Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer/rolnummer: C/10/665067 / HA ZA 23-782
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
[eiseres] h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats 1] (gemeente [gemeente 1] ),
eiseres,
advocaat: mr. M. van der Meijs te 's-Hertogenbosch,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1. [gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] (gemeente [gemeente 2] ),
gedaagden,
advocaat: mr. R. van der Jagt te Breda.
Partijen worden hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid met [gedaagde 1] c.s. (in mannelijk enkelvoud).
1.Kern van de zaak
1.1.
Deze zaak gaat over de overname van een strandpaviljoen, waarbij [gedaagde 1] c.s. uiteindelijk heeft aangegeven af te zien van de koop. [eiseres] stelt [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk voor de schade die zij daardoor heeft geleden. De eerste vraag is of er een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. De rechtbank oordeelt van niet. Er bestond geen wilsovereenstemming tussen partijen over alle essentialia van de overeenkomst, omdat er geen overstemming bestond over wat er werd overgedragen of gekocht. Ook oordeelt de rechtbank dat [gedaagde 1] c.s. niet onrechtmatig de onderhandelingen heeft afgebroken waardoor hij niet schadeplichtig is tegenover [eiseres] .
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 augustus 2023 met producties 1 tot en met 32;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8;
- de akte overlegging van producties 33 tot en met 39 van [eiseres] ;
- de brief van de rechtbank van 28 november 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
- de brief van de rechtbank van 28 november 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
- de zittingsagenda van de rechtbank van 25 januari 2024;
- de mondelinge behandeling van 29 februari 2024;
- de spreekaantekeningen van mr. Van der Meijs;
- de spreekaantekeningen van mr. Van der Jagt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] exploiteerde een strandpaviljoen genaamd ‘ [handelsnaam] ’ te Ouddorp (hierna: het strandpaviljoen).
3.2.
[gedaagde 1] is opgericht voor de exploitatie van een beachclub op 8 september 2021. De bestuurder van [gedaagde 1] is Taste of Everything B.V. en [gedaagde 2] is bestuurder van Taste of Everything B.V.
3.3.
Partijen komen gedurende de zomer van 2021 met elkaar in contact aangaande de overname van het strandpaviljoen. Op 6 augustus 2021 tekenen partijen een intentieverklaring. In deze intentieverklaring staat – voor zover relevant – het volgende:
“
1. Mevr. [eiseres] geboren op [geboortedatum] -1971, eigenaar van het pand en de exploitatie van [handelsnaam] te Ouddorp (zie kvk en kadaster in bijlagen)
1. Mevr. [eiseres] geboren op [geboortedatum] -1971, eigenaar van het pand en de exploitatie van [handelsnaam] te Ouddorp (zie kvk en kadaster in bijlagen)
hierna (samen) te noemen "verkoper of partij 1
en
2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NEWCO B.V. io feitelijk gevestigd te [postcode] [vestigingsplaats] aan de [adres 2] te dezen vertegenwoordigd door de heer [gedaagde 2] .
hierna (samen) te noemen “koper of partij 2
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1 Koop/Verkoop
Verkoper verklaart te willen verkopen aan koper en in eigendom te zullen leveren, gelijk koper verklaart te willen kopen en in eigendom te zullen aanvaarden:
- de gehele inventaris, goodwill en het recht om de handelsnaam te voeren van het door verkoper voor eigen rekening gedreven bedrijf gevestigd teOuddorpaan het [adres 1]genaamd: " [handelsnaam] ".
- het pand waarin de exploitatie is gevestigd (partijen genoegzaam bekend)
Artikel 2 Koopsom en omzetbelasting
2.1.
De koopsom bedraagt€ 1.450.000(zegge: één miljoen vierhonderdvijftig duizend euro) Koper en verkoper zullen een splitsing van de koopsom voor pand en exploitatie nog overeen komen:
2.2.
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van deze
intentieverklaring stort koper na ondertekening van deze overeenkomst binnen 5 werkdagen op (…) een waarborgsom van € 50.000 (…) Een deel van de koopsom t.w. € 650.000 wordt omgezet naar een geldlening zie hoofdpunten geldlening art 3.
