Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11115867 VV EXPL 24-263
datum uitspraak: 12 juli 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te Rotterdam,
en
en
2.[eiser 2] ,
wonende te Burgh-Haamstede,
eisers,
gemachtigde: mr. J. Ossewaarde te Middelburg,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te Maassluis,
en
en
2.[gedaagde 2] ,
wonende te Rotterdam,
en
en
3.[gedaagde 3] ,
wonende te Maasland,
en
en
4.[gedaagde 4] ,
wonende te Maasland,
gedaagden,
vertegenwoordigd door Trotz Vastgoed B.V.
De partijen worden hierna “ [eiser 1] ”, “ [eiser 2] ” en [gedaagde 1] c.s.” genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 3 juni 2024 en 7 juni 2024, met producties;
- de e-mail van de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] van 5 juli 2024;
- de e-mail van Trotz Vastgoed B.V. van 5 juli 2024.
1.2.
Op 28 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiser 1] en [eiser 2] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde mr. J. Ossewaarde. Namens [gedaagde 1] c.s. is verschenen [persoon A] namens Trotz Vastgoed B.V.
2.Het geschil
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] c.s. zijn gezamenlijk eigenaar van het appartement aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit drie (slaap)kamers en gemeenschappelijke ruimten (woonkamer, keuken, toilet en doucheruimte), met één voordeur. De gemeente Rotterdam heeft op 28 september 2022 op verzoek van [gedaagde 1] c.s. een vergunning verleend het gehuurde te bestemmen voor kamerbewoning door drie personen. Tussen [eiser 1] en “het Samenwerkingsverband [gedaagde 1] ” is per 1 oktober 2023 een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gesloten voor de duur van twee jaar. De huurprijs bedraagt € 1.115,00 per maand.
Als beheerder treedt op Trotz Vastgoed B.V. (hierna: Trotz Vastgoed).
2.2.
In artikel 12.17 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder schriftelijk toestemming dient te vragen aan de verhuurder indien hij wenst dat het gehuurde door andere personen wordt bewoond. Door de verhuurder is in ieder geval toestemming verleend voor de gedeeltelijk onderhuur door de huurders [persoon B] en [persoon C] .
[eiser 1] , [persoon B] en [persoon C] hebben vanaf 1 oktober 2023 het gehuurde gezamenlijk bewoond.
2.3.
[eiser 1] heeft op 30 april 2024 Trotz Vastgoed verzocht om [eiser 2] in plaats van [persoon C] als onderhuurder aan te merken, in verband met de verhuizing van [persoon C] . [eiser 1] heeft Trotz Vastgoed voorts verzocht voor [eiser 2] een verhuurdersverklaring te ondertekenen. Trotz Vastgoed heeft op 13 mei 2024 en op 14 mei 2024 aan [eiser 1] namens [gedaagde 1] c.s. - kort gezegd - laten weten dat de [gedaagde 1] c.s. geen interne wisselingen meer toestaan, omdat de exploitatie van het gehuurde door veranderde wetgeving niet meer rendabel is als gevolg waarvan de noodzaak is ontstaan de huurrelaties te beëindigen en het pand te verkopen.
De eis van [eiser 1] en [eiser 2]
2.4.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd [gedaagde 1] c.s. (hoofdelijk) te veroordelen tot (primair) het gehengen en gedogen dat het [eiser 1] wordt toegestaan om zolang de huurovereenkomst voortduurt [eiser 2] in plaats van [persoon C] een kamer in het gehuurde te laten bewonen op straffe van een dwangsom en (subsidiair) vervangende toestemming te verlenen aan [eiser 1] voor de onderhuur van een kamer in het gehuurde aan [eiser 2] zolang de huurovereenkomst voortduurt. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen daarnaast [gedaagde 1] c.s. te veroordelen de verhuurdersverklaring van [eiser 2] van een dagtekening en een handtekening te voorzien en te retourneren op straffe van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten.
2.5.
[eiser 1] en [eiser 2] baseren hun eis op het volgende.
[eiser 1] stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s. lopende de huurovereenkomst de toestemming tot onderhuur door twee personen niet meer kunnen weigeren of intrekken. Subsidiair stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat er geen redelijke grond bestaat voor weigering van de onderhuur, althans dat deze weigering (subsidiair) in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde 1] c.s. maken misbruik van recht door de wisseling van onderhuurder niet toe te staan. De gevolgen daarvan zijn voor [eiser 1] en [eiser 2] zeer nadelig, terwijl van een reëel belang aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. geen sprake is.
