Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 21/5367
uitspraak van de enkelvoudige van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaatsnaam] , eiseres,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, het college,
(gemachtigde: mr. J.C. Avedissian).
Inleiding
1.1.
Bij besluit van 3 mei 2021 (het primaire besluit) heeft het college een vergunning
voor kamerbewoning verleend ten behoeve van maximaal vijf personen op grond van artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014 en artikel 3.2.5 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (hierna: Huisvestingsverordening 2019). Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt.
1.2.
Bij besluit van 8 september 2021 (het bestreden besluit) heeft het college de
bezwaren van eiseres ongegrond verklaard, waarbij de overwegingen van het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie volledig zijn overgenomen.
1.3.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- de gemachtigde van eiseres;
- namens het college de gemachtigde en [naam 2] .
Feiten en totstandkoming van het bestreden besluit
2.1.
Het gaat in deze zaak om een woning in de [adres 1] (hierna: de woning). [naam 3] heeft op 29 januari 2021 een vergunning voor kamerverhuur voor de woning aangevraagd. Vervolgens is op 3 mei 2021 een vergunning voor kamerverhuur verleend. De woning ligt in de wijk [naam wijk 1] in [plaatsnaam] en heeft een oppervlakte van 150m2. Eiseres woont in de [adres 2] en woont dus vlak bij deze woning. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de verlening van de vergunning voor kamerverhuur, waarbij zij heeft gewezen op de overlast die de bewoners van deze woning (hierna: de studenten) in de buurt zouden veroorzaken.
2.2.
Het college heeft het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie (hierna: de commissie) van 13 augustus 2021 in het bestreden besluit volledig overgenomen.
In dit advies is overwogen dat de woning al sinds 2018 door studenten wordt bewoond en dat daarom sprake is van een bestaande situatie. Voor deze kamerverhuur is nu een vergunning nodig. Over de bestaande situatie zijn geen overlastmeldingen bekend, zodat niet wordt verwacht dat er door de vergunningverlening problemen zullen ontstaan. Van belang is dat er extra vrijwilligerswerk wordt toegevoegd aan de buurt. De commissie is het met het college eens dat de belangenafweging breder moet zijn dan alleen de toets of sprake is van het verrichten van vrijwilligerswerk. Meerdere factoren kunnen van invloed zijn op de leefbaarheid in de buurt. In een straat waar al veel studentenhuizen zijn, heeft een extra studentenhuis mogelijk een negatieve invloed omdat de balans in de straat vervalt. De commissie vindt dat het college tijdens de hoorzitting voldoende heeft gemotiveerd dat in dit geval sprake is van een positieve bijdrage voor de buurt. Het gaat hier om een bestaande situatie waarin geen sprake is van overlast. Dit in combinatie met het verrichten van vrijwilligerswerk door de studenten maakt dat de vergunningverlening in dit geval een positieve bijdrage zal hebben.
Het Voorbereidingsbesluit ‘[naam wijk 2], [naam wijk 3], [naam wijk 1], [naam wijk 4], [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] (hierna: voorbereidingsbesluit), dat op 6 augustus 2020 in werking is getreden, speelt in de onderhavige procedure geen rol, aldus de commissie, omdat de vergunning die hier aan de orde is haar grondslag vindt in de Huisvestingsverordening. Het voorbereidingsbesluit is onderdeel van een (mogelijke) aanpassing van een bestemmingsplan en is gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening.
Tot slot stelt de commissie zich op het standpunt dat in deze zaak niet kan worden getoetst aan de met ingang van 1 februari 2021 gewijzigde Huisvestingsverordening, gelet op het overgangsrecht en de aanvraagdatum van de vergunning.
De beroepsgronden
3. Eiseres verwijst in beroep integraal naar de gronden van bezwaar van 15 mei 2021 en voert al die gronden ook in beroep aan om te onderbouwen dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven.
Gelet op de toelichting bij het voorbereidingsbesluit, volgt eiseres het standpunt dat het bestreden besluit niet in strijd zou zijn met dit voorbereidingsbesluit niet. Dit voorbereidingsbesluit houdt in dat met ingang van 6 augustus 2020 het verlenen van kamervergunningen is stopgezet.
Verder heeft het college volgens eiseres onvoldoende gemotiveerd dat de kamerbewoning een positieve invloed heeft op de leefomgeving en het woonmilieu door hieraan uitsluitend ten grondslag te leggen dat sprake is van het verrichten van vrijwilligerswerk en van een bestaande situatie waarin geen sprake is van overlast. Volgens eiseres is het probleem dat diverse overlastmeldingen door de omwonenden niet goed zijn vastgelegd. Daarnaast is van belang dat overlast niet altijd volledig tot uiting komt in overlastmeldingen, dit komt bijvoorbeeld ook aan bod tijdens bewonersavonden over de studentenoverlast. Het is eiseres verder volstrekt onduidelijk waarop het college baseert dat sprake is van het verrichten van vrijwilligerswerk. Het feit dat in het huurcontract een boeteclausule is opgenomen is onvoldoende om de conclusie te trekken dat de studenten daadwerkelijk vrijwilligerswerk verrichten.