Artikel 3 Betaling restant koopsom
(…)
Koper en verkoper komen vervolgens overeen dat het overige deel van dit bedrag zijnde
€ 650.000 zegge: (…) per 1 november wordt omgezet naar een notarieel opgemaakt en geregistreerde bij de notaris geldlening.
Hoofduitgangspunten van deze geldlening zijn:
• Annuïtaire geldlening
• Bedrag € 650.000
• Rente 4,5 % met looptijd van 11 jaar vanaf 1 november 2021
• Betaling per maandachteraf/vooraf *
• Boetevrij aflossen zonder melding toegestaan
• Rentevergoeding minimaal € 100.000
• Geldleningsovereenkomst wordt, met voldoende zekerheden voor verkoper opgesteld door notaris van verkoper. Het geven van onvoldoende zekerheden door koper is reden voor ontbinding door verkoper.
Artikel 4 Pachtovereenkomst RVOB
Verkoper en koper zullen zo spoedig mogelijk het RVOB bezoeken met als doel introductie kopers en het verkrijgen van een nieuwe pachtovereenkomst of een in de plaatsstelling.
Artikel 5 Natuurmonumenten
Verkoper en koper zullen zo spoedig mogelijk Natuurmonumenten bezoeken met als doel introductie en het verkrijgen van overeenkomst op naam van kopers.
(…)
Artikel 7 Levering
Levering vindt plaats op 1 november 2021 of zoveel eerder als partijen overeenkomen.
(…)
Artikel 9 restartikelen
• Partijen zullen zich inspannen om definitieve koopovereenkomst en geldleningsovereenkomst op zo kort mogelijke termijn te ondertekenen.
• Koper zal zich inspannen de arbeidsrelaties met het personeel voort te zetten.
• Koper verklaart zich volledig op de hoogte te hebben gesteld van pand en exploitatie en alle relevante informatie te hebben gekregen van koper. (…)”
3.4.
In de eerste conceptovereenkomst van 16 augustus 2021 staat in artikel 1 het volgende:
“Artikel 1 — Omschrijving koopobject en koopsom
Partijen komen overeen dat de koopsom voor het hieronder genoemde een bedrag is van
€ 1.450.000 (zegge: één miljoen vierhonderdvijftigduizend euro). Partijen zijn de volgende splitsing van de koopsom overeengekomen:
-Opstal [handelsnaam] : € xxx.000 kk
-Exploitatie [handelsnaam] € xxx.000
-Handelsnaam [handelsnaam] € x.000
Totaal € 1.450.000
1. De rechten die verkoper kan ontlenen aan de gebruiksovereenkomst, blijkens onderhandse akte de dato 1 april 2003, gesloten tussen verkoper en de Staat der Nederlanden met betrekking tot het aan de Staat in eigendom behorende perceel, volgens opgave van de Staat kadastraal bekend gemeente Ouddorp sectie [sectie] nummer [perceelnummer 1] , ter grootte van ongeveer 574 m2;
2. De rechten die verkoper kan ontlenen aan de met 'Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland', hierna te noemen 'Natuurmonumenten', in haar hoedanigheid van erfpachter van na te melden registergoed, blijkens onderhandse akte de dato @ gesloten huurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van het perceel kadastraal bekend, volgens opgave van Natuurmonumenten gemeente Goedereede sectie [sectie] nummer [perceelnummer 2] , ter grootte van ongeveer 166 m2, welke huurovereenkomst door Natuurmonumenten is gesloten met toestemming van de grondeigenaar, zijnde 'Waterschap Hollandse Delta';
en (…)”
en (…)”
3.5.
Op 17 september 2021 stuurt [naam notaris] (de betrokken notaris) een e-mail aan [gedaagde 1] c.s. over de gebruiks- en huurovereenkomsten. Deze e-mail luidt – voor zover van belang – als volgt:
"Zoals u bekend zal zijn bevindt het paviljoen zich op huurgrond (…) Naar ik heb begrepen beschikt u over de bestaande gebruiks-/huurovereenkomst en de concept-akte van de nieuw te sluiten huurovereenkomst.".
3.6.
