Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10754664 CV EXPL 23-28252
datum uitspraak: 28 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Waterweg Wonen,
vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.F. Dik,
tegen
[persoon A],
woonplaats: Vlaardingen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib.
De partijen worden hierna ‘Waterweg Wonen’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 oktober 2024, met bijlagen 1 tot en met 12;
- het antwoord tevens eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 7;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen 13 tot en met 15;
- de akte van [persoon A] , met bijlage 8;
- de akte wijziging eis in reconventie;
- de akte van Waterweg Wonen van na de zitting, met bijlagen 16 en 17;
- de akte van [persoon A] van na de zitting, met bijlagen 9 tot en met 13.
1.2.
Op 5 maart 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [persoon B] (verhuurmakelaar) [persoon C] (klachtencoördinator) en [persoon D] (huurincasso medewerker) voor Waterweg Wonen, met mr. Dik;
- [persoon A] met mr. Ouald Chaib.
1.3.
De zaak is verwezen naar de rolzitting van 20 maart 2024, bij welke gelegenheid Waterweg Wonen zich bij akte heeft kunnen uitlaten over de huurbedragen die [persoon A] volgens haar nog moet betalen en over de bevindingen van medewerkers over het functioneren van de voordeur van de woning van [persoon A] , waarvoor daags na de zitting een afspraak gepland stond. [persoon A] is in de gelegenheid gesteld daarop te reageren, wat zij heeft gedaan. De door haar genomen akte heeft [persoon A] echter ook gebruikt om aanvullend verweer te voeren. Omdat daarvoor geen gelegenheid geboden is, blijft dit aanvullend verweer (randnummers 17 tot 23 van haar akte, met bijbehorende bijlagen) buiten de beoordeling. Omdat de aanvullende bijlagen van [persoon A] voor de uitkomst van de zaak geen verschil maken, is Waterweg Wonen om proceseconomische redenen niet meer in de gelegenheid gesteld erop te kunnen reageren.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
In conventie
2.1.
Waterweg Wonen verhuurt sinds 6 april 2023 een nieuwbouw eengezinswoning met tuin als sociale huurwoning aan [persoon A] . De huurovereenkomst met [persoon A] is tot stand gekomen, nadat een eerdere (kandidaat) huurder van de woning had afgezien. Die huurder had al wel gekozen voor het laten plaatsen van een luxere keuken dan het standaard keukenpakket, tegen bijbetaling. Omdat die keuken geplaatst is, maar de huurder er nooit gebruik van ging maken, heeft Waterweg Wonen de meerkosten van de luxere keuken in rekening willen brengen bij [persoon A] . Desgevraagd heeft [persoon A] bevestigd dat zij hiermee akkoord ging, maar later is zij zich gaan bedenken. Het bij haar in rekening gebrachte bedrag van € 4.115,- heeft [persoon A] niet betaald, ook niet na sommatie. Daarnaast stelt Waterweg Wonen dat [persoon A] de huur van de maanden juni en juli 2023 niet volledig heeft betaald. Het gaat volgens Waterweg Wonen om € 82,- en € 5,41. Daarom eist Waterweg Wonen om [persoon A] te veroordelen tot betaling van deze bedragen aan haar, met nevenvorderingen. [persoon A] is het hiermee niet eens.
In reconventie
2.2.
[persoon A] eist dat Waterweg Wonen wordt veroordeeld tot verwijdering van bovengenoemde keuken, met verstrekking aan haar van het recht van keuze van een keuken. Ook eist [persoon A] herstel van haar voordeur en huurprijsvermindering met 40%, vanaf zes maanden vóór deze eis tot de dag van herstel van dit gebrek, vanwege derving van huurgenot, omdat zij haar voordeur vaak zelf niet kan openen. Daarnaast eist [persoon A] dat Waterweg Wonen aan haar € 196,- betaalt, welk bedrag zij heeft uitgegeven aan ophoogzand voor haar tuin. Een en ander met nevenvorderingen. Waterweg Wonen is het hiermee niet eens.
Wat vindt de kantonrechter hiervan
In conventie
[persoon A] moet het aankoopbedrag van de keuken betalen
2.3.
Het gevorderde bedrag van € 4.115,- voor de aankoop van de keuken wordt toegewezen. De grondslag hiervoor is dat [persoon A] met Waterweg Wonen is overeengekomen dat zij de keuken zou overnemen voor het bedrag van € 4.115,-.
2.3.1.
Dat partijen de koop van de keuken zijn overeengekomen blijkt uit de mails van
4 april 2023 waarin verhuurmakelaar [persoon B] aan [persoon A] schrijft dat er zoals afgesproken een keuken met inbouwapparatuur ter overname is en dat een factuur van € 4.115,- naar [persoon A] wordt gestuurd, met het verzoek te bevestigen of [persoon A] daarmee akkoord gaat, waarop [persoon A] enthousiast en bevestigend reageert met: “Heel erg dank! Ja hoor, ;die is akkoord!”.
