Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2077
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
1.1.
Bij beschikking van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 472.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de gebruikersaanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is verschenen, vergezeld van [naam 3] en [naam 4] van het taxatiebureau Thorbecke. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, mr. M.M. Vrolijk.
Feiten
2. Eiseres is huurder van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een filiaal van [eiseres] gevestigd. Het betreft een monumentaal pand uit 1826 met een gebruiksoppervlakte van 392 m² en een kadastrale oppervlakte van 733 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden heeft en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden door in bezwaar niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde toe te sturen. Eiseres heeft onder meer verzocht om de huurcijfers van de gehanteerde huurwaarde en de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. De huurcijfers zijn pas in de uitspraak op bezwaar verstrekt en de onderbouwing van de kapitalisatiefactor is pas in het taxatierapport in beroep verstrekt.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in bezwaar enkel de taxatiekaart is verstuurd. De huurcijfers worden in de uitspraak op bezwaar genoemd.
5.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] Deze gegevens dienen uiterlijk in de uitspraak op bezwaar te worden verstrekt. [2]
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een schending van de toezendplicht. Niet in geschil is dat de huurcijfers van de gehanteerde huurwaarde en de onderbouwing van de kapitalisatiefactor ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar had deze gegevens daarom uiterlijk in de uitspraak op bezwaar moeten verstrekken. Voor wat betreft de huurcijfers is hieraan voldaan. Dit geldt echter niet voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. In de taxatiekaart wordt een kapitalisatiefactor van 8,5 vermeld, maar een onderbouwing hiervan ontbreekt. De beroepsgrond slaagt.
5.4.
Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. Verweerder zal worden veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank zal verder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
Het verweerschrift en het motiveringsbeginsel
6. Ten aanzien van eiseres haar standpunten dat sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar en dat vanwege de late indienen van het verweerschrift proceskosten moeten worden toegekend overweegt de rechtbank dat deze punten geen bespreking meer behoeven. Beide gronden leiden, indien geslaagd, tot een proceskostenveroordeling voor de beroepsfase. Nu dit vanwege het geslaagde beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ reeds wordt toegekend kan eiseres materieel niets meer met deze gronden bereiken en behoeven deze geen bespreking.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan de waarde niet hoger zijn dan € 354.000,-. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zoals in oppervlakte, indeling en monumentale status. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de Covid-19 pandemie.
7.1.
Ter zitting heeft eiseres zich nog op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de huurwaarde verplicht is om de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten te overleggen. Deze stukken dragen immers bij aan de beslechting van het geschil en zijn van belang voor de bepaling van de waarde.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
8.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
9.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van [naam 5] van 3 juli 2024 overgelegd. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 met behulp van de HWK-methode vastgesteld op € 472.000,-. Voor het bepalen van de huurwaarde is gebruik gemaakt van huurcijfers van de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het object [adres 2] is het meest vergelijkbaar met de onroerende zaak, omdat dit tevens een rijksmonument betreft. Dit is ter zitting door eiseres onderschreven.
10. De taxateur heeft de huurwaarde bepaald op € 46.256,-, wat neerkomt op € 118,- per m². De gemiddelde huur per m² van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 129,70 en ligt hier dus iets boven. De kapitalisatiefactor is berekend door middel van de bottom up methode en vastgesteld op 10,3. Het rekenblad bruto kapitalisatiefactor is als bijlage bij het taxatierapport gevoegd.
10.1.
Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het in beroep gehanteerde, en tevens door eiseres aangedragen, object [adres 2] betreft ook een monumentaal pand. Voor zover dit een effect heeft op de waarde zit dit daarom al voor een deel verdisconteerd in het huurcijfer van dit object. Bovendien blijkt uit het taxatierapport dat vanwege de monumentale status bij de berekening van de kapitalisatiefactor rekening is gehouden met hogere onderhoudskosten dan gebruikelijk. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in de redenering dat een monumentale status minder invloed heeft op de waarde van een winkelpand, omdat een winkelpand minder aanpassing behoeft naar de hedendaagse standaarden van bijvoorbeeld duurzaamheid dan een woning. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat niet inzichtelijk is hoe rekening is gehouden met verschillen in oppervlakte/indeling overweegt de rechtbank het volgende. Twee van de vergelijkingsobjecten zijn een stuk kleiner dan de onroerende zaak en één object is groter. Aan de m²-prijzen is echter te zien dat rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst. De kleinere objecten, [adres 3] en 15, hebben immers een m²-prijs van respectievelijk € 138,- en € 135,52 en het grotere object, [adres 2] heeft een m²-prijs van € 116,07. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze verschillen. De heffingsambtenaar heeft verder marktgegevens gebruikt die in de coronaperiode tot stand zijn gekomen. Een eventuele invloed van de Covid-19 pandemie op de waarde zit daarom reeds verdisconteerd in deze marktgegevens. Eiseres heeft daarbij zelf ook geen gegevens overgelegd, bijvoorbeeld een korting op de eigen huur, waaruit volgt dat de Covid-19 pandemie een drukkend effect had op de huurwaarde.
10.2.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen zijnde op de zaak betrekking hebbende stukken. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht zijn de cijfers relevant en niet de huurovereenkomsten die daarnaast vertrouwelijke gegevens bevatten. Eiseres heeft de gebruikte cijfers inhoudelijk niet betwist en ook geen huurgegevens van de onroerende zaak in kwestie overgelegd.
10.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Maar de rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Dit omdat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
11.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875,-, en een wegingsfactor 1). Aangezien de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking. De uitbetaling dient plaats te vinden op het rekeningnummer van eiseres.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.750,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.