Namens [gedaagde 1] c.s. bevestigt [persoon A] op 24 september 2021 dat hij in bezit is van de overeenkomst met Regionale Directie Domeinen West en een concept van de huurovereenkomst met Natuurmonumenten.
3.7.
[gedaagde 1] c.s. laat via Whatsapp op 8 oktober 2021 weten dat hij graag in de week van 18 oktober wil afspreken voor het tekenen van de overeenkomst. Op 15 oktober 2021 wordt de tweede versie van de conceptkoopovereenkomst tussen partijen gedeeld.
3.8.
Op 18 oktober 2021 mailt [gedaagde 1] c.s. als reactie op de door [eiseres] gevraagde zekerheden:
“De gevraagde zekerheden zijn nogal uitbundig in relatie tot de hoofdsom van de lening en de waarde van hetgeen wordt overgedragen. Tevens dient in acht te worden genomen dat ook onze ander financier enige mate van zekerheid verlangt.”
3.9.
Partijen komen op 20 oktober 2021 bijeen, maar er wordt geen koopovereenkomst getekend. Partijen kunnen het niet eens worden over de gevraagde zekerheden in het kader van de geldleningsovereenkomst.
3.10.
Naar aanleiding van een vraag van [eiseres] over het verkrijgen van een digitale versie van het eigendomsbewijs van [handelsnaam] , mailt [naam notaris] op 16 november 2021 aan [eiseres] onder meer het volgende:
“De akte van overdracht is niet ingeschreven in het kadaster aangezien het geen juridische eigendomsverkrijging betrof, dus bij het kadaster is geen informatie te verkrijgen. Het is een overdracht van de rechten die je als huurder toekomen. (…)”
3.11.
Deze e-mail wordt dezelfde dag door de verkoopmakelaar ( [persoon B] ), die in de cc stond, verzonden aan [gedaagde 1] c.s.
3.12.
[gedaagde 1] c.s. heeft in januari en februari 2022 contact met de werknemers van [handelsnaam] over de overname en wat die zou betekenen voor de arbeidsovereenkomsten. Ook past [gedaagde 1] in de Kamer van Koophandel zijn contactgegevens aan door onder andere bij internetadres “ [handelsnaam] .nl” en als e-mailadres info@ [handelsnaam] .nl te vermelden.
3.13.
Op 6 februari 2022 stuurt [gedaagde 1] c.s. aan [eiseres] een e-mail over de stand van zaken. Deze e-mail luidt – voor zover relevant – als volgt:
“
Bedankt voor je uitgebreide antwoord [persoon C] . Ik vind persoonlijk ook niet dat jij iets te kort bent geschoten in dit verhaal. Je levert de documenten aan wat je weet en probeert ook zeker mee te denken voor oplossingen. Bijgevoegd de USP die wij ontvingen van [handelsnaam] voordat wij in gesprek gingen. Het probleem is gewoon dat wij tot een koopprijs zijn gekomen met de veronderstelling dat:
Bedankt voor je uitgebreide antwoord [persoon C] . Ik vind persoonlijk ook niet dat jij iets te kort bent geschoten in dit verhaal. Je levert de documenten aan wat je weet en probeert ook zeker mee te denken voor oplossingen. Bijgevoegd de USP die wij ontvingen van [handelsnaam] voordat wij in gesprek gingen. Het probleem is gewoon dat wij tot een koopprijs zijn gekomen met de veronderstelling dat:
1. Er vastgoed geleverd kon worden.
2. Er erfpacht was.
Na alle stukken goed door professionals te hebben laten doornemen blijkt dit gewoon niet het geval. Verre van dat zelfs. Nu is dit niet ons vakgebied en ik denk dat je het ons ook niet kwalijk kan nemen dat wij goed van vertrouwen gewoon ervan uitgaan dat alles klopt.
Het vervelende is dat [persoon D] hier als makelaar gewoon echt te kort in is geschoten (sorry [persoon D] maar zo zien wij dit echt.) Wij krijgen documenten in appjes, we krijgen geen volledige aktes maar foto's van papieren. Zelfs de bandbreedte van de staat wordt gewoon in een appje verstuurd. We vragen een maand lang om een eigendomsakte (aan [persoon D] ) en krijgen uiteindelijk iets wat geen eigendomsakte is, omdat er op papier geen eigendom is.
