Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11001751 CV EXPL 24-7804
datum uitspraak: 27 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Woonstad eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning aan [adres] te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van de door Woonstad in de dagvaarding van 27 februari 2024 genoemde bedragen, waarin begrepen € 3.816,28 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand februari 2024.
1.2.
Tegen [gedaagden] is verstek verleend.
1.3.
Woonstad is bij rolbeslissing van 4 april 2024 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsregeling in deze zaak onredelijk bezwarend is en dat dit tot gevolg heeft dat de laatste afgesproken huurprijs (zonder wijzigingen) geldt. Woonstad heeft vervolgens een akte genomen.
2.De beoordeling
2.1.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden, te weten € 915,61 per maand.
2.2.
De kantonrechter heeft nu onvoldoende gegevens om de eventuele huurachterstand te berekenen op basis van de oude huurprijs. Woonstad wordt daarom in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs. In het bijzonder wordt Woonstad verzocht een overzicht van de huurachterstand op basis van -uitgesplitst- de oorspronkelijke huurprijs, de servicekosten en de van [gedaagden] ontvangen betalingen in het geding te brengen.
2.3.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.
Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding
2.4.
Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn. [1] Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.5.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [2] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd is, maar een verdere stijging niet. De door Woonstad in haar akte genoemde redenen rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de huur in dit geval met een hoger percentage mocht stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.6.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.7.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.8.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
2.9.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [5] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
Het verdere verloop van de procedure
2.10.
Zoals hiervoor overwogen in 2.2. stelt de kantonrechter Woonstad in de gelegenheid om zich bij akte nader uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs van € 915,61 per maand. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van donderdag 25 juli 2024 om 11:30 uur.
2.11.
Mocht Woonstad schriftelijk reageren, dan dient deze reactie in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. Woonstad kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting.
2.12.
Verdere beslissingen worden aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 25 juli 2024 om 11:30 uur, zodat Woonstad zich bij akte nader kan uitlaten over het punt zoals genoemd in r.o. 2.2. en 2.10.;
donderdag 25 juli 2024 om 11:30 uur, zodat Woonstad zich bij akte nader kan uitlaten over het punt zoals genoemd in r.o. 2.2. en 2.10.;
3.2.
bepaalt dat de door Woonstad te nemen akte uiterlijk om 12:00 uur op de dag vóór de hiervoor genoemde rolzitting in tweevoud op de griffie moet zijn ontvangen;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
43416