Het heeft Waterweg Wonen vrij gestaan om dit met [persoon A] overeen te komen. Of deze afspraak tot stand gekomen is als voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst of daarna, maakt niet uit. De overeenkomst brengt met zich dat [persoon A] de op haar rustende verbintenis tot betaling van genoemd bedrag aan Waterweg Wonen moet nakomen. Daar staat tegenover dat zij de beschikking heeft gekregen over een luxere dan de standaard keuken, waarvan zij de apparatuur bij verhuizing mag meenemen en dat zij voor het vaste deel van de keuken dat dan achterblijft een vergoeding zal krijgen op basis van de resterende waarde na afschrijving.
2.3.2.
Als de keuken niet in de smaak viel bij [persoon A] , dan had zij niet moeten instemmen. Als [persoon A] bezwaar had tegen de koop-/overnamesom, dan had zij ook niet moeten instemmen. Uit haar mail van 4 april 2023 blijkt dit allemaal niet. Geen bedenkingen zijn kenbaar gemaakt. Pas drie maanden later, na ontvangst van de factuur, heeft [persoon A] hieraan uiting gegeven in haar mail aan Waterweg Wonen van 6 juli 2023. Toen is [persoon A] (zelf advocaat) vragen gaan stellen over de acceptatie door haar van de keuken als voorwaarde voor toekenning van de woning.
Geen bedrog
2.3.3.
Het beroep van [persoon A] op vernietiging van de overeenkomst over de keuken wegens bedrog slaagt niet. Het aangevoerde door [persoon A] biedt geen basis voor het oordeel dat de aankoop van de keuken het gevolg is geweest van een opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling of door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat Waterweg Wonen verplicht was mee te delen, of door een andere kunstgreep. Het aangevoerde dat Waterweg Wonen de koop van de keuken pas aan de orde heeft gesteld, nadat [persoon A] al had voldaan aan de vereisten als kandidaat huurder en na bezichtiging van de woning, zelfs nadat [persoon A] de woning al had geaccepteerd, is gemotiveerd weersproken, want Waterweg Wonen heeft naar voren gebracht dat de verhuurmakelaar al voor de bezichtiging informatie over de keuken aan [persoon A] heeft doen toekomen en de hierboven vermelde mail van 4 april 2023 biedt hiervoor steun. Dat al voordat de koop van de keuken aan de orde kwam een mondelinge huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, is ook weersproken en blijkt nergens uit. Enkele toewijzing en acceptatie van de woning is daarvoor niet voldoende, want ook moet vaststaan tot welke tegenprestatie de huurder zich verbindt, wat eerst bepaald is in de op
6 april 2023 gesloten schriftelijke huurovereenkomst.
2.3.4.
Tegen deze achtergrond mist het aangevoerde door [persoon A] , dat Waterweg Wonen bedrog heeft gepleegd, feitelijke grondslag.
Geen misbruik van omstandigheden
2.3.5.
Het beroep van [persoon A] op vernietiging van de overeenkomst over de keuken wegens misbruik van omstandigheden slaagt ook niet. Er is geen sprake geweest van een situatie waarin Waterweg Wonen heeft geweten of heeft moeten begrijpen dat [persoon A] door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen is tot het sluiten van de overeenkomst over de keuken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn niet de aangevoerde zwangerschap met bekkeninstabiliteit van [persoon A] . Andere bijzondere omstandigheden zijn niet aangevoerd. Zoals gezegd, heeft Waterweg Wonen van [persoon A] kunnen verlangen dat zij de keuken zou accepteren en betalen. Dat levert geen misbruik van omstandigheden op.
[persoon A] moet de achterstallige huur betalen
2.4.
De gevorderde bedragen van € 82,- en € 5,41 aan achterstallige huur over de maanden juni en juli 2023 worden toegewezen, omdat [persoon A] niet genoegzaam heeft aangetoond dat deze bedragen bijgeschreven zijn op de bankrekening van Waterweg Wonen. Ter zitting is naar voren gekomen dat genoemde bedragen nog niet betaald waren. In de akte na de zitting heeft [persoon A] aangevoerd dat € 83,82 nog openstond, maar inmiddels betaald is. De akte is echter niet bedoeld om de discussie voort te zetten over het openstaande bedrag, maar om te informeren over de betaling van genoemde bedragen. Onderbouwing daarvan ontbreekt (bijlage 15, een bankafschrift, wordt wel vermeld maar zit niet bij de akte). Mocht [persoon A] al wel daarvoor betalingen hebben gedaan, dan strekken die uiteraard in mindering op de bedragen aan achterstallige huur.
[persoon A] moet de rente betalen
2.5.
De gevorderde wettelijke rente over € 4.202,41 (het totaal van € 4.115,- + € 82,- +
€ 5,41) vanaf de dag van dagvaarding wordt toegewezen.
[persoon A] moet de incassokosten betalen
2.6.