Leo had dit al soort van aangegeven in een mail maar [persoon D] houdt vol dat het al in ons bezit is. Al met al heel verwarrend.(…)”
3.14.
Een nieuwe conceptovereenkomst van 6 maart 2022 die tussen partijen is uitgewisseld vermeldt – voor zover van belang – het volgende:
“Ondergetekenden:
1. [eiseres] , (…), hierna te noemen: verkoper of Partij 1;
en
2. [gedaagde 2] , (…) , te dezen handelende:
a. voor zich in privé;
b. in zijn hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Taste of Everything B.V., statutair gevestigd te (…), en als zodanig deze rechtspersoon hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigend, welke vennootschap te dezen handelt in haar hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 1] B.V., statutair gevestigd (…)
De heer [gedaagde 2] in privé en [gedaagde 1] B.V. beide voornoemd, hierna zowel tezamen als ieder afzonderlijk te noemen: koper of Partij 2.
(…)
Artikel 1 - Omschrijving koopobject en koopsom
Partijen komen overeen dat de koopsom voor het hieronder genoemde een bedrag is van € 1.450.000,00 (zegge: een miljoen vierhonderdvijftigduizend euro). Partijen zijn de volgende splitsing van de koopsom overeengekomen:
a. Rechten op de opstallen [handelsnaam] : € 1.100.000,00 (zegge: één miljoen één honderdduizend euro);
b. Exploitatie [handelsnaam] € 349.000,00 (zegge: driehonderdnegenenveertigduizend euro);
C. Handelsnaam [handelsnaam] € 1.000,00 (zegge: duizend euro)
Totaal € 1.450.000,00 (zegge één miljoen vierhonderdvijftigduizend euro).”
3.15.
[eiseres] stuurt op 2 april 2022 de volgende e-mail naar [gedaagde 1] c.s.:
“
Het is mijn bedoeling nog altijd om er samen uit te komen maar het is nu na 9 maanden,
Het is mijn bedoeling nog altijd om er samen uit te komen maar het is nu na 9 maanden,
met het seizoen voor de deur niet langer mogelijk om nog langer maar af te wachten. Omdat ik vanaf het eerste contact open en eerlijk ben geweest ben ik van mening dat ook nu ik dit open en eerlijk naar jullie moet communiceren. Ik zou graag binnen 48 uur van jullie willen horen. Alle informatie is bij jullie bekend en verstrekt door het RVOB en er was aangegeven dat ik voor 1 april zekerheid zou hebben m.b.t. de overname van mijn bedrijf. Ik ontvang wel steeds berichtjes dat jullie er mee bezig zijn en dat ik direct op de hoogte gebracht zal worden na de overleggen maar de op te hoogte stelling blijft uit. (...) Ik verneem graag per omgaande doch uiterlijk vóór maandag 4 april wat jullie gaan doen m.b.t. de overname. Wanneer er geen bericht is of wanneer jullie niet verder willen dan zal ik juridisch advies moeten in roepen. (…)”
3.16.
Als reactie op bovengenoemde e-mail stuurt [gedaagde 1] c.s. dezelfde dag onder meer het volgende:
“
Tot afgelopen donderdag was er (helaas ook voor jou) nog geen duidelijkheid. Donderdag heb ik het RVOB gesproken en het beste wat ze kunnen bieden is 10 +10. Dit is alleen telefonisch aangegeven en voorwaarden etc zijn nog niet besproken. Helaas is dit voor ons niet voldoende om de koop doorgang te laten vinden. Je gaf gisteren aan een potentiele nieuwe koper te hebben gevonden. Gezien de huidige situatie willen wij je hierbij niet in de weg staan. We zullen dus afzien van de koop en jou de ruimte geven verder te gaan.”
Tot afgelopen donderdag was er (helaas ook voor jou) nog geen duidelijkheid. Donderdag heb ik het RVOB gesproken en het beste wat ze kunnen bieden is 10 +10. Dit is alleen telefonisch aangegeven en voorwaarden etc zijn nog niet besproken. Helaas is dit voor ons niet voldoende om de koop doorgang te laten vinden. Je gaf gisteren aan een potentiele nieuwe koper te hebben gevonden. Gezien de huidige situatie willen wij je hierbij niet in de weg staan. We zullen dus afzien van de koop en jou de ruimte geven verder te gaan.”