Verder lijkt het college bij de toetsing van het criterium van de positieve invloed ten onrechte niet te hebben gekeken of zich binnen een straal van 50 meter van de woning nog andere studentenhuizen bevinden. In dit verband verwijst eiseres nog naar een door haar overgelegd herstelbesluit dat het college op 8 februari 2022 in een vergelijkbare zaak heeft genomen. In die zaak heeft het college wel het extra leefbaarheidscriterium dat er niet binnen 50 meter afstand van de woning waarvoor de vergunning is aangevraagd al een kamervergunning verleend is, betrokken.
Bij brief van 27 oktober 2023 (ontvangen op 28 oktober 2023) heeft eiseres nog vragenlijsten die recent door (direct) omwonenden van de betreffende vergunde studentenwoningen zijn ingevuld, overgelegd.
De beoordeling door de rechtbank
4.1.
Voor de bij de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving wordt verwezen naar de bijlage bij deze uitspraak.
4.2.
Voor zover eiseres in beroep verwijst naar de gronden van bezwaar, overweegt de rechtbank als volgt. Omdat eiseres niet heeft gemotiveerd waarom de reactie van het college op de gronden van bezwaar in het bestreden besluit niet voldoende is, leidt deze beroepsgrond nergens toe.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat het door eiseres aangehaalde voorbereidingsbesluit buiten het wettelijk kader van de onderhavige vergunning valt. De vergunning waar het in deze zaak om gaat, is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014, die is gericht op de verdeling van (schaarse) woningen. Het voorbereidingsbesluit is echter gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, die betrekking heeft op de verdeling van ruimte en het aanwijzen van gebieden voor bepaalde bestemmingen. De rechtbank begrijpt de toelichting van het college op dit punt zo dat het voorbereidingsbesluit gevolgen kan hebben voor het wel of niet toewijzen van een omgevingsvergunning, en niet voor de verlening van een vergunning voor kamerbewoning. De rechtbank volgt het college hierin.
4.4.
Bij de vraag of kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben, komt het college een zekere mate van beoordelingsruimte toe. Dat neemt niet weg dat het aan het college is om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan het zich op het standpunt stelt dat aan het vereiste van ‘een positieve invloed’ is voldaan. De rechtbank wijst er hierbij op dat tussen partijen niet in geschil is dat de wijk [naam wijk 1], waarin de woning staat, te kampen heeft met overlast veroorzaakt door studenten. Een groot aantal woningen is ‘verkamerd’ en wordt inmiddels verhuurd aan studenten, als gevolg waarvan de leefbaarheid in de wijk onder druk is komen te staan. Van het college mag daarom worden verwacht dat het zorgvuldig onderbouwt waarom naar zijn oordeel de kamerbewoning waarvoor vergunning is aangevraagd een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft.
4.5.
In de toelichting op de Huisvestingsverordening staat over het criterium onder b onder meer het volgende:
“Huisvesting van studenten (in de definitie van artikel 1.1 onder t) kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of dit in het specifieke geval van toepassing is. Hier is bijvoorbeeld sprake van in het geval dat de in de woning te huisvesten studenten minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoeren waar de leefbaarheid in de buurt baat bij heeft”.
“Huisvesting van studenten (in de definitie van artikel 1.1 onder t) kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of dit in het specifieke geval van toepassing is. Hier is bijvoorbeeld sprake van in het geval dat de in de woning te huisvesten studenten minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoeren waar de leefbaarheid in de buurt baat bij heeft”.
4.6.
In een addendum van 28 januari 2021 bij de huurovereenkomst tussen de verhuurder van de woning en de studenten, dat één dag voor de vergunningaanvraag is opgesteld, staat het volgende:
“Aanvulling op het contract (oorspronkelijk getekend 22 november 2018, aanvulling 15 december 2020) voor de toevoeging van artikel “vrijwilligerswerk”.
Aanvulling op paragraaf 4: verplichtingen huurder
4.13
De gemeente Rotterdam verplicht studenten bij kamerbewoning om vrijwilligerswijk uit te voeren in de directe omgeving van het gehuurde, met een minimum van 4 uur per maand per student. De bewoner kan dit invullen op zijn eigen wijze. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de site van de Unie van Vrijwilligers.
Met huurder wordt nadrukkelijk een langdurige huurovereenkomst afgesloten, zodat huurder zich sociaal kan binden in deze wijk. Huurder heeft de intentie om langdurig het gehuurde te bewonen. Vanuit de verhuurder wordt deelname aan lokale wijkactiviteiten gestimuleerd. Na afronding van deelname biedt huurder aan verhuurder een evaluatie aan waarin de activiteiten beschreven zijn, op welke wijze de leefbaarheid in de omgeving is bevorderd.
