Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10810886 CV EXPL 23-31361
datum uitspraak: 24 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
The Lee Towers B.V.
vestigingsplaats: Eindhoven,
eiseres,
gemachtigde: Active Collecting Control & Services B.V.,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘The Lee Towers’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 1 maart 2024 en de daarin genoemde stukken;
- de akte na tussenvonnis van The Lee Towers, met bijlagen;
- de e-mail met bijlagen namens [gedaagde] .
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis is The Lee Towers in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsregeling in deze zaak onredelijk bezwarend is en dat dit tot gevolg heeft dat de laatste afgesproken huurprijs (zonder wijzigingen) is blijven gelden. The Lee Towers heeft vervolgens een akte genomen en namens [gedaagde] is daarop gereageerd.
2.2.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden, te weten € 1.110,- (de kale huurprijs, exclusief service- en overige kosten).
2.3.
De kantonrechter heeft nu onvoldoende gegevens om de eventuele huurachterstand te berekenen op basis van de eerste huurprijs, omdat een gedetailleerd overzicht van de betalingen die The Lee Towers van [gedaagde] heeft ontvangen over de periode vanaf aanvang
van de huurovereenkomst ontbreekt. The Lee Towers heeft in haar akte na tussenvonnis weliswaar zelf een berekening gemaakt, maar op basis van de overgelegde gegevens kan de kantonrechter niet verifiëren of deze berekening juist is. The Lee Towers wordt daarom in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs. In het bijzonder wordt The Lee Towers verzocht een overzicht van de huurachterstand op basis van -uitgesplitst- de oorspronkelijke huurprijs, de servicekosten en de van [gedaagde] ontvangen betalingen in het geding te brengen.
2.4.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.
Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding
2.5.
Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn. [1] Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.6.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [2] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd is, maar een verdere stijging niet. The Lee Towers heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd is dat in dit geval de huur met meer zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.7.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.8.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.9.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
2.10.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [5] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
2.11.
Zoals hiervoor overwogen in 2.2. stelt de kantonrechter The Lee Towers in de gelegenheid om zich bij akte nader uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur.
2.12.
Mocht The Lee Towers schriftelijk reageren, dan dient deze reactie in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. The Lee Towers kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting.
Schriftelijke machtiging
2.13.
Namens [gedaagde] heeft mevrouw [persoon A] bij e-mail van 25 april 2024 gereageerd op de akte na tussenvonnis van The Lee Towers. Wanneer [persoon A] ook in het vervolg van deze procedure namens [gedaagde] zal optreden, wordt [gedaagde] verzocht op de hiervoor genoemde rolzitting een door hem getekende schriftelijke machtiging in het geding te brengen.
2.14.
Verdere beslissingen worden aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur, zodat The Lee Towers zich bij akte nader kan uitlaten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs;
donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur, zodat The Lee Towers zich bij akte nader kan uitlaten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs;
3.2.
bepaalt dat [gedaagde] op deze rolzitting de in 2.13 genoemde machtiging in het geding kan brengen;
3.3.
bepaalt dat de door The Lee Towers te nemen akte uiterlijk om 12:00 uur op de dag vóór de hiervoor genoemde rolzitting in tweevoud op de griffie moet zijn ontvangen;
3.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
43416