Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2495
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 maart 2023.
1.1.
Bij beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 939.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld van [naam 3] (taxateur) en [naam 4] (taxateur). Namens eiser is mr. M.M. Vrolijk verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde Gieben.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1931 in [plaatsnaam 2]. De gebruiksoppervlakte bedraagt 152 m² en de grondoppervlakte bedraagt 319 m². De woning bevat een aanbouw, een berging/schuur en een dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?
5. Ter zitting heeft eiser zijn beroep ten aanzien van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beperkt tot de correctiepercentages en de waarde van de objectonderdelen.
5.1.
Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. In bezwaar heeft eiser onder meer verzocht om inzicht in de gehanteerde correcties in geval van een afwijking van de gemiddelde VLOK-factoren. Dit heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is, ondanks eisers verzoek hiertoe, niet inzichtelijk gemaakt wat de waarde van de objectonderdelen is.
5.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] Deze gegevens dienen uiterlijk in de uitspraak op bezwaar te worden verstrekt. [2]
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet heeft geschonden. In de matrix die in de bezwaarfase als bijlage bij het taxatieverslag is verstrekt wordt per object vermeld wat de waarde van de bijgebouwen is. De heffingsambtenaar heeft daarnaast de correctiefactoren gebruikt die hij al jarenlang gebruikt ter correctie van afwijkende VLOK factoren (10-5-5-10). Aangezien de gemachtigde van eiser veelvuldig en al jarenlang bezwaarprocedures voert bij deze heffingsambtenaar en aansluitend procedeert tegen deze heffingsambtenaar, zijn deze correcties bij haar bekend en heeft de heffingsambtenaar deze niet hoeven verstrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Ter zitting heeft eiser zijn beroep ten aanzien van de waardebepaling beperkt tot zijn standpunt over de ligging van de woning.
6.1.
Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 754.000,-. Anders dan de heffingsambtenaar stelt is er geen sprake van een rustige straat, maar ondervindt de woning juist overlast van watersportverenigingen en een werkterrein van een van deze verenigingen. Gelet hierop is de ligging van de woning ten onrechte op een ‘4’ (bovengemiddeld) gekwalificeerd.
6.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6.4.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de specifieke ligging van de woning een negatieve invloed heeft op de waarde, overweegt de rechtbank het volgende. Uit de foto’s in het dossier blijkt dat de woning in kwestie uitkijkt op water, terwijl de vergelijkingsobjecten uitkijken op andere woningen. Het enkele feit dat hier watersportverenigingen gevestigd zijn maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de heffingsambtenaar hier een correctie voor had moeten toepassen. Voor bepaalde kopers kan dit namelijk ook waardeverhogend werken. Door de heffingsambtenaar is daarnaast onweersproken toegelicht dat de aanwezige opslagplek van de jachthaven aan het zicht wordt onttrokken door een rij bomen. Gelet op het voorgaande kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in de kwalificatie op een ‘4’ (bovengemiddeld).
6.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.