3.17.
De advocaat van [eiseres] stuurt op 26 april 2022 een brief aan [gedaagde 1] c.s. waarin het standpunt wordt ingenomen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, dat deze wordt ontbonden en dat er aanspraak wordt gemaakt op schadevergoeding.
3.18.
Op 30 april 2022 sluit [eiseres] een huurkoopovereenkomst met een derde voor het strandpaviljoen.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 145.673,95 met wettelijke rente;
- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat;
Subsidiair:
- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 127.835,20 met wettelijke rente;
Zowel primair als subsidiair:
- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten met wettelijke rente en nakosten.
4.2.
Aan de vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Primair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat er een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde 1] c.s., omdat er tussen partijen overeenstemming bestond over de essentialia van de overeenkomst vastgelegd in de intentieverklaring. [gedaagde 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van deze overeenkomst door het strandpaviljoen niet af te nemen. Hierdoor heeft [eiseres] schade geleden waarvoor [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk is (6:74 lid 1 jo. 6:277 lid 1 BW). Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s. de onderhandelingen op onaanvaardbare wijze heeft afgebroken waardoor er sprake is van een onrechtmatige daad. Hierdoor heeft [eiseres] schade geleden en [gedaagde 1] c.s. is verplicht deze schade te vergoeden. [gedaagde 2] is in persoon hoofdelijk verbonden aan de intentieverklaring nu de genoemde partij “Newco B.V.” nooit is opgericht (2:203 lid 1 jo. 2:180 lid 2 BW). De rechtshandelingen zijn ook niet later bekrachtigd door [gedaagde 1] , zodat [gedaagde 2] (ook) aansprakelijk is.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] c.s. betwist dat er een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, omdat er juist geen overeenstemming bestond over essentialia van de overeenkomst. Verder betwist [gedaagde 1] c.s. dat de onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Er is geen (romp)overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen
5.1.
[eiseres] baseert haar vordering primair op een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst waardoor zij schade heeft geleden. Nu [gedaagde 1] c.s. betwist dat er sprake was van een overeenkomst, moet eerst worden beoordeeld of tussen partijen een overeenkomst (op hoofdlijnen) tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen en licht dit als volgt toe.
5.2.
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Daarbij heeft (onder meer) te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Zonder overeenstemming over de essentiële elementen van een overeenkomst, komt bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid geen overeenkomst tot stand, zo volgt uit artikel 6:227 BW. Als partijen het wel over de essentiële elementen van de overeenkomst eens zijn, maar er nog over één of meer overgebleven (niet-essentiële) elementen onderhandeld moet worden, kan een rompovereenkomst tot stand komen. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (HR 2 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414). Verder geldt dat aanbod en aanvaarding in elke vorm kunnen geschieden en besloten kunnen liggen in één of meer gedragingen. Om te kunnen bepalen of een overeenkomst tot stand is gekomen en met welke inhoud moet tot slot worden gekeken naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaring en gedragingen mochten afleiden (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Ook kan betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen (HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1489).
5.3.
[eiseres] verwijst naar de intentieverklaring van 6 augustus 2021 voor de overeenstemming tussen partijen over de essentialia van de overeenkomst. [eiseres] heeft ter zitting aangegeven dat zij voor het tekenen van de intentieverklaring aan [gedaagde 1] c.s. meermaals heeft medegedeeld dat het niet gaat om de juridische eigendom, maar om de economische eigendom. De reden om in de intentieverklaring en de conceptovereenkomst op te nemen dat het pand wordt overgedragen, is omdat ook in de overeenkomsten met de Staat en Natuurmonumenten deze bewoordingen worden gebruikt, aldus [eiseres] . [gedaagde 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij pas na het tekenen van de intentieverklaring, namelijk in november 2021, erachter kwam dat de opstal niet in eigendom kon worden overgedragen. [gedaagde 1] c.s. betwist dat [eiseres] hem eerder daarop had gewezen, wat betekent dat bij het tekenen van de intentieverklaring er geen overeenstemming bestond tussen partijen over wat er werd overgedragen.
