Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10658181 CV EXPL 23-22812
datum uitspraak: 14 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Qua Wonen,
vestigingsplaats: Bergambacht (gemeente Krimpenerwaard),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,
tegen
[persoon A],
woonplaats: Krimpen aan den IJssel,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: eerst mr. J.J.A. Bosch, nu mr. C.C.J.L. Huurman.
De partijen worden hierna ‘Qua Wonen’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 augustus 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie, met bijlage;
- de e-mail van de gemachtigde van [persoon A] van 16 januari 2024, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [persoon A] van 23 januari 2024, met bijlagen;
- de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging van eis van [persoon A] , met bijlagen;
- de antwoordakte van Qua Wonen.
1.2.
Op 26 januari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Qua Wonen aanwezig de heer [persoon B] (consulent sociaal beheer), samen met een van zijn collega’s, bijgestaan door mr. P.J. Remmelts. [persoon A] was aanwezig met haar moeder, bijgestaan door mr. C.C.J.L. Huurman.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[persoon A] huurt een woning van Qua Wonen. Qua Wonen wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [persoon A] zich niet als een goed huurder zou (hebben) gedragen. [persoon A] wil op haar beurt – nadat zij haar eis heeft gewijzigd – dat Qua Wonen wordt veroordeeld om een procedure tegen haar buurman [persoon C] te starten, omdat hij overlast zou veroorzaken waardoor zij niet het woongenot heeft dat ze zou moeten hebben.
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Qua Wonen toe. Dit betekent dat de huurovereenkomst met [persoon A] wordt ontbonden en dat zij de woning moet ontruimen. Daar krijgt zij een termijn van veertien dagen voor. Omdat [persoon A] de woning moet verlaten, heeft zij geen belang meer bij haar tegenvordering. Die wordt alleen al daarom afgewezen. Hieronder wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot haar oordeel is gekomen.
Tekortkomingen van [persoon A] staan vast
2.3.
[persoon A] mag als huurder van Qua Wonen geen overlast aan omwonenden veroorzaken. Dat volgt niet alleen uit de wet (artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek), maar ook uit de algemene huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In die voorwaarden staat in artikel 6 onder Pro 7 dat een huurder ervoor moet zorgen dat geen overlast of hinder wordt veroorzaak door huurder, huisgenoten of dieren of door derden.
2.4.
In deze procedure is (voldoende) komen vast te staan dat [persoon A] en de dieren (katten) die zij in de woning heeft gehouden overlast en hinder aan omwonenden hebben veroorzaakt. Meerdere omwonenden hebben de volgende klachten over [persoon A] bij Qua Wonen neergelegd:
- stank van de katten die [persoon A] heeft gehouden en gefokt;
- overlast door aanloop van mensen die een kat kwamen kopen en/of zich achteraf kwamen beklagen;
- schending van hun privacy omdat [persoon A] opnames van hen maakte;
- berichten die [persoon A] op social media heeft gezet;
- het verspreiden van brieven in de buurt (over haar buurman [persoon C] );
- het doen van valse meldingen en aangiftes (bij Veilig Thuis en/of politie);
- het zorgen voor onrust en het opzoeken van de confrontatie;
- het vermoeden van betrokkenheid bij een brand bij de schutting van het gehuurde, die door anderen is geblust terwijl [persoon A] gewoon thuis was en het moet hebben zien gebeuren.
Deze klachten blijken uit het gespreksverslag van het overleg van 30 november 2021, waarbij omwonenden [persoon D] (nummer 40), [persoon C] (nummer 36) en [persoon E] (nummer 34) aanwezig waren. Ook blijken ze uit de schriftelijke verklaringen van [persoon D] , [persoon E] en [persoon C] van medio 2023.
2.5.
[persoon A] heeft erkend dat er overlast is geweest van de katten en dat er in het verleden sprake is geweest van het niet goed bijhouden van haar huis en tuin, maar stelt daar tegenover dat zij nu geen katten meer zou houden en de woning en tuin op orde zou hebben. Zij erkent ook dat zij berichten op social media heeft gezet, maar dat zou zijn om haar ongenoegen te uiten. Voor wat betreft de onrust en confrontaties zou het juist haar buurman [persoon C] zijn die haar zou treiteren. De andere klachten ontkent zij. Zij betwist ook dat zij verantwoordelijk is voor de brand die bij haar schutting is ontstaan.
2.6.
Zelfs als er rekening mee wordt gehouden dat de klachten die [persoon A] betwist onjuist zijn, is zij toch nog zo ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Tekortkomingen kunnen wel in het verleden liggen en [persoon A] kan zeggen dat zij het vanaf nu beter zal doen, maar dat maakt niet dat de tekortkomingen daarmee verdwijnen. Dat [persoon A] uitlatingen op social media heeft gedaan omdat zij haar ongenoegen wilde uiten, heft de tekortkoming niet op. Hetzelfde geldt voor het verwijt dat zij [persoon C] maakt. Zelfs als het zo is dat hij medeschuldig is aan het conflict, betekent dat nog niet dat [persoon A] daarop kan reageren op de manier waarop zij heeft gedaan, waardoor meerdere omwonenden daar overlast door ervaren. Daarom kan Qua Wonen op basis van deze (oudere) tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst eisen.
