Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5680
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 735.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2023 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: [naam 2], namens de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit het jaar 1985. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 187 m² en een garage van 16 m². Het perceel van de woning is 555 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is gegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 680.000,- bedraagt. Er is onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voor wat betreft de ligging. De ligging van [adres 2] is vergelijkbaar met de ligging van [adres 3] en [adres 4], en dient daarom eveneens op ‘gemiddeld’ te worden gesteld in plaats van op ‘matig’.
6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat [adres 2] een minder goede ligging heeft in vergelijking tot alle andere objecten, omdat [adres 2] in een gemengde wijk met rij- en twee-onder-een-kapwoningen is gelegen, in plaats van in een wijk met alleen vrijstaande woningen. Ook liggen er openbare parkeerplaatsen in de buurt van [adres 2], waar overlast van zou kunnen worden ervaren.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat nabijgelegen openbare parkeerplaatsen een waardedrukkend effect hebben vanwege mogelijke overlast, heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd. Bovendien liggen in de buurt van [adres 3] ook openbare parkeerplaatsen. [adres 2] is net als de woning en de andere vergelijkingsobjecten een vrijstaande woning met een relatief bescheiden tuin, met andere woningen op de direct aangrenzende percelen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende onderbouwd dat de enkele aanwezigheid van een ander type woningen op die direct aangrenzende percelen een zodanig waardedrukkend effect heeft, dat een korting van twintig procent op de kavelwaarde is gerechtvaardigd. Van andere omstandigheden die een matige ligging zouden kunnen rechtvaardigen, zoals de nabijheid van een afvalverwerkingsbedrijf of hoogspanningsmast, is niet gebleken. Als de ligging van [adres 2] op ‘gemiddeld’ wordt gesteld, volgt uit de matrix van de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde waarde van € 680.000,- niet te laag is. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd waarin wordt geconcludeerd dat de woning € 431.000,- waard is. Op de zitting heeft eiser verklaard dat hij zich niet meer op dat rapport beroept. Omdat enige onderbouwing ontbreekt, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gestelde waarde niet te laag is.
10. Omdat geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 715.000,-.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht neemt de rechtbank zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde wordt verminderd tot € 715.000,- en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen overeenkomstig wordt verlaagd.
12. Eiser krijgt het griffierecht van € 50,- terug. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.370,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 310,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 1). Omdat eiser zich niet meer beroept op het door hem overgelegde taxatierapport, kent de rechtbank daar geen vergoeding voor toe, nu eiser die kosten kennelijk niet redelijkerwijs heeft moeten maken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 715.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 715.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370,- aan proceskosten van eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.