2.6.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen. Doordat een kamer leegstaat in het gehuurde is [eiser 1] genoodzaakt twee derde van de huursom te betalen. Hij is daartoe als student financieel niet in staat. [eiser 2] kan geen andere woonruimte vinden en kan zich zonder verhuurdersverklaring ook niet inschrijven bij de gemeente Rotterdam.
Het standpunt van [gedaagde 1] c.s.
2.7.
[gedaagde 1] c.s. zijn het niet eens met de eis en voeren - samengevat weergegeven - het volgende aan.
[gedaagde 1] c.s. hebben enkel een huurovereenkomst met [eiser 1] gesloten en zij zijn hun verplichtingen als verhuurders altijd nagekomen. [gedaagde 1] c.s. geven geen toestemming voor de onderhuur door [eiser 2] , omdat zij het gehuurde zo snel mogelijk “leeg” willen verkopen. Het gehuurde is een middensegment woning en door nieuwe wetgeving is de verhuur niet meer rendabel voor [gedaagde 1] c.s.
2.8.
De overige stellingen van partijen worden - voor zover van belang - hierna bij de beoordeling besproken.
3.De beoordeling
Inleiding
3.1.
Allereerst wordt overwogen dat partijen het er kennelijk over eens zijn dat met het in de huurovereenkomst genoemde “Samenwerkingsverband [gedaagde 1] ” [gedaagde 1] c.s. worden bedoeld en dat zij gezamenlijk als verhuurster optreden. Tijdens de mondelinge behandeling is door Trotz Vastgoed een machtiging overgelegd die is verstrekt door [gedaagde 3] (gedaagde sub 3). Omdat [eiser 1] en [eiser 2] daartegen uitdrukkelijk geen bezwaren hebben geuit zal er vanuit worden gegaan dat alle gedaagden [gedaagde 1] rechtsgeldig in de procedure zijn verschenen.
3.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] c.s. als deze uitspraak later wordt teruggedraaid
3.3.
Door [gedaagde 1] c.s. is aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] na de e-mailwisseling in mei 2024 met Trotz Vastgoed direct een concept-dagvaarding hebben gestuurd, zonder dat partijen in gesprek zijn gegaan. Voor zover [gedaagde 1] c.s. menen dat zij daarmee rauwelijks zijn gedagvaard worden zij niet gevolgd in dat standpunt. De bewoordingen van de e-mails van Trotz Vastgoed van 13 mei 2024 en 14 mei 2024 laten er geen misverstand over bestaan dat [gedaagde 1] c.s. geen toestemming zouden geven voor een wisseling van onderhuurders.
Het stond [eiser 1] en [eiser 2] dan ook vrij het onderhavige kort geding te starten.
Spoedeisend belang
3.4.
Het spoedeisend belang ligt in de vorderingen besloten en is door [gedaagde 1] c.s. ook onvoldoende weersproken.
De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] worden toegewezen
3.5.
De (primaire) vordering om [gedaagde 1] c.s. te veroordelen toe te staan dat [eiser 2] (in plaats van [persoon C] ) een kamer in het gehuurde mag huren zolang de huurovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde 1] c.s. voortduurt wordt zal worden toegewezen.
Dit oordeel zal hierna worden uitgelegd.
3.6.
Het gehuurde kwalificeert als een zelfstandige woonruimte en [eiser 1] is in beginsel bevoegd het gehuurde gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven (artikel 7:244 BW). Deze bepaling is echter niet van dwingend recht en in de huurovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat [eiser 1] schriftelijk toestemming aan [gedaagde 1] c.s. dient te vragen indien hij de woning wil onderverhuren. Deze toestemming is door [gedaagde 1] c.s. bij het aangaan van de huurrelatie enkel en specifiek verleend ten aanzien van de twee onderhuurders [persoon B] en [persoon C] . [eiser 1] en [gedaagde 1] c.s. zijn het er uiteindelijk ook over eens dat onderhuur niet ongeclausuleerd mag plaatsvinden.
3.7.
Het voorgaande laat onverlet dat voor [gedaagde 1] c.s. geen redelijke grond bestaat voor weigering van haar toestemming voor een onderhuurderswissel. Door [gedaagde 1] c.s. zijn daartoe onvoldoende relevante feiten en omstandigheden gesteld, terwijl de financiële consequenties voor [eiser 1] groot zijn. [gedaagde 1] c.s. hebben slechts in algemene bewoordingen naar voren gebracht dat zij in verband met nieuwe wetgeving onvoldoende rendement uit het gehuurde (zullen) halen en dat zij daarom het pand zo snel mogelijk (huurvrij) willen verkopen. Dat het gehuurde als investeringsobject minder rendement oplevert dan verwacht is een omstandigheid die geheel in de risicosfeer van [gedaagde 1] c.s. valt. Daaruit kan geen zwaarwegend belang worden afgeleid. Voor zover [gedaagde 1] c.s. op korte termijn tot verkoop over willen gaan, hetgeen hen geheel vrij staat, gaan de rechten en plichten uit de huurovereenkomst van [eiser 1] (en die van de onderhuurder [persoon B] ) over op de verkrijger (artikel 7:226 lid 1 BW). Weliswaar is nog sprake van een beperkte looptijd van de huurovereenkomst, maar [gedaagde 1] c.s. kunnen het pand vanaf 1 oktober 2025 huurvrij verkopen. Door [gedaagde 1] c.s. is bovendien tijdens zitting nader toegelicht dat het bij een eventuele verkoop van het pand voor hen financieel niet zal uitmaken of daarin naast [eiser 1] één of twee onderhuurders zitten.
