Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2510
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaatsnaam], eiser
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 maart 2023.
1.1.
Bij beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 286.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een portiekwoning uit 1960 in de buurt [naam buurt]. De gebruiksoppervlakte bedraagt 122 m². De woning bevat een inpandige berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Met het door verweerder bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport voorzien van een fotorapportage, indexatierapport en matrix en de daarop gegeven toelichting ter zitting slaagt verweerder daarin. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser geeft aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser ligt de waarde rond de € 250.000,-. Er is door de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de slechte ligging van de woning. De wijk staat bekend als achterstandswijk en is niet vergelijkbaar met de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2]. Dat bepaalde woningen in de [straatnaam 3] voor extreme bedragen worden verkocht, zou daarnaast niet van invloed mogen zijn op een correcte waardevaststelling van de woning in kwestie. Veel woningen worden opgekocht door pandjesbazen en zij bieden bedragen die ver boven de werkelijke waarde liggen. De heffingsambtenaar heeft verder geen rekening gehouden met de slechte kwaliteit en de matige onderhoudsstaat van de woning. De buitenkozijnen en de gevel zijn in slechte staat. Tot slot verwijst eiser naar twee schattingen van makelaars waaruit volgt dat de waarde van de woning rond de € 250.000,- ligt.
5.1.
In reactie op het verweerschrift geeft eiser aanvullend aan dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten die in bezwaar gebruikt werden gewijzigd heeft. Dit is ongebruikelijk. Daarnaast dient er een taxateur langs te komen om de situatie goed te kunnen beoordelen. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de vergelijkingsobjecten die in hetzelfde complex liggen dezelfde gebreken aan de buitenzijde (kozijnen) hebben als zijn woning.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De woning is vergeleken met de objecten [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering. De objecten aan de [straatnaam 3] zijn zeer vergelijkbaar, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en bouwjaar heel goed vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze objecten in hetzelfde blok gelegen zijn. Voor de objecten aan de [straatnaam 4] geldt dat het ook portiekwoningen zijn in dezelfde buurt als de woning en van dezelfde bouwperiode met vergelijkbare staat van onderhoud en kwaliteit.
6.2.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure de onderbouwing van de waarde wijzigen, zolang eiser voldoende de gelegenheid krijgt om hierop te reageren. Deze gelegenheid heeft eiser ter zitting gekregen en daar heeft hij ook gebruik van gemaakt. Hoewel de rechtbank op de foto’s kan zien dat de kozijnen van de woning inderdaad verweerd zijn, is dat niet dusdanig dat alleen daardoor de factoren kwaliteit en onderhoud naar beneden moeten worden bijgesteld en volgt de rechtbank daarin het door verweerder ter zitting ingenomen standpunt. Daarnaast geldt dat de vergelijkingsobjecten gelegen in hetzelfde blok als de woning volgens eiser dezelfde gebreken vertonen aan de kozijnen waardoor dat is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Voor de waardebepaling wordt er gekeken naar verkoopgegevens van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Wanneer woningen voor hoge bedragen worden verkocht, zorgt dit er daarom inderdaad voor dat de WOZ-waarde stijgt. De rechtbank kan uit de door eiser aangeleverde schattingen van makelaars niet halen per welke datum deze geschat zijn en wat hiervan de onderbouwingen zijn. Dit is daarom niet voldoende om de waardevaststelling van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken. De heffingsambtenaar is tot slot niet verplicht om een taxateur langs te sturen voor een opname ter plaatse. Ook niet wanneer de waarde door een belanghebbende wordt betwist. [2]
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.