Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10783075 CV EXPL 23-29609
datum uitspraak: 28 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
GEODIS FF NETHERLANDS B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. F.C. Borst,
tegen
PROLOGIS REALTY XXIV (A) B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B.N. Cammelbeeck en mr. R.F.P. van Asbeck.
De partijen worden hierna ‘Geodis’ en ‘Prologis’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 oktober 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte overlegging aanvullende bijlagen van Prologis;
- de akte wijziging van eis;
- de spreekaantekeningen van Prologis.
1.2.
Op 15 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Namens Geodis zijn verschenen de heer [persoon A] (Director Real Estate Benelux) en de heer [persoon B] (Claims Manager Benelux), bijgestaan door de heer mr. F.C. Borst als gemachtigde. Daarnaast zijn namens Prologis verschenen de heer [persoon C] (bedrijfsjurist) en de heer [persoon D] (Director Capital Employement), bijgestaan door de heer mr. B.N. Cammelbeeck en de heer mr. R.F.P. van Asbeck als gemachtigden.
2.De feiten
2.1.
Geodis huurt van Prologis een logistiek centrum van ruim 25.000 m2, gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2.
De huurovereenkomst is opgesteld conform het model van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: ROZ) van juli 2003. De toepasselijke algemene bepalingen zijn de algemene bepalingen ROZ voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, welke zijn gedeponeerd op 11 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen).
2.3.
De kosten van nutsvoorzieningen zijn niet in de huurprijs begrepen, maar worden tussen partijen separaat afgerekend.
2.4.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat vermeld dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. In de algemene bepalingen staat voor wat betreft deze indexatie onder meer vermeld dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS) maandelijks gepubliceerde consumentenprijsindex (hierna: CPI) reeks ‘alle huishoudens’.
2.5.
Bij brief van 15 november 2022 heeft Prologis aangekondigd dat de huurprijs, conform de overeengekomen indexeringsbepalingen, per 1 januari 2023 wordt verhoogd met 14,5%. Daarmee is de huurprijs gestegen van € 1.743.980,48 per jaar in 2022 naar
€ 1.997.415,73 per jaar in 2023. Geodis heeft bezwaar gemaakt tegen deze huurprijsaanpassing.
2.6.
Met ingang van juni 2023 hanteert het CBS een nieuwe methode voor het meten en verwerken van energieprijzen in de CPI (hierna: de nieuwe rekenmethode). Deze vervangt de oude methode (hierna: de oude rekenmethode). In de oude rekenmethode voor energieprijzen werden alleen gegevens gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens bij energieleveranciers afsluiten, terwijl in de nieuwe rekenmethode ook gegevens van lopende contracten zijn meegenomen. De tot juni 2023 door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie zijn door het CBS niet herzien.
2.7.
Bij brief van 15 november 2023 heeft Prologis aangekondigd dat de huurprijs, conform de overeengekomen indexeringsbepalingen, per 1 januari 2024 wordt verhoogd met 0,21%. Daarmee is de huurprijs gestegen van € 1.997.415,73 per jaar in 2023 naar
€ 2.001.666,23 per jaar in 2024.
3.Het geschil
3.1.
Geodis eist samengevat:
- voor recht te verklaren dat het onverkort toepassen van de contractueel overeengekomen wijze van indexeren van de huurprijs per 1 januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en de huurprijsaanpassing per 1 januari 2023 te verlagen naar 7,8%, en de huurprijsaanpassing per 1 januari 2024 te verhogen naar 7%, dan wel door de kantonrechter te bepalen percentages voor de huurprijsaanpassingen per 1 januari 2023 en 1 januari 2024;
- Prologis te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Geodis onverschuldigd heeft voldaan over de periode vanaf 1 januari 2023, na verrekening met hetgeen Geodis op basis van de aangepaste indexering (mogelijk) nog aan Prologis verschuldigd is over de periode vanaf 1 januari 2024, met het recht van Geodis om hetgeen zij onverschuldigd heeft voldaan in mindering te brengen op de eerstvolgende huurtermijnen voor het gehuurde;
- Prologis te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Geodis baseert de eis op het volgende. Door de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen in 2022 sterk gestegen. Deze stijging heeft, door de wijze waarop het CBS de kosten van energie voor een gemiddeld huishouden tot 1 juni 2023 berekende, in 2022 en in de eerste maanden van 2023 een uitzonderlijke stijging van de CPI teweeggebracht. Dit heeft tot gevolg gehad dat de huurprijs per 1 januari 2023 met een percentage van 14,5% is verhoogd.
