Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11104740 CV EXPL 24-12672
datum uitspraak: 27 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: [woonplaats 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 7 mei 2024, met bijlagen. [gedaagden] zijn niet in de procedure verschenen, zodat tegen hen verstek is verleend.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagden] huren vanaf 22 augustus 2022 van Woonbron de woning aan het adres [adres]. Omdat [gedaagden] een huurachterstand hebben laten ontstaan, heeft Woonbron [gedaagden] al eerder gedagvaard. Dat heeft er toe geleid dat de kantonrechter in de procedure met zaaknummer 10758072 CV EXPL 23-28460 op 2 mei 2024 vonnis heeft gewezen. In dat vonnis is onder meer de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst vernietigd en is bepaald dat de eerste (kale) huurprijs is blijven gelden waardoor de huur vanaf augustus 2023 maandelijks € 1.510,98 (inclusief servicekosten) bedraagt. In dat vonnis zijn [gedaagden] ook veroordeeld de huurachterstand tot en met oktober 2023 te betalen.
2.2.
Na oktober 2023 hebben [gedaagden] een nieuwe huurachterstand laten ontstaan. Daarnaast bewonen [gedaagden] volgens Woonbron de woning niet permanent zelf althans hebben zij er niet hun hoofdverblijf. Woonbron eist daarom in deze procedure in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagden] worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Ook eist Woonbron dat [gedaagden] de huurachterstand vanaf november 2023 betalen en een boete van € 2.500,- op grond van artikel 8.2 van de algemene voorwaarden.
2.3.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagden] om de woning te verlaten. Ook worden [gedaagden] veroordeeld om de huurachterstand vanaf november 2023 en de lopende huur te betalen. De gevorderde boete wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagden] moeten een huurachterstand van € 7.431,90 betalen
2.4.
In het vonnis van 2 mei 2024 in de procedure met zaaknummer 10758072 CV EXPL 23-28460 is bepaald dat de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is. Om die reden is de betreffende bepaling vernietigd en is bepaald dat de eerste (kale) huurprijs is blijven gelden waardoor de huur vanaf augustus 2023 € 1.510,98 (inclusief servicekosten) per maand bedraagt. Uit de dagvaarding volgt dat Woonbron in de onderhavige procedure ook van de laatstgenoemde (en juiste) maandelijkse huurprijs is uitgegaan. [gedaagden] worden daarom veroordeeld een bedrag van € 7.431,- aan huurachterstand over de periode van november 2023 tot en met mei 2024 aan Woonbron te betalen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.5.
Op grond van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden zijn [gedaagden] verplicht hun hoofdverblijf in de woning te hebben, in die zin dat zij permanent in de woning wonen. Volgens Woonbron houden zij zich niet aan die verplichting. Als een huurder de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in de woning niet is nagekomen of nog altijd niet nakomt, dan rechtvaardigt dat naar vaste rechtspraak de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Om die reden wordt de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden (artikel 6:265 BW Pro).
2.6.
Ook is er sprake van een aanzienlijke huurachterstand, die in beginsel ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. Ten aanzien van de huurachterstand is Woonbron echter verplicht om de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Pro Gemeentelijke Schuldhulpverlening en moet zij aan de gemeente de hoogte van de huurachterstand van [gedaagden] melden. Bij de dagvaarding zaten geen stukken waaruit blijkt dat Woonbron hieraan voldaan heeft. In tegenstelling tot wat Woonbron stelt kan dit ook niet uit de eerder gevoerde procedure worden afgeleid. De kantonrechter zal hier in het onderhavige geval echter geen consequenties aan verbinden, omdat de huurovereenkomst (ook) al kan worden ontbonden omdat [gedaagden] hun hoofdverblijf niet in de woning hebben.
[gedaagden] moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.7.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagden] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagden] een gebruiksvergoeding van
€ 1.510,98 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Woonbron heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
De boetebepaling in artikel 8.2 van de algemene voorwaarden is oneerlijk
2.8.
Woonbron eist een contractuele boete van € 2.500,- op grond van artikel 8.2 van de algemene voorwaarden, omdat [gedaagden] niet hun hoofdverblijf in de woning hebben. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of deze bepaling oneerlijk is, omdat [gedaagden] als huurders consumenten zijn en Woonbron als verhuurder wordt aangemerkt als handelaar. Deze boetebepaling, waarover niet is onderhandeld, is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EG. Naast deze boete kan Woonbron op grond van deze bepaling ook aanspraak maken op de eventuele winst die zij hebben gemaakt als zij iemand anders in de woning laten wonen én kan zij daarnaast ook aanspraak maken op ‘nog een schadevergoeding’, waarbij niet wordt toegelicht waaruit die schadevergoeding bestaat. Naast de boete op grond van artikel 8.2 is de huurder op grond van artikel 17.1 van de algemene huurvoorwaarden ook een boete van € 50,- per dag verschuldigd bij overtreding van een bepaling uit de algemene voorwaarden (waaronder dus ook artikel 8.2). Deze samenloop verstoort het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument en dat maakt de boetebepaling van artikel 8.2 - overigens net als de boetebepaling van artikel 17.1, die al in het vonnis van 2 mei 2024 is vernietigd - oneerlijk. Daarom vernietigt de kantonrechter ook de boetebepaling van artikel 8.2 van de algemene voorwaarden en wordt de boete van € 2.500,- afgewezen.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.9.
De kantonrechter heeft ook getoetst of (een deel van) de overige vorderingen moet worden afgewezen omdat één of meer oneerlijke bepalingen van toepassing zijn. Dat is hier niet het geval.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
2.10.
[gedaagden] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Woonbron op € 135,96 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal
€ 1.123,96. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonbron dat eist en [gedaagden] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Woonbron te betalen € 7.431,- aan achterstallige huur over de maanden november 2023 tot en met mei 2024;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan het adres [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om vanaf juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Woonbron te betalen € 1.510,98 per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron worden begroot op € 1.123,96;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
44487