Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/681100 / KG ZA 24-583
Vonnis in kort geding van 25 juli 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AGT VASTGOED B.V.,
gevestigd te Wageningen,
eiseres,
advocaten: mrs. C.J. van Dijk en A. Robustella te Ede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN DER VORM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaten: mrs. A.G.A. van Rappard en J.M. van der Deijl te Den Haag.
Partijen worden hierna AGT en Van der Vorm genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 1 juli 2024, met producties 1 tot en met 11,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 15,
- de spreekaantekeningen van mr. Robustella,
- de pleitnota van mr. Van der Deijl.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juli 2024.
2.De feiten
2.1.
Op 3 juli 2006 hebben AGT, Van der Vorm, De Veense Poort B.V. (hierna: De Veense Poort) en Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. (hierna: VVH) een samenwerkingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over de ontwikkeling van een nieuwbouwproject in Veenendaal (hierna: het project). Fase 3 van het project bestaat onder meer uit de ontwikkeling van twee woontorens (3A en 3B), die in de onderste bouwlagen een onlosmakelijk bouwkundig geheel zijn.
2.2.
De Veense Poort is de projectvennootschap van het project. AGT en Van der Vorm houden ieder de helft van de aandelen in De Veense Poort. [persoon A] . (namens AGT) en [persoon C] (namens Van der Vorm) zijn de bestuurders van De Veense Poort.
2.3.
De overeenkomst bepaalt, kort gezegd, dat AGT het project in opdracht van De Veense Poort ontwikkelt en dat Van der Vorm zorgdraagt voor de financiering van het project. Van der Vorm heeft als zekerheid voor de terugbetaling van alle aan AGT verstrekte en/of alsnog te verstrekken leningen een recht van eerste en tweede hypotheek op het project gekregen. In de overeenkomst staat dat AGT en Van der Vorm 50% van de gelden verstrekken die nodig zijn voor de voorbereidingskosten die worden gemaakt door De Veense Poort of AGT in opdracht van De Veense Poort.
2.4.
Op 22 maart 2021 hebben AGT en VVH aanvullende afspraken gemaakt over de financiering van fase 3 van het project (hierna: de aanvullende afspraken). Zij zijn onder meer overeengekomen dat AGT bereid is haar 50% deel van de voorbereidingskosten van € 1 miljoen tot een maximum van € 500.000,00 voor te financieren. VVH is akkoord gegaan met deze beperking onder de voorwaarde dat € 1 miljoen voldoende is voor de voorbereidingskosten tot voorverkoop en de mate van voorverkoop voldoende dekking biedt voor de resterende voorbereidingskosten tot start bouw. Als dit niet voldoende blijkt te zijn, zijn AGT en VVH conform de overeenkomst verplicht om de extra voorbereidingskosten te dekken. Als AGT dat niet kan of wil, kan VVH het in de overeenkomst vastgelegde recht om te kunnen beleggen in appartementen van het project omzetten in een koop van appartementen tegen kostprijs.
2.5.
Bij e-mail van 15 september 2023 laat [persoon D] . aan [persoon B] van VVH/Van der Vorm weten dat het ten tijde van het maken van de aanvullende afspraken de bedoeling was om eerst woontoren 3B te ontwikkelen en te verkopen en daarna verder te gaan met woontoren 3A. Uiteindelijk hebben partijen besloten om het geheel gelijktijdig te ontwikkelen, waardoor AGT circa € 650.000,00 aan voorbereidingskosten heeft betaald. AGT doet een beroep op de aanvullende afspraken en wijst VVH op haar daarin opgenomen recht tot koop van appartementen.
2.6.
Bij e-mail van 13 oktober 2023 deelt VVH/Van der Vorm aan [persoon D] . mee dat zij, kort gezegd, nog geen besluit wil nemen over de koop van appartementen, omdat zij onder andere de taxatie van het project wil afwachten.
2.7.
Bij brief van 22 maart 2024 schrijft [persoon C] aan AGT dat de looptijden van de door Van der Vorm verstrekte leningen zijn verstreken of binnen afzienbare termijn verstrijken en dat Van der Vorm onder voorwaarden bereid is tot verlenging van de looptijden.
2.8.
