Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10902969 CV EXPL 24-2254
datum uitspraak: 23 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. J.C.G. Franken,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Berkhout.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 januari 2024, met bijlagen;
- het antwoord met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in reconventie met een eiswijziging.
1.2.
Op 12 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [eiser] met de gemachtigde en twee toehoorders;
- de gemachtigde van [gedaagde].
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan [adres] van [eiser]. De huur is nu € 1.249,20 per maand. Er is een huurachterstand ontstaan. [eiser] eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt. Volgens [eiser] is de huurovereenkomst geëindigd op 13 januari 2024, maar voor het geval dat niet vast komt te staan eist hij dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 12.704,40 betalen
2.2.
[gedaagde] wordt veroordeeld om € 12.704,40 aan [eiser] te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand augustus 2024 zit hier dus bij.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.3.
Tussen partijen staat ter discussie of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Aangezien de huurovereenkomst op dit punt tegenstrijdigheden bevat en [eiser] geen stukken heeft overgelegd waaruit een duidelijke afspraak tussen partijen over de duur van de overeenkomst blijkt, is niet vast komen te staan dat de huurovereenkomst voor twee jaar is aangegaan en inmiddels is geëindigd. De kantonrechter neemt dus als uitgangspunt dat de huurovereenkomst tot op heden voortduurt. De primair geëiste verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.
2.4.
De huurovereenkomst wordt wel ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het volgende. Enerzijds is gebleken dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Pro Gemeentelijke Schuldhulpverlening en om aan de gemeente de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] te melden. Anderzijds geldt dat de huurachterstand gedurende deze procedure is opgelopen tot ruim 10 maanden en dat [gedaagde] vanaf november 2023 geen betalingen meer heeft gedaan. De kantonrechter vindt dit ernstig genoeg om, ondanks het ontbreken van voornoemde melding in het kader van de vroegsignalering, tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.5.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. [gedaagde] woont met haar minderjarige zoon in het gehuurde en heeft gevraagd om een ruimere ontruimingstermijn dan de gebruikelijke twee weken. [eiser] is daarmee akkoord gegaan. De kantonrechter bepaalt daarom dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 1 november 2024 moet verlaten. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.249,20 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro).
[gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
2.6.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW Pro). Er kan niet worden vastgesteld dat deze brief is gestuurd, omdat hiervan geen kopie bij de dagvaarding zit.
[gedaagde] moet rente betalen
2.7.
De rente wordt toegewezen, omdat [eiser] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Geen oneerlijke bepalingen
2.8.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De tegeneis is ingetrokken
2.9.
Tijdens de zitting is de tegeneis van [gedaagde] ingetrokken. Deze punten worden daarom in dit vonnis niet meer besproken en beoordeeld.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.10.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van [eiser] op € 113,35 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht en € 745,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt × € 339,- en 1 punt × € 406,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eiser] begroot op € 169,50 aan salaris voor de gemachtigde (½ × € 339,-). Voor kosten die [eiser] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.410,85. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 12.704,40 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de vervaldatum van de desbetreffende huurtermijn tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 november 2024 de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf de maand september 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.249,20 per maand met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de vervaldatum van de desbetreffende huurtermijn tot de dag dat volledig is betaald;
In conventie en in reconventie:
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.410,85;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
43416