De tekortkomingen van [persoon A] zijn ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden
2.7.
Volgens de wet (artikel 6:265 BW Pro) kan een overeenkomst worden ontbonden als er sprake is van een tekortkoming, tenzij die tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de overeenkomst en de gevolgen daarvan te rechtvaardigen. In dit geval zijn de tekortkomingen ernstig genoeg en ook nog structureel van aard.
2.8.
De (stank)overlast van de katten die [persoon A] in de woning heeft gehouden was zo ernstig dat er meerdere keren van buitenaf is ingegrepen. Of dat ingrijpen rechtmatig was of niet, is niet relevant. Vast staat dat er heel wat aan de hand is geweest. [persoon A] heeft zelfs uiteindelijk een houdverbod voor katten gekregen. Omwonenden verklaren dat zij door de stank van de katten niet in hun tuin konden zitten. Dat is een ernstige inbreuk op hun woongenot en daarom een ernstige tekortkoming van [persoon A] .
2.9.
De kantonrechter oordeelt dat uit de verklaringen van omwonenden ook volgt dat het gedrag van [persoon A] in de buurt ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. De conflicten waar [persoon A] bij betrokken is, zelfs als die als burenruzie met (alleen) [persoon C] moeten worden gekwalificeerd, maken dat omwonenden onrust en onveiligheid ervaren. Dat gevoel wordt gevoed door het plaatsen van berichten op social media, zoals [persoon A] heeft gedaan. Het veroorzaken van zodanige overlast dat omwonenden zich niet meer veilig voelen is een ernstige tekortkoming en daar moet een einde aan komen. De kantonrechter is het met Qua Wonen eens dat het het meest voor de hand ligt om de huurovereenkomst met [persoon A] te beëindigen. Daarmee moet de rust in de buurt terugkeren. Een andere optie ligt niet meer voor de hand. Mediation (via het Openbaar Ministerie) tussen [persoon A] en [persoon C] heeft immers duidelijk niet het gewenste resultaat opgeleverd. De kantonrechter ziet geen ruimte meer voor een minder ingrijpende oplossing.
Het belang van het minderjarige kind van [persoon A] staat niet aan ontbinding en ontruiming in de weg
2.10.
[persoon A] woonde bij de start van deze procedure met haar minderjarige dochter in de woning. In de loop van de procedure is de dochter uit huis geplaatst. Dit betekent echter niet dat de kantonrechter geen rekening hoeft te houden met de belangen van de dochter. Er moet rekening mee worden gehouden dat de dochter op enig moment weer bij [persoon A] mag komen wonen. Er is echter niet gebleken dat dat op korte termijn het geval zal zijn. Dat geeft hulpinstanties voldoende gelegenheid om te zijner tijd, zo nodig, maatregelen te nemen zodat de dochter van [persoon A] (nieuw) onderdak heeft.
2.11.
Omdat de dochter van [persoon A] nu niet bij haar in de woning woont, wordt de ontruimingstermijn op veertien dagen na betekening van dit vonnis gesteld.
Tegenvordering wordt afgewezen wegens gebrek aan belang
2.12.
[persoon A] wil dat Qua Wonen (ook) een procedure tegen [persoon C] start, in welke procedure Qua Wonen dan ontbinding van de huurovereenkomst met [persoon C] en ontruiming van zijn woning vordert. [persoon A] wil dit omdat zij weer rustig in haar woning wil wonen. Volgens haar ligt het aan [persoon C] dat dat nu niet kan.
2.13.
Omdat de huurovereenkomst met [persoon A] wordt ontbonden en zij haar woning moet ontruimen, heeft zij geen belang meer bij haar vordering om de huurovereenkomst met [persoon C] te ontbinden. Zij krijgt daarmee haar rustig huurgenot niet terug, omdat zij zelf al moet ontruimen en dus ergens anders woonruimte zal moeten zoeken.
2.14.
Los van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat een vordering zoals [persoon A] die heeft ingesteld, alleen kan worden toegewezen als komt vast te staan dat Qua Wonen te weinig actie heeft ondernomen in reactie op de meldingen die [persoon A] heeft gedaan. Het gaat dus niet alleen om de vraag of er sprake is van overlast die [persoon C] veroorzaakt, maar om de vraag of Qua Wonen heeft voldaan aan haar verplichting om op meldingen te reageren. Dat heeft Qua Wonen gedaan. [persoon A] kan Qua Wonen op dat punt geen verwijt maken. Uit wat [persoon A] heeft gesteld, kan niet worden afgeleid dat Qua Wonen op dit moment de uiterste maatregel van het starten van een procedure moet nemen tegen [persoon C] . Dit terwijl dat punt bij [persoon A] wel is bereikt.
[persoon A] moet de proceskosten betalen
2.15.
[persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van Qua Wonen op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 204,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Qua Wonen begroot op € 255,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2,5 punten × € 204,-). Voor kosten die Qua Wonen maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 102,-. Dat is in totaal € 1.022,85. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Qua Wonen dat eist en [persoon A] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Krimpen aan den IJssel te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Qua Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Qua Wonen worden begroot op € 1.022,85;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
51909