Eind mei 2024 laat AGT aan Van der Vorm weten dat zij een nieuwe financier heeft gevonden die bereid is om haar een lening te verschaffen die het mogelijk maakt om de resterende voorbereidingskosten voor haar rekening te nemen en de door Van der Vorm verstrekte leningen inclusief rente integraal af te lossen. Daarbij geldt als voorwaarde dat deze financier een recht van eerste hypotheek op het project krijgt.
2.9.
Bij e-mail van 4 juni 2024 bericht mr. van Rappard aan mr. Van Dijk dat Van der Vorm bereid is om in te stemmen met de aflossing van alle uitstaande leningen, maar dat dit de rol van Van der Vorm als financier voor (toekomstige) verplichtingen van het project onverlet laat. De in dat kader overeengekomen zekerheden dienen dan ook ongewijzigd te blijven bestaan. Mr. Rappard schrijft verder dat als AGT uitvoering wil geven aan haar voornemen om de leningen af te lossen, hij graag de volgende gegevens ontvangt: de gegevens van de financier, de financieringsvoorwaarden, welke zekerheden daarvoor zullen gelden en op welke termijn de aflossing en de betaling van het aandeel van AGT in de voorbereidingskosten kan plaatsvinden. Die informatie heeft AGT niet verstrekt.
3.Het geschil
3.1.
AGT vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Van der Vorm gebiedt om mee te werken aan een rangwisseling, door na betekening van het vonnis mee te werken aan ondertekening en inschrijving in de registers van een notariële akte houdende rangwisseling, ten gunste van een door de nieuwe financier van AGT te vestigen eerste hypotheekrecht, onder oplegging van een dwangsom.
3.2.
Van der Vorm voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van AGT in de kosten van het geding.
4.De beoordeling
4.1.
AGT heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Zij stelt dat de ontwikkeling van het project stilligt zolang Van der Vorm niet (verder) financiert of plaats maakt voor een nieuwe financier. Dat gestelde spoedeisend belang is niet betwist.
4.2.
AGT legt aan haar vordering ten grondslag dat Van der Vorm in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid door geen medewerking te verlenen aan een rangwisseling van hypotheekhouders. Volgens AGT worden door een rangwisseling de belangen van Van der Vorm ook niet of nauwelijks geschaad. Van der Vorm weerspreekt dit. Zij stelt dat zij in de gegeven omstandigheden een rechtens te respecteren belang heeft bij het behoud van haar recht van eerste hypotheek.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt vast dat AGT, in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling, geen informatie heeft verstrekt over de nieuwe financier. AGT heeft nagelaten om inzichtelijk te maken wie de nieuwe financier is en welke financieringsvoorwaarden (zoals de looptijd van de lening en de hoogte van de rente) met deze financier zijn overeengekomen. Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld hoe groot – of klein – het belang van Van der Vorm is bij het behoud van haar recht van eerste hypotheek. Van der Vorm blijft als financier van het project namelijk verplicht om te voorzien in alle financieringsbehoeften van AGT/De Veense Poort en dient op grond daarvan bijvoorbeeld toekomstige vorderingen van de aannemer te voldoen. Op dit moment is niet duidelijk welk risico Van der Vorm loopt indien zij noodgedwongen plaats moet maken voor de nieuwe financier. Daarnaast kan zonder informatie over de nieuwe financier, maar in het bijzonder over de voorwaarden, niet worden beoordeeld of er een reële kans bestaat dat de nieuwe financier – mogelijk zelfs op korte termijn, waarvoor relevant is dat AGT eerder tekort is geschoten in de nakoming van financiële verplichtingen – haar recht van eerste hypotheek zal uitoefenen en welke concrete gevolgen dit voor Van der Vorm heeft. Zowel inhoudelijk als op grond van een belangenafweging leidt dit ertoe dat de vordering van AGT wordt afgewezen.
4.4.
AGT wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Van der Vorm worden begroot op:
- griffierecht: € 688,00
- salaris advocaat: € 1.107,00
- nakosten:
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal: € 1.973,00
4.5.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten (exclusief nakosten) wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt AGT in de proceskosten van € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als AGT niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet AGT € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt AGT in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 1.795,00 als dit niet binnen veertien dagen na aanschrijving is voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2024.
[2971/2009]