Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11262737 VV EXPL 24-401
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de kantonrechter op basis van artikel 29a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op 27 augustus 2024
in de zaak van
[eiseres] ,
woonplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg,
tegen
W&M Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: [persoon A] .
De kantonrechter is mr. H.C. van Vuren en de griffier is mr. S.C.R. Wiersema.
Aanwezig zijn:
- [eiseres] met mr. Kloppenburg
- Mr. Van der Hoeff
1.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
1.1
[eiseres] huurt sinds 1 januari 2017 (onzelfstandige) woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen aan de [adres] , eerst van O&A Vastgoed en enige tijd later van W&M Vastgoed. In januari 2023 heeft [eiseres] een procedure gevoerd bij de Huurcommissie, die heeft vastgesteld dat sprake was van gebreken te weten scheurvorming en losgelaten stucwerk en vochtplekken aan het plafond. Om die reden heeft de Huurcommissie in haar uitspraak van 15 juni 2023 de huur verlaagd totdat W&M Vastgoed deze gebreken zou hebben hersteld. Nadat W&M Vastgoed deze uitspraak heeft aangevochten bij de kantonrechter, waarvan verstekvonnis, is [eiseres] in verzet gekomen. De kantonrechter heeft bij vonnis van 12 april 2024 – voor zover hier relevant – de uitspraak van de Huurcommissie in stand gelaten.
1.2
In verband met het herstel van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] vanaf 1 juli 2024 voor een periode van 2 á 3 weken elders zou verblijven. Haar inboedel is opgeslagen op de zolder in hetzelfde pand als het gehuurde.
1.3
Op 2 juli 2024 heeft W&M Vastgoed per e-mailbericht aan [eiseres] laten weten dat zij in het gehuurde meer schadeposten heeft vastgesteld en dat zij voorts zeer ontevreden was over de staat waarin het gehuurde zich bevond. Zo stond er volgens W&M Vastgoed rommel op het balkon en was het gehuurde vies en beschadigd. Ook was sprake van schade aan de kozijnen doordat daar veiligheidsklemmen op waren geschroefd. W&M Vastgoed heeft daarom aangegeven dat [eiseres] voor langere tijd niet in het gehuurde kan omdat deze schade eerst moet worden hersteld. Door het veroorzaken van schade en door de slechte staat van het gehuurde waarvoor zij verantwoordelijk is, heeft zij meerdere algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst overtreden, waardoor zij zich als slecht huurder gedraagt. W&M Vastgoed vindt het daarom niet redelijk om [eiseres] weer toegang tot het gehuurde te geven. Dit ondanks dat de oorspronkelijke herstelwerkzaamheden inmiddels zijn afgerond en ondanks dat het niet nodig is dat [eiseres] elders verblijft als de nieuwe kozijnen over enkele maanden worden geplaatst. W&M Vastgoed vreest namelijk dat als [eiseres] weer toegang zou krijgen tot het gehuurde zij geen medewerking zal verlenen tegen de tijd dat de nieuwe kozijnen moeten worden geplaatst. En overigens wenst W&M Vastgoed te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Zij heeft in deze procedure geen ontruiming gevorderd omdat de woning in haar visie al ontruimd is.
1.4
[eiseres] voert aan dat nu de werkzaamheden op basis van de uitspraak van de Huurcommissie zijn uitgevoerd, zij op grond van de huurovereenkomst het recht heeft om weer op haar kamer te verblijven. Zij heeft enkel ingestemd met 2 à 3 weken verblijf elders vanwege de werkzaamheden. Die periode is ruimschoots voorbij. Daarom moet W&M Vastgoed haar weer toegang verschaffen tot het gehuurde en haar het ongestoorde huurgenot geven. De afgelopen periode was het voor [eiseres] moeilijk om steeds een slaapplaats te vinden voor de nacht. Zij heeft enkele nachten buiten moeten doorbrengen. [eiseres] ontkent dat zij verantwoordelijk is voor de door W&M Vastgoed gestelde schade en eveneens dat sprake is van een slechte staat van het gehuurde. De veiligheidsklemmen die op de kozijnen zitten, zijn destijds door de huisbaas geplaatst toen de ramen niet meer goed dicht konden, maar er niet de bereidheid was om de kozijnen volledig te vervangen. De overige verwijten van W&M Vastgoed aan haar betwist zij en zij stelt zich op het standpunt dat die verwijten dan in een bodemprocedure uitgezocht moet worden. Dit doet niet af aan het gegeven dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt.
Weer terug in het gehuurde
1.5
De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen is sprake van een huurovereenkomst op grond waarvan [eiseres] een kamer huurt met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. [eiseres] heeft conform afspraak met W&M Vastgoed het gehuurde vrijwillig voor 2 à 3 weken verlaten vanwege het uitvoeren van dringende werkzaamheden op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro, bestaande uit herstelwerkzaamheden conform de uitspraak van de Huurcommissie. Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Daarom bestaat geen grond om [eiseres] langer de toegang tot het gehuurde te ontzeggen. [eiseres] heeft dus het recht om terug te keren in het gehuurde (artikel 7:203 BW Pro). Voor het over enkele maanden plaatsen van nieuwe kozijnen, zoals W&M Vastgoed wenst uit te voeren, is het niet nodig dat [eiseres] (tot die tijd) elders verblijft. [eiseres] heeft ter zitting ook toegezegd daar te zijner tijd haar medewerking aan te verlenen.
Redelijkheid en billijkheid, belangenafweging
1.6
W&M Vastgoed heeft zich vanwege het vermeend slecht huurderschap van [eiseres] nog beroepen op de redelijkheid en billijkheid op grond waarvan [eiseres] de toegang tot het gehuurde blijvend zou moeten worden ontzegd in afwachting van een bodemprocedure. Dit beroep treft geen doel, een en ander mede gelet op het zwaarder wegende belang van [eiseres] bij een spoedige terugkeer in het gehuurde, zodat zij weer een dak boven haar hoofd heeft. Hierbij weegt de kantonrechter ook mee dat [eiseres] de gestelde tekortkomingen betwist en de gegrondheid van de verwijten aan haar adres in deze procedure niet verder kunnen worden onderzocht. Het dossier bevat nog te weinig informatie om nu al de conclusie te kunnen trekken dat [eiseres] tekort is geschoten
Bodemprocedure
1.7
De vraag of de huurovereenkomst kan worden beëindigd vanwege tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, moet verder in een bodemprocedure worden behandeld.
W&M Vastgoed moet de proceskosten betalen
1.8
W&M Vastgoed moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 87,00 aan griffierecht, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 765,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
1.9
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en W&M Vastgoed daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
2.De beslissing
De kantonrechter:
2.1
veroordeelt W&M Vastgoed om aan [eiseres] uiterlijk 2 dagen na betekening van het proces-verbaal van dit mondelinge vonnis, weer het volledige huurgenot te verschaffen van de gehuurde onzelfstandige woonruimte in de woning aan de [adres] te Rotterdam, onder andere door haar weer toegang te verschaffen tot deze woning, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 15.000,00 als W&M Vastgoed zich daar niet aan houdt;
2.2
veroordeelt W&M Vastgoed in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 765,00;
2.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
2.4
wijst al het andere af.
Dit proces-verbaal is op 27 augustus 2024 opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.