3.8.
De gemeente Rotterdam heeft in september 2022 op verzoek [gedaagde 1] c.s. het gehuurde uitdrukkelijk bestemd voor (kamer)bewoning door drie personen. Daarmee was sprake van bestendiging van de destijds bestaande situatie, omdat ook in de huurovereenkomst van de vorige huurder ( [persoon D] ) al was opgenomen dat [gedaagde 1] c.s. expliciet toestemming gaven tot gedeeltelijke onderhuur aan [persoon B] en [persoon E] en het gehuurde ook door die drie personen werd bewoond. Het belang van de toestemmingsbepaling zoals die is geformuleerd in de huurovereenkomst was er voor [gedaagde 1] c.s. kennelijk in gelegen dat zij geen “vreemden” in het gehuurde willen die zich niet als goed huurder zullen gedragen.
[eiser 1] heeft dit belang gerespecteerd, hij en [eiser 2] zijn vrienden die uit dezelfde regio komen en elkaar kennen van de middelbare school. [gedaagde 1] c.s. hebben ook geen bezwaren geuit tegen de persoon van [eiser 2] en zijn financiële situatie, omdat zij enkel een huurovereenkomst hebben gesloten met [eiser 1] als hoofdhuurder en sprake is van een garantstelling, terwijl de financiële postitie van de onderhuurders voor haar, zo is ter zitting gebleken, ook niet van belang is.
[eiser 1] mag een gedeelte van het gehuurde onderverhuren aan [eiser 2]
3.9.
Het argument van [gedaagde 1] c.s. dat zij zelf zouden mogen beschikken over het gehuurde kan evenmin tot een ander oordeel leiden. [gedaagde 1] c.s. dienen immers rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser 1] als huurder.
De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde 1] c.s. moeten toestaan dat [eiser 1] gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde gedeeltelijk onderverhuurt aan [eiser 2] (in plaats van [persoon C] ).
Dwangsom
3.10.
Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden die wordt vastgesteld op € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, een en ander zoals is gevorderd.
[gedaagde 1] c.s. moeten de verhuurdersverklaring van [eiser 2] invullen
3.11.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [eiser 2] een rechtens te respecteren belang heeft bij de medewerking van [gedaagde 1] c.s. bij dagtekening en ondertekening van door hem benodigde verhuurdersverklaring. [eiser 2] kan zich immers anders niet inschrijven op het adres van het gehuurde. Deze vordering is eveneens toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.
Dwangsom
3.12.
Ook aan deze veroordeling zal een dwangsom worden verbonden die zal worden vastgesteld op € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, een en ander zoals is gevorderd.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen
3.13.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Deze kosten worden aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op
€ 555,88 aan dagvaardingskosten, € 87,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.519,88. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. te gehengen en te gedogen dat het [eiser 1] wordt toegestaan om zolang de huurovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde 1] c.s. voortduurt [eiser 2] (in de plaats van [persoon C] ) een kamer in het gehuurde tegen vergoeding te laten bewonen, op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] c.s. dit na betekening van dit vonnis zullen verhinderen, met dien verstande dat [gedaagde 1] c.s. niet meer dan € 10.000,00 aan dwangsommen kunnen verbeuren;
4.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. de verhuurdersverklaring van de gemeente Rotterdam zoals overgelegd in productie 12 bij de dagvaardingen binnen 48 uur na de betekening van dit vonnis te voorzien van een dagtekening en handtekening van of namens [gedaagde 1] c.s. en binnen deze termijn deze verhuurdersverklaring te verzenden aan mr. J. Ossewaarde, per e-mail aan ossewaarde@minpluso.nl en per aangetekende post naar MH+O advocaten, Korte Geere 14, 4331 LE Middelburg, een en ander op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte van een dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan, met dien verstande dat [gedaagde 1] c.s. niet meer dan
€ 10.000,00 aan dwangsommen kunnen verbeuren;
4.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op € 1.519,88, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J. R. Van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
829