3.3.
Geodis is het niet eens met deze huurprijsaanpassing. Geodis beroept zich daarbij op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij acht de huurprijsverhoging conform de uitzonderlijk hoge CPI van september 2022 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.4.
Daartoe voert Geodis onder meer aan dat het doel van de overeengekomen indexatiebepalingen is dat de huurprijs in lijn wordt gehouden met de inflatie. De oude rekenmethode van het CBS geeft geen goede weergave van de werkelijke inflatie en het CBS heeft haar rekenmethode dan ook aangepast. De indexcijfers tot en met mei 2023 zullen echter niet worden herzien. Geodis zal bij een ongewijzigde en onverkorte toepassing van de 14,5% bovendien tot in lengte der dagen de nadelen blijven ondervinden van deze onrealistisch hoge indexering.
3.5.
Redelijker is om voor wat betreft de huurprijsaanpassingen per 1 januari 2023 en
1 januari 2024 aan te sluiten bij de nieuwe rekenmethode van het CBS. Dit komt neer op een verlaging van de huurprijs per 1 januari 2023 naar 7,8% en een verhoging van de huurprijs per 1 januari 2024 naar 7%.
3.6.
Prologis is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Partijen zijn professionele partijen die op basis van contractsvrijheid afspraken met elkaar hebben gemaakt. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen om de huurprijs jaarlijks aan te passen op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens CPI reeks alle huishouden zoals gepubliceerd door het CBS, zonder dat daarbij door Geodis een maximum percentage is bedongen.
3.7.
Partijen zijn gebonden aan de gemaakte afspraken en dienen deze na te komen. De enkele omstandigheid dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet dat toepassing van de overeengekomen indexeringsbepalingen onaanvaardbaar is en van de gemaakte afspraken moet worden afgeweken. Geodis heeft ook niet inzichtelijk gemaakt dat het beroep van Prologis op de indexeringsbepalingen onaanvaardbare gevolgen voor haar heeft. Betwist wordt bovendien dat Geodis bij een ongewijzigde en onverkorte toepassing van de 14,5% tot in lengte der dagen de nadelen zal blijven ondervinden van deze indexering.
4.De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat Prologis de huurprijs met betrekking tot de door Geodis gehuurde bedrijfsruimte, conform het vermeld staande in artikel 4.5 van de huurovereenkomst en de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen, per 1 januari 2023 heeft geïndexeerd met een percentage van 14,5% en per 1 januari 2024 met een percentage van 0,21%.
4.2.
De vraag die in deze procedure - kort gezegd - voorligt is of er in dit geval aanleiding bestaat om van de per 1 januari 2023 en 1 januari 2024 doorgevoerde huurprijsindexeringen af te wijken. De kantonrechter ziet daar geen reden toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Geen derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.3.
Geodis heeft een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter is de toepassing van de op grond van de huurovereenkomst geldende indexeringsbepalingen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dit baseert de kantonrechter op het volgende.
4.4.
De rechtsgevolgen van een overeenkomst worden in de eerste plaats bepaald door hetgeen partijen met elkaar zijn overeengekomen en daarnaast ook door de wet, gewoonte en redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW geldt daarnaast dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Of redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractueel beding in de weg staan, hangt af van tal van omstandigheden, zoals de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen en de wijze waarop het beding tot stand is gekomen. De rechter moet bij de toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid in acht nemen. De stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die maken dat een als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, rust op degene die zich daarop beroept.
4.5.
Niet in geschil is dat Geodis in 2023 met name als gevolg van de sterk stijgende energieprijzen, en met de toepassing van de oude rekenmethode van het CBS, met een hoog indexcijfer en daarmee een forse huurprijsverhoging is geconfronteerd. Hoewel deze huurprijsstijging, anders dan door Geodis is gesteld, op de lange termijn wel weer (grotendeels) wordt gecorrigeerd, neemt dit niet weg dat Geodis in ieder geval voor wat betreft het jaar 2023 nadeel heeft geleden van ruim een ton. Het voorgaande maakt naar het oordeel van de kantonrechter echter nog niet dat de in 2023 en 2024 doorgevoerde huurprijsindexeringen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en buiten toepassing moeten worden gelaten.
4.6.
