Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10785380 CV EXPL 23-29712
datum uitspraak: 14 mei 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
Partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 oktober 2023, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 28 november 2023;
- de akte van Hef Wonen, met producties.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[gedaagden] huren vanaf 31 januari 2020 een woning met een geliberaliseerde huurprijs van Hef Wonen. Op dit moment is er sprake van een huurachterstand. Hef Wonen wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagden] worden veroordeeld om de woning te verlaten. Hef Wonen wil ook dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten en de lopende huur. [gedaagden] hebben niet gereageerd.
2.2.
[gedaagden] moeten de huurachterstand met rente en de lopende huur betalen en moeten de woning verlaten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De huurprijswijzigingsbepaling
2.3.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden van Hef Wonen oneerlijke bepalingen bevatten zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG (hierna: ‘de Richtlijn’). Oneerlijke bepalingen moet de kantonrechter ambtshalve vernietigen.
2.4.
Anders dan Hef Wonen stelt, is een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen geen kernbeding zoals bedoeld in de Richtlijn. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn [1] . Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
2.5.
In de huurovereenkomst tussen partijen is ten aanzien van de huurprijswijziging bij geliberaliseerde woonruimte (waarvan in dit geval sprake is) het volgende bepaald:
“(…)Huurprijswijzigingen
De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2020. (…)”
Daarnaast is in artikel 6 van de toepasselijk en in artikel 6 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden het volgende opgenomen:
“(…) 1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst.
2. Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment komen te ontbreken, wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder. (…)”
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst oneerlijk is. De wijze waarop de bepaling geformuleerd is, laat voor Hef Wonen namelijk de mogelijkheid open om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen [2] .
2.7.
In dit geval bestaat er echter geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan de oneerlijke bepaling met betrekking tot de huurprijswijziging. Hef Wonen heeft in haar akte immers aangetoond dat zij, sinds aanvang van de huurovereenkomst, in de jaren 2020 tot en met 2023 nooit een hogere huurverhoging heeft toegepast dan het maximale toegestane consumentenprijs-indexpercentage (in 2020) of het door de overheid vastgestelde maximum (in 2021 tot en met 2023). Dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat de oneerlijke bepaling als genoemd in r.o. 2.5 is vervangen door een eerlijke huurprijswijzigingsbepaling, die niet verder gaat dan wat bij een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is.
De huurachterstand
2.8.
Omdat tussen partijen een eerlijke huurprijswijzigingsbepaling is gaan gelden en [gedaagden] geen verweer hebben gevoerd, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de stellingen van Hef Wonen over de hoogte van de huurachterstand. [gedaagden] worden dan ook veroordeeld om een bedrag van € 5.881,92 aan huurachterstand tot en met oktober 2023 aan Hef Wonen te betalen.
De ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
2.9.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagden] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.
2.10.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagden] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [gedaagden] moeten een gebruiksvergoeding van € 1.594,58 per maand betalen tot en met de dag waarop zij de woning met al hun spullen hebben verlaten (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] een vergoeding moeten betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur (artikel 7:248 BW).
De buitengerechtelijke kosten
2.11.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten het volgende opgenomen:
“(…)Overige kosten
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst te maken of gemaakte kosten, waaronder begrepen administratiekosten, omzetbelasting alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, die de huurder of verhuurder maakt, omdat de wederpartij enige bepaling van de overeenkomst en de daarbij behorende Algemene huurvoorwaarden niet nakomt, zijn voor rekening van de partij die de wanprestatie pleegt. (…)”
2.12.
De bepaling over ‘de overige kosten’ in de huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen.
De wettelijke rente
2.13.
De gevorderde wettelijke rente tot 25 oktober 2023 van € 109,53 en de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2023 worden toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald en [gedaagden] dat niet hebben betwist.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.14.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De proceskosten
2.15.
De kantonrechter wijst geen proceskostenveroordeling toe. [gedaagden] krijgen weliswaar voor het grootste deel ongelijk, maar Hef Wonen heeft geen recht op een proceskostenvergoeding. Dat komt omdat de bepaling over ‘de overige kosten’ in de huurovereenkomst oneerlijk is. Door die bepaling zou het zo kunnen zijn dat [gedaagden] meer proceskosten moeten vergoeden dan zou volgen uit de wet. Dat is oneerlijk en daarom heeft Hef Wonen ook geen recht op een proceskostenveroordeling uit de wet. [3]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 5.881,92 aan huurachterstand tot en met oktober 2023 en € 109,53 aan tot 25 oktober 2023 verschenen rente, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurachterstand, exclusief rente en kosten, dat na iedere wijziging vanaf 25 oktober 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Hef Wonen € 1.594,58 per maand te betalen, met de verhoging die is toegestaan, vanaf november 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
44487