Wanneer een bewoner van het gehuurde niet minimaal 4 uur per maand vrijwilligerswerk heeft uitgevoerd, verbeurt hij of zij een direct opeisbare boete van € 10,- per uur met een maximum van 4 uur per maand. Deze boete wordt gedoneerd aan de Unie van Vrijwilligers of de Rotterdamse Helden. Indien de bewoner van het gehuurde deze boete niet doneert binnen drie maanden na verzoek van de verhuurder zoals hierboven beschreven, kan verhuurder de huurovereenkomst beëindigen.”
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank staat met de aanvulling van 28 januari 2021 op de huurovereenkomsten onvoldoende vast dat de kamerbewoning een positieve invloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. Deze aanvulling in de huurovereenkomsten is, ondanks de opgenomen boeteclausule, te vrijblijvend geformuleerd om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de studenten daadwerkelijk vrijwilligerswerk zullen verrichten. Het enkel hebben van een intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk betekent niet dat dit ook daadwerkelijk wordt gedaan. Daar komt bij dat, zo begrijpt de rechtbank uit verweerders toelichting, het aan de vergunninghouder is om erop toe te zien dat de studenten het vrijwilligerswerk verrichten en dat dit vrijwilligerswerk ten goede komt aan de buurt. Het college heeft daar zelf geen zicht op en handhaaft niet.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college met de enkele vaststelling dat de huurovereenkomsten een clausule over de intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk bevatten, zich niet op het standpunt kunnen stellen dat de vergunde kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft. Ook is het niet duidelijk op welke wijze de verhuurder controleert dat het vrijwilligerswerk daadwerkelijk door alle studenten wordt uitgevoerd en of dit ten goede komt aan de buurt. Evenmin is duidelijk op welke wijze concreet uitvoering wordt gegeven aan de boeteclausule in deze aanvulling. De rechtbank verwijst in dit kader nog naar de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 16 oktober 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:9795).
4.8.
Het college heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat in beginsel wordt aangenomen dat er positieve invloed is als in de huurovereenkomst een verplichting tot het verrichten van vrijwilligerswerk is opgenomen. Indien sprake is van ernstige en structurele overlast vanuit het pand, wordt echter geen positieve invloed aangenomen en wordt de vergunning geweigerd. Het college kan slechts rekening houden met gemelde overlast. Omdat er volgens verweerder in dit geval geen overlastmeldingen waren, is de vergunning verleend.
De rechtbank constateert dat in dit geval onduidelijk is en blijft waarop het college baseert dat er ten aanzien van deze woning geen sprake is geweest van overlast. Eiseres heeft immers juist gesteld dat omwonenden wel melding maakten van overlast. Ter zitting is namens het college toegelicht dat hierover uitsluitend contact met de overlastcoördinator heeft plaatsgevonden en dat deze coördinator heeft medegedeeld dat geen sprake is geweest van overlast, wat door het college verder niet nader is onderbouwd. Ook in zoverre heeft het college zich naar het oordeel van de rechtbank niet op het standpunt kunnen stellen dat in dit geval is voldaan aan het criterium van de positieve invloed.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de beperkte motivering van het standpunt van het college dat van de kamerbewoning de vereiste positieve invloed uitgaat, had het college de aanvraag voor een vergunning moeten afwijzen. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag alsnog afwijzen. Een bespreking van de overige beroepsgronden is dan ook niet nodig.
6. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat het college aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- moet vergoeden.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, nu in dit geval geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit en wijst de vergunningaanvraag van 29 januari 2021 af;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat het college aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Zoethout, rechter, in aanwezigheid van P. Deinum, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2024.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Huisvestingsverordening 2019)
Artikel 1
(…)
c. gebruiksoppervlak (gbo): gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580;
(…)
t. student: als leerling/student ingeschrevene aan een opleiding voor middelbaar beroepsonderwijs, hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs in Nederland.
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste vergunning voor kamerbewoning
Het is verboden om een in artikel 3.2.1 aangewezen woonruimte zonder een vergunning voor kamerbewoning van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door.
a. vier of meer kamerbewoners, of
b. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners;
c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.
Artikel 3.2.5
Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,
b. de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en
c. in de woonruimte is ten minste 18 m2 gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig.
Artikel 3.2.6 Verlening onder voorwaarden
De vergunning voor kamerbewoning wordt verleend onder de voorwaarde dat het gebruik van de woning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Hiernaast kunnen in specifieke gevallen tevens andere voorwaarden verbonden worden aan het verstrekken van de vergunning.
Artikel 3.2.7 Intrekken vergunning voor kamerbewoning
Het college kan een vergunning voor kamerbewoning intrekken, indien:
a. niet binnen de in de vergunning voor kamerbewoning bepaalde termijn, nadat deze vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot omzetting;
b. de vergunning voor kamerbewoning is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
c. niet is voldaan aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 3.2.6