5.4.
Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat partijen in de intentieverklaring al op een behoorlijk aantal punten overeenstemming hebben bereikt. Dat betekent echter niet dat partijen overeenstemming hadden over alle essentiële elementen van een overeenkomst. Het staat buiten kijf dat wat er wordt overgedragen ook behoort tot de essentialia van een overeenkomst. De rechtbank stelt vast dat zowel in de intentieverklaring als in de conceptovereenkomst van 16 augustus 2021 staat dat het pand wordt overgedragen. In de intentieverklaring staat dat [eiseres] eigenaar is van het pand en de exploitatie van [handelsnaam] , terwijl [eiseres] geen juridisch eigenaar was van het pand en dus ook de juridische eigendom niet kon overdragen. Verder staat in de advertentie voor de verkoop van het strandpaviljoen dat er vastgoed zou worden aangekocht. In de conceptovereenkomst van 6 maart 2022, opgemaakt na de e-mail van [naam notaris] van 16 november 2021, is de tekst over wat er wordt overgedragen ook aangepast. Niet meer staat er dat het pand wordt overgedragen, maar de rechten op de opstallen. Ook in de huurkoopovereenkomst tussen [eiseres] en een derde partij welke is gesloten op 30 april 2022, staat niet meer dat de opstal zelf wordt overgedragen. Door deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. er bij het tekenen van de intentieverklaring in beginsel van uit mocht gaan dat de juridische eigendom zou worden overgedragen. In het licht van het voorgaande en de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s., had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling dat [gedaagde 1] c.s. door haar op de hoogte was gesteld van de overdracht van de economische eigendom, nader te onderbouwen, wat zij niet heeft gedaan. Deze stelling wordt dan ook door de rechtbank gepasseerd.
5.5.
[eiseres] stelt verder dat [gedaagde 1] c.s. ook zelf op de hoogte had moeten zijn van het feit dat de overdracht van het pand niet zou betekenen dat de juridische eigendom zou worden overgedragen. In de intentieverklaring staat immers dat [gedaagde 1] c.s. alle stukken heeft ontvangen en dat hij heeft verklaard op de hoogte te zijn van alle relevante informatie aangaande het pand en de exploitatie. Ook dit verweer faalt. Vaste rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat. Hoe ver de onderzoeksplicht van de koper gaat hangt af van alle omstandigheden van het geval. Gezien het feit dat in de verkoopadvertentie, de intentieverklaring en de conceptovereenkomst duidelijk staat dat het gaat om overdracht van het pand en [eiseres] in de intentieverklaring als eigenaar van het pand wordt genoemd, kon niet van [gedaagde 1] c.s. worden verwacht dat hij ging controleren of [eiseres] wel juridisch eigenaar was van het pand. In de eerste conceptovereenkomst van 16 augustus 2022 wordt nota bene een onderscheid gemaakt in de koopprijs tussen de prijs voor het pand, de prijs voor de exploitatie en de prijs voor de handelsnaam, zodat er geen enkele aanleiding was voor [gedaagde 1] c.s. om te twijfelen of hij wel juridisch eigenaar zou worden van het pand.
5.6.
Gelet op het voorgaande, hadden partijen geen wilsovereenstemming over wat er werd overgedragen. Anders dan [eiseres] stelt is de overdracht van de juridische eigendom of de economische eigendom geen ondergeschikt punt voor een aanbod en de aanvaarding van dat aanbod.
5.7.
Nadat [gedaagde 1] c.s. in november 2021 erachter kwam dat hij niet het eigendomsrecht van de opstal zou verkrijgen, zijn de onderhandelingen tussen partijen verder gegaan. Deze onderhandelingen moeten echter in het licht worden gezien van de nieuwe situatie waarbij [gedaagde 1] c.s. niet meer de juridische eigendom van het pand zou verkrijgen maar de economische. [eiseres] kan dus niet verwijzen naar de intentieverklaring voor de onderbouwing van haar stelling dat partijen ook in deze periode overeenstemming hadden over de essentialia van de overeenkomst. [gedaagde 1] c.s. heeft ook onbetwist gesteld dat hij in die periode na november 2021 met [eiseres] heeft gesproken over een verlaging van de koopprijs en andere voorwaarden voor de overname. De rechtbank zal de primaire vordering dan ook afwijzen.
