Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/3783
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 mei 2023.
1.1.
Bij beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 295.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een portiekwoning uit 1995 in de buurt [naam buurt]. De gebruiksoppervlakte bedraagt 98 m² en de woning bevat een garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. Met het door verweerder bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport voorzien van een fotorapportage en matrix en de daarop gegeven toelichting ter zitting slaagt verweerder daarin. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiseres geeft aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan de waarde niet hoger zijn dan € 285.000,-. De door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopprijzen zijn gerealiseerd in goede jaren. De waarden van deze objecten zijn namelijk inmiddels weer gezakt naar meer realistische waarden. Daarnaast is er geen sprake van een gezonde VvE. Het onderhoud wordt uitgesteld, de reserves slinken, schades worden niet verholpen, er wordt niet verduurzaamd en er zitten bedrijven in de VvE die vaak tegenstemmen. Ter zitting heeft eiseres aanvullend aangegeven dat het object [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat deze woning een groter terras heeft. [adres 3] is ook niet vergelijkbaar. omdat deze woning vier kamers heeft en de woning van eiseres maar drie. Het klopt niet dat het achterstallige onderhoud al is meegenomen in de verkoopprijzen van de woningen die in hetzelfde complex liggen. Dit wordt namelijk niet benadrukt bij de verkoop.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De woning is vergeleken met de objecten [adres 2], [adres 4], [adres 5] en [adres 3]. De rechtbank ziet in dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar acht de objecten bruikbaar omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals bouwjaar, buurt en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] geldt daarnaast dat deze in hetzelfde complex gelegen zijn als de woning en onderdeel zijn van dezelfde VvE.
6.2.
Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld. Hierbij wordt geschat wat de woning zou hebben opgeleverd indien deze op de waardepeildatum verkocht zou zijn. In deze zaak is de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij de waardering worden marktgegevens gebruikt van vergelijkbare woningen die rond deze datum zijn verkocht. Deze daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen werken door in de WOZ-waarde. Gelet hierop is niet van belang dat de waarde van de vergelijkingsobjecten inmiddels weer gezakt is. De heffingsambtenaar heeft in de matrix laten zien hoe er rekening is gehouden met de aandelen in de reservefondsen van de VvE. Twee van de vergelijkingsobjecten liggen daarnaast in hetzelfde complex als de woning van eiseres en behoren daarom ook tot dezelfde VvE. Vanzelfsprekend zal een verkoper zijn woning zo goed mogelijk presenteren, maar een koper gaat af op wat hij ziet. Het door eiseres gestelde achterstallige onderhoud door de VvE is daarom naar het oordeel van de rechtbank al meegenomen in de verkoopprijzen van de twee objecten die in hetzelfde complex liggen. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de woning naar beneden moest bijstellen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het terras niet meegenomen is in de waardering. Voor zover dit de woningwaarde van [adres 2] heeft verhoogd overweegt de rechtbank daarnaast dat de verkoopprijs van dit object ook ruim € 40.000,- hoger ligt dan de WOZ-waarde van de woning van eiseres. In de matrix zijn de vergelijkingsobjecten teruggerekend naar dezelfde oppervlakte als de woning van eiseres. Hiermee is ook rekening gehouden met verschillen in oppervlakte.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.