Uitgangspunt is namelijk dat partijen gebonden zijn aan hetgeen zij met elkaar hebben afgesproken. Uit artikel 4.5 van de huurovereenkomst volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt aangepast overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. Daarnaast volgt uit artikel 9.1 van de algemene bepalingen dat partijen voor wat betreft de aanpassing van de huurprijs aansluiten bij de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI, zoals gepubliceerd door het CBS.
4.7.
De afspraken tussen partijen zijn op zichzelf helder en partijen dienen deze afspraken in beginsel na te komen. Dit geldt in het onderhavige geval des te meer omdat er hier sprake is van een commerciële overeenkomst gesloten tussen twee grote professionele partijen. Door partijen is er zelf voor gekozen om voor wat betreft de huurprijsindexatie aan te sluiten bij het (standaard) ROZ-model huurovereenkomst met het indexatiebeding in artikel 4.5 en de uitwerking daarvan in de algemene bepalingen. Partijen hadden er in plaats daarvan ook voor kunnen kiezen om aansluiting te zoeken bij een ander indexcijfer, maar hebben dat niet gedaan. Evenmin is gebleken dat Geodis een vaste jaarlijkse indexering dan wel een indexering met een maximum percentage (of staffel) heeft bedongen, terwijl dit onder professionele partijen in de huurmarkt niet ongebruikelijk is.
4.8.
Partijen hebben zich aldus gecommitteerd aan een objectieve prijsindexatiemethode op basis waarvan met de maandprijsindexatiecijfers van het CBS wordt meebewogen. Daarbij kan de indexatie zowel hoog als laag uitvallen en partijen hebben hiermee een bepaald (ondernemers)risico aanvaard.
4.9.
Enkel voor de situatie dat het CBS de bekendmaking van haar prijsindexcijfer staakt dan wel de basis van de berekening daarvan wijzigt, zijn partijen in artikel 9.4 van de algemene bepalingen overeengekomen dat zoveel als mogelijk een daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd. Niet overeengekomen is echter dat dit met terugwerkende kracht dient plaats te vinden. Daarnaast heeft ook het CBS geen aanleiding gezien om de door haar vóór juni 2023 gepubliceerde indexcijfers te herzien.
4.10.
De stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die maken dat een als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, rust op Geodis. Geodis heeft echter slechts in algemeenheden aangegeven de doorgevoerde huurprijsindexeringen onaanvaardbaar te vinden. Daarbij is zij niet tot nauwelijks ingegaan op de specifieke omstandigheden van haar geval en op welke onaanvaardbare gevolgen de doorgevoerde huurprijsindexeringen voor haar hebben gehad.
4.11.
Geodis heeft weliswaar gesteld dat de forse huurprijsaanpassing pijn doet op haar marges en financiële prognoses alsook dat indien zij de huurprijsverhoging doorberekent in haar producten, zij naar verwachting niet meer concurrerend is, maar Geodis heeft dit op geen enkele wijze met stukken onderbouwd. Niet gebleken is voorts wat de werkelijke invloed van de huurprijsstijging op de bedrijfsvoering van Geodis is geweest en of dit bijvoorbeeld al tot serieuze financiële zorgen heeft geleid of nog kan leiden.
4.12.
Daarnaast geldt dat het bedrag waarmee de huurprijs in 2023 is verhoogd weliswaar fors is te noemen, maar hier staat ook weer tegenover dat Geodis een grote onderneming is die een grote bedrijfsruimte huurt met een hoge jaarlijkse huurprijs. Een verhoging van de huurprijs met enkele procenten levert dan ook al gauw een forse huurprijsstijging op. Geodis is naast de huurprijsstijging in 2023 bovendien niet ook nog met hogere energielasten geconfronteerd omdat de contracten voor de nutsvoorzieningen voor haar nog tot eind 2023 vast lagen.
De vorderingen van Geodis worden afgewezen.
4.13.
De vorderingen van Geodis worden afgewezen. Prologis heeft de huurprijzen in 2023 en 2024 geïndexeerd conform het bepaalde in de huurovereenkomst en voor afwijking daarvan bestaat, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, geen grondslag. Door Geodis is niet te veel aan huur betaald en een grondslag voor restitutie ontbreekt dan ook.
Geodis moet de proceskosten betalen
4.14.
Geodis moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Prologis op € 1.900,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 950,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.035,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Geodis af;
5.2.
veroordeelt Geodis in de proceskosten, die aan de kant van Prologis worden begroot op € 2.035,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
495