivada heeft daarop gereageerd bij e-mail van 25 oktober 2023.
2.De beoordeling
De huurprijswijzigingsbepaling is oneerlijk
2.1.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen, dat wil zeggen op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). Artikel 5.2 bepaalt ook dat, bovenop en gelijktijdig met die jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen, de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.
2.2.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat deze huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. Voor het vaststellen van de huurachterstand moet daarom worden uitgegaan van de huurprijs die in de huurovereenkomst is afgesproken, zonder de huurverhoging, te weten € 795,-.
2.3.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.4.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [1] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Vivada heeft niet uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer (namelijk 3%) zou stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.5.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
Vivada mag zich uitlaten over de hoogte van de huurachterstand
2.6.
De kantonrechter heeft nu onvoldoende gegevens om de eventuele huurachterstand te berekenen op basis van de oude huurprijs. Vivada wordt daarom in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs van € 795,- per maand. Zij moet daarbij de brieven waarin de huurverhoging aan gedaagde is aangezegd overleggen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van dinsdag 11 juni 2024 om 11:30 uur.
2.7.
Mocht Vivada schriftelijk reageren, dan dient deze reactie in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. Vivada kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting.
2.8.
Verdere beslissingen worden aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 11 juni 2024 om 11:30 uur, zodat Vivada zich bij akte nader kan uitlaten over de punten genoemd in r.o. 2.6.;
3.2.
bepaalt dat de door Vivada te nemen akte uiterlijk om 12:00 uur op de dag vóór de hiervoor genoemde rolzitting in tweevoud op de griffie moet zijn ontvangen;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
43416