Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1110
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Papendrecht, namens deze Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden(de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. R.H. Kastelein).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 januari 2023 (het bestreden besluit).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 565.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Papendrecht voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 530.000,- en aan eiser een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is ook [naam 2] (taxateur) verschenen.
1.5.
Eiser en zijn gemachtigde zijn zonder afmelding niet verschenen. De gemachtigde van eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 maart 2024, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 2 maart 2024 op het adres van gemachtigde is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een portiekflat uit het jaar 2005. De woning, gelegen in Papendrecht, bestaat uit een hoofdgebouw van 112 m², twee parkeerplaatsen, een berging en een balkon.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte de ligging van de woning gekwalificeerd als boven gemiddeld (‘4’). In vergelijking met de vergelijkingsobjecten die op hogere etages liggen, heeft de woning meer last van fijnstof op het balkon en geluid van voorbij varende schepen. Ook heeft de woning een minder goed uitzicht. Verder is onduidelijk hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de balkons bij de vergelijkingsobjecten en de woning. Ook heeft de woning een ouder bouwjaar dan de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarmee onvoldoende rekening gehouden in de matrix. Ten slotte bevat het bestreden besluit geen deugdelijke motivering en is het bestreden besluit in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn van ongeveer dezelfde bouwperiode (2005-2009) en liggen in dezelfde straat.
8. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij overweegt daartoe als volgt.
8.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de ligging van de woning of voor een van de vergelijkingsobjecten een andere score aan te nemen. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt mogen stellen dat de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten boven gemiddeld is, gelet op het uitzicht dat alle objecten hebben over de Beneden Merwede. De rechtbank kan het standpunt van eiser dat de ligging van de woning minder is omdat de woning op een lagere etage ligt en hierdoor meer overlast van voorbij varende schepen ervaart dan de vergelijkingsobjecten niet volgen. De vergelijkingsobjecten en de woning liggen in dezelfde straat op gelijke afstand van het water. De rechtbank acht de mate van (eventuele) overlast daarom vergelijkbaar. Eiser heeft overigens eventuele negatieve aspecten van de ligging van de woning aan de Beneden Merwede in beroep ook niet (met stukken) onderbouwd.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft daarnaast geen correctie hoeven toepassen op het verschil in bouwjaar. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn namelijk alle in dezelfde bouwperiode (2005-2009) gebouwd. Eiser heeft ook niet onderbouwd waarom in dit geval een correctie zou moeten volgen voor het verschil in bouwjaar.
8.3.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn standpunt dat de grootte van de balkons van de woning en de vergelijkingsobjecten niet wezenlijk verschillen. De exacte maten van de balkons zijn in het verweerschrift vermeld en zijn goed vergelijkbaar. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting de balkons heeft toegevoegd aan de berekening, hetgeen geen gevolg had voor de waarde van de woning.
8.4.
De rechtbank ziet ook geen aanleiding om te oordelen dat het bestreden besluit in strijd met het motiverings- en het zorgvuldigheidbeginsel is genomen. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen waardoor het bestreden besluit niet in stand kan blijven.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Heeft eiser recht op immateriële schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn?
10.1.
Eiser verzoekt in zijn beroepschrift om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
10.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [2] , behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Van een bijzondere omstandigheid kan sprake zijn indien de procedure over een zeer gering financieel belang gaat. In dergelijke gevallen kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
10.3.
Het bezwaarschrift is op 11 maart 2022 ontvangen door de heffingsambtenaar. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak van de rechtbank zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim twee maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
11.1.
De rechtbank is van oordeel dat de overschrijding van de redelijke termijn in onderhavige zaak niet kan leiden tot het toekennen van een immateriële schadevergoeding. Tijdens de hoorzitting heeft eiser betoogd dat de gewenste waarde voor de woning
€ 530.000,- is. De heffingsambtenaar heeft met het bestreden besluit vervolgens de waarde van de woning verlaagd naar dit bedrag. Uit het beroepschrift blijkt niet welke waarde eiser in beroep voorstaat. Gelet hierop kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een meer dan zeer gering financieel belang, waardoor niet zonder meer kan worden verondersteld dat sprake is (geweest) van spanning en frustratie bij eiser. Dit klemt temeer nu eiser in bezwaar het resultaat heeft behaald dat hij voorstond, inclusief een proceskostenveroordeling. Een nadere toelichting waarom hij desalniettemin spanning en frustratie heeft ervaren, mag dan worden verwacht. Het beroepschrift bevat een dergelijke toelichting niet en eiser noch zijn gemachtigde waren ter zitting aanwezig om een toelichting te geven.
11.2.
De rechtbank volstaat gelet op het bovenstaande met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.