[gedaagde 1] c.s. heeft de onderhandelingen niet onrechtmatig afgebroken
5.8.
[eiseres] baseert haar subsidiaire eis op een onrechtmatige daad door te stellen dat [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld door de onderhandelingen tussen partijen af te breken. De rechtbank oordeelt alle omstandigheden samengenomen dat [gedaagde 1] c.s. niet onrechtmatig heeft gehandeld en licht dit als volgt toe.
5.9.
Voorop wordt gesteld dat als maatstaf bij de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van het vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. De maatstaf ter beoordeling van de vraag of het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is, is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.
5.10.
Terecht wijst [eiseres] op het feit dat [gedaagde 1] c.s. de onderhandelingen heeft afgebroken omdat de voorwaarden van de overeenkomst met de Staat (RVOB) nog te ongunstig waren, terwijl deze voorwaarden bij de intentieverklaring al bekend hadden kunnen zijn. Echter zijn die voorwaarden logischerwijs voor [gedaagde 1] c.s. een belangrijkere rol gaan spelen nadat [gedaagde 1] c.s. erachter kwam dat het pand niet in eigendom kon worden verkregen. Hierdoor was [gedaagde 1] c.s. meer afhankelijk van de afspraken uit de gebruikersovereenkomsten met de Staat en Natuurmonumenten. Gezien deze nieuwe situatie, is deze reden voor het afbreken van de onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op het moment van het afbreken van de onderhandelingen mocht [eiseres] er ook niet meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. [gedaagde 1] c.s. had in ieder geval in februari 2022 laten weten dat hij teleurgesteld was in het feit dat het strandpaviljoen niet in eigendom zou kunnen worden overgedragen. Het voorgaande kan niet los worden gezien van de reden voor [gedaagde 1] c.s. om de onderhandelingen op 2 april 2022 af te breken. Partijen waren in die fase feitelijk aan het onderhandelen over overname van de economische eigendom en niet meer over de juridische eigendom. Uit de correspondentie blijkt dat partijen op zoek zijn gegaan naar andere mogelijkheden om toch een overeenkomst tot stand te laten komen. [gedaagde 1] c.s. had in dat kader ook de gegevens van [handelsnaam] al opgenomen in de Kamer van Koophandel en ook gesprekken gevoerd met de werknemers van [handelsnaam] . In het licht van de nieuwe onderhandelingen over de economische eigendom, is het voorgaande echter naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te voldoen aan de strenge maatstaf die is genoemd onder 5.9.
5.11.
[eiseres] heeft ter zitting ook aangevoerd dat in dit geval geen sprake was van een zuiver precontractuele fase waardoor bij de eerder genoemde maatstaf rekening moet worden gehouden met het feit dat partijen in de intentieverklaring hebben afgesproken zich in te spannen om zo snel mogelijk een overeenkomst tot stand te laten komen. Nu de inspanningsverbintenis gebaseerd was op het tot stand laten komen van een koopovereenkomst waarin de juridische eigendom van de opstal zou worden overgedragen, kan [gedaagde 1] c.s. echter niet worden tegengeworpen dat hij zich daarvoor niet voldoende heeft ingespannen. Ook dit verweer slaagt dus niet.
5.12.
De rechtbank zal dus ook de subsidiaire vordering afwijzen, wat betekent dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op schadevergoeding. De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven.
De aansprakelijkheid van [gedaagde 2] als privé persoon
5.13.
Gezien het feit dat de rechtbank van oordeel is dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en dat de onderhandelingen niet onrechtmatig zijn afgebroken, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of en in hoeverre [gedaagde 2] als bestuurder dan wel als vertegenwoordiger van een nog op te richten B.V. aansprakelijk is tegenover [eiseres] .
Proceskosten
5.14.
[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
- nakosten
€
€
3.858,00
178,00
(2,0 punten × € 1.929,00)
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.773,00
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 9.773,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
6.3.
veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.
3716/2537