De incassokosten van € 659,74 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
In reconventie
Waterweg Wonen hoeft de keuken in de woning van [persoon A] niet te verwijderen
2.7.
De eis om Waterweg Wonen te veroordelen tot verwijdering van de keuken wordt afgewezen, want daarvoor is geen grond. De omstandigheid dat [persoon A] , anders dan anderen in de buurt die een nieuwbouw woning van Waterweg Wonen gingen huren, niet de keuze heeft gehad om te kiezen tussen het standaard keukenpakket of de luxere keuken, levert daartoe geen reden op. Zoals uiteengezet heeft dit een achtergrond. Het is het gevolg geweest van het zich terugtrekken van de eerdere huurder van de woning van [persoon A] , die deze keuzemogelijkheid al had uitgeoefend. De keuken was ook al geplaatst. [persoon A] heeft de keuze gemaakt deze keuken over te nemen.
Afwijzing herstel gebrek aan voordeur woning
2.8.
De eis om Waterweg Wonen te veroordelen tot herstel van een gebrek aan haar voordeur wordt afgewezen, omdat dit niet nodig is. [persoon A] geeft namelijk zelf al te kennen dat Waterweg Wonen, naar aanleiding van meldingen van haar dat zij vaak moeite heeft om de voordeur te openen, medewerkers naar haar woning gestuurd heeft. Volgens [persoon A] is binnen drie dagen iemand langs gekomen, die een tijdelijke oplossing geboden heeft. Op
6 maart 2024 zijn weer medewerkers bij [persoon A] langs geweest. De medewerkers hebben schriftelijk verklaard dat ter plaatse bleek dat niets aan de hand was met het slot van de voordeur en dat deze deur op een normale manier te openen en te sluiten is. Op 18 maart 2024 zijn de medewerkers nogmaals bij [persoon A] langs geweest, ditmaal in de namiddag omdat [persoon A] te kennen had gegeven dat het niet goed functioneren van de voordeur zich meestal later op de dag voordoet. Bij die gelegenheid hebben de medewerkers een filmpje gemaakt, waarop te zien valt dat de deur gewoon open en dicht gaat. Wel is voorgesteld het slot op één punt te verbeteren. Uit de aktes van Waterweg Wonen en van [persoon A] van na de zitting wordt opgemaakt dat ook op 19 maart 2024 nog iemand bij [persoon A] thuis is langs geweest. Volgens [persoon A] is dat ook op 2 april 2024 gebeurd naar aanleiding van een melding van haar diezelfde dag. Dit heeft dus de aandacht van Waterweg Wonen, zodat de gevraagde veroordeling achterweg kan blijven.
Geen huurprijsvermindering vanwege gederfd huurgenot
2.9.
De eis om de huurprijs te verminderen met 40% in verband met de gestelde problematiek met de voordeur wordt afgewezen. Nog daargelaten dat, gelet op de betwisting op dit punt, niet vaststaat dat de voordeur een gebrek heeft, geldt dat dit nauwelijks enige derving van huurgenot oplevert. Het ongemak met de voordeur is een kleinigheid, zeker als het wordt afgezet tegen het huurgenot dat de rest van de woning biedt. Niet is gesteld dat de woning nog andere problemen heeft.
Afwijzing vergoeding ophoogzand
2.10.
De eis om Waterweg Wonen te veroordelen tot betaling van € 196,- wordt afgewezen, omdat hiervoor geen reden is. [persoon A] stelt het bedrag te hebben besteed aan zand om haar achtertuin op te hogen, maar Waterweg Wonen weerspreekt dat en ook de noodzaak om de tuin op te hogen met foto’s van de tuin van [persoon A] . Tevens betwist Waterweg Wonen gemotiveerd dat zij gehouden is om dit te faciliteren voor haar huurders en bij gebreke hiervan kosten te vergoeden die huurders zelf maken om hun tuin op te hogen. Hierin wordt Waterweg Wonen gevolgd. Gelet op de artikelen 7:217 en 7:240 BW en het bepaalde in de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen onder l over het onderhoud aan tuinen, komt dit voor rekening van de huurder.
In conventie en in reconventie
[persoon A] moet de proceskosten betalen
2.11.
[persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Waterweg Wonen vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht, € 948,50 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.700,36. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro), omdat Waterweg Wonen dat eist en de kantonrechter hiertoe, ondanks het verweer op dit punt, goede reden ziet. Waterweg Wonen heeft er namelijk duidelijk belang bij dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen, want zij heeft recht op betaling en wacht hier al lang op.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
3.1.
veroordeelt [persoon A] om aan Waterweg Wonen te betalen:
- € 4.202,41 aan hoofdsom (factuur keuken en achterstallige huur van juni en juli 2023), met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 11 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
- € 659,74 aan buitengerechtelijke incassokosten;
In reconventie
3.2.
wijst de eisen af;
In conventie en in reconventie
3.3.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Waterweg Wonen worden vastgesteld op € 1.700,36;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
465