Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2398
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 februari 2023.
1.1.
Bij beschikking van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 299.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 275.000,-.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld van [naam 3] (taxateur) en [naam 4] (taxateur). Namens eiseres is mr. M.M. Vrolijk verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde Gieben.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1917 in de buurt Groot-IJsselmonde. De gebruiksoppervlakte bedraagt 100 m² en de kadastrale oppervlakte bedraagt 340 m². De woning heeft daarnaast een loods van 106 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?
4.1.
Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. Eiseres stelt in bezwaar onder meer verzocht te hebben om inzicht in de gehanteerde correcties in geval van een afwijking van de gemiddelde VLOK-factoren. Dit heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is, ondanks eiseres haar verzoek hiertoe, niet inzichtelijk gemaakt wat de waarde van de objectonderdelen is.
4.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] Deze gegevens dienen uiterlijk in de uitspraak op bezwaar te worden verstrekt. [2]
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet heeft geschonden. In het bezwaarschrift noch de aanvulling hierop wordt door eiseres verzocht om de correctiepercentages aan te leveren. Dit geldt eveneens voor het verschaffen van inzicht in de waarde van de objectonderdelen. Ook in het verslag van de hoorzitting worden beide gegevens niet genoemd. Eiseres heeft derhalve geen (specifiek) verzoek gedaan tot het verstrekken van deze gegevens. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Ter zitting heeft eiseres haar beroep ten aanzien van de waardebepaling beperkt tot het standpunt over de overlast.
6. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan de waarde niet hoger zijn dan € 265.000,-. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning ligt naast het spoor, in de buurt van een industrieterrein en dichtbij een hoogspanningsmast. Gelet op het voorgaande moet de ligging maximaal als matig (2) worden gekwalificeerd.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
7.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, buurt en bouwperiode voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alle objecten liggen, net als de woning in kwestie, in de buurt Groot-IJsselmonde en komen uit het begin van de 20ste eeuw.
7.2.
Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging overweegt de rechtbank het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat de woning gelegen is aan een doodlopende straat, terwijl de vergelijkingsobjecten gelegen zijn aan doorgaande wegen. Mocht het zo zijn dat er overlast wordt ondervonden van de door eiseres genoemde factoren, valt dit daarom weg tegen het feit dat de straat waarin de woning staat over het algemeen rustiger is. Gezamenlijk maakt dit dat de ligging als gemiddeld is gekwalificeerd. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Bovendien bedraagt de gehanteerde m²-prijs van de woning € 1.401,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 1.594,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 193,- brengt, omgerekend naar de woning, een totaal waardeverschil van (€ 193,- x 100 m²) € 19.300,- mee. Wanneer de factor ligging wordt aangepast naar een ‘2’ betekent dit een correctie van ( € 70,05 x 100 m²) € 7.005,-. Mocht er, zoals eiseres stelt, inderdaad sprake zijn van een matige ligging zit dit daarom reeds verdisconteerd in de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.