Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11223644 VV EXPL 24-361
datum uitspraak: 3 september 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
ERASMUS GP, S.à.r.l.,
vestigingsplaats: Luxemburg,
eiseres,
advocaat: mr. M. Kool,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Pernis,
gedaagde,
gemachtigde: [persoon A] ( [bedrijf A] ).
De partijen worden hierna “Erasmus” en “ [gedaagde] ” genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 augustus 2024, met bijlagen 1 tot en met 7;
- de brief namens Erasmus van 19 augustus 2024, met bijlage 8.
1.2.
Op 20 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- de heer [persoon B] , portefeuillebeheerder bij Steens Beheer (Erasmus);
- de heer [persoon C] , portefeuillebeheerder bij Steens Beheer (Erasmus);
- mr. Kool, voornoemd;
- [gedaagde] ;
- mevrouw [persoon A] , voornoemd.
2.De feiten
2.1.
Erasmus is eigenaar van het woonhuis [straatnaam] [huisnummer X] Al, A2 en A3 (het “woonhuis”). Zij heeft het woonhuis in 2019 gekocht van De Vries (Stadsvastgoed), die het woonhuis op zijn beurt van een Erasmus onbekende verkoper heeft gekocht. Daarvoor was het woonhuis van [bedrijf D] (“ [bedrijf D] ”). Erasmus kocht het woonhuis als onderdeel van een portefeuille met tussen de vijftig en honderd andere woningen.
2.2.
Tussen [bedrijf D] en [gedaagde] is op 8 oktober 2011 een “Huurovereenkomst Woonruimte” gesloten met betrekking tot het woonhuis, ingaande op 1 oktober 2011. In de huurovereenkomst is bepaald dat de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (173/1992) van toepassing zijn (de “algemene bepalingen”). In artikel 1.2 en 1.3 van de algemene bepalingen staat:
“1.1 Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk
en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met
inachtneming van bestaande beperkte rechten en van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen. Huurder dient het gehuurde te meubileren en voldoende gemeubileerd te houden.
(…)
1.3
Huurder is - zonder voorafgaande toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden al te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming Is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
2.3.
Op 24 april 2024 hebben controleurs van de gemeente Rotterdam een inspectiebezoek gebracht aan het woonhuis. Van het bezoek is een inspectierapport opgemaakt dat op 25 april 2024 is gedateerd. In dat rapport staat het volgende. Het bezoek betreft een deel van de woning met adres A2. In dat deel van de woning zijn twee personen aangetroffen. Zij hebben de controleurs hun naam gegeven. De naam van een derde bewoner hebben de controleurs van de wijkagent gekregen. In de woning zijn vier personen woonachtig. De twee personen die zijn aangetroffen, hebben verklaard dat zij sinds een maand in de woning wonen, de huur contant betalen aan “ [voornaam gedaagde] ” en daarvoor geen kwitantie krijgen. De bewoners die zijn aangetroffen staan in de Basisregistratie Personen niet op het adres geregistreerd en zij kennen elkaar niet allemaal goed (“ze weten bijvoorbeeld elkaars naam niet en wat hun bezigheden zijn”). Er zijn individueel afsluitbare ruimten in de woning en er is geen gemeenschappelijke woonkamer. Op basis van administratieve gegevens blijkt dat voor het adres van de woning geen vergunning voor kamerverhuur is verleend.
2.4.
Bij brief van 14 juni 2024 heeft de gemeente het inspectierapport aan Erasmus gestuurd. De gemeente heeft in die brief het voornemen kenbaar gemaakt om Erasmus een last onder dwangsom van € 10.200,00 op te leggen, omdat het woonhuis in strijd met artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014 zonder vergunning gebruikt wordt door meer dan twee personen die niet samen een huishouden vormen. Erasmus moet de dwangsom betalen, indien zij de illegale situatie niet heeft beëindigd binnen drie maanden na de datum van het besluit waarbij de last onder dwangsom wordt opgelegd.
2.5.
Bij deurwaardersexploot van 4 juli 2024 heeft Erasmus aan [gedaagde] een brief laten betekenen die op 3 juli 2024 is gedateerd. In die brief heeft Erasmus geschreven dat [gedaagde] toerekenbaar tekortkomt in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij de woning niet zelf bewoont en de woning in gebruik heeft gegeven aan derden zonder toestemming van Erasmus. Erasmus heeft ook geschreven dat zij het recht heeft om de huurovereenkomst te ontbinden en zij heeft [gedaagde] verzocht om te verklaren dat hij met beëindiging instemt.
2.6.
Bij brief van 8 juli 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] op de brief van 3 juli 2024 gereageerd. Zij heeft geschreven dat [gedaagde] niet instemt met beëindiging. In de brief staat onder meer:
“Cliënt heeft van de toenmalige eigenaar toestemming gekregen om de woning gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer X] A1 en A2 te Rotterdam, onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. (A3 bestaat volgens cliënt niet)
De vier personen die momenteel verblijven en woonachtig zijn in bovengenoemde woning, staan ook
ingeschreven op het adres met de toestemming van de toenmalige eigenaar.”
2.7.
Bij de brief is een foto gevoegd van een huurovereenkomst tussen [bedrijf D] en [gedaagde] van 8 oktober 2011. De huurovereenkomst is inhoudelijk identiek aan de huurovereenkomst die door Erasmus is overgelegd, met één verschil. Artikel 8 (Bijzondere bepalingen) is uitgebreid met twee zinnen:
“Het is toegestaan om onder te verhuren. [gedaagde] heeft geen toestemming nodig van [persoon D] om mensen in te schrijven bij de Gemeente Rotterdam.”
3.Het geschil
3.1.
Erasmus vordert:
“Het U E.A. moge behagen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Gedaagde te veroordelen om binnen 5 dagen na het door U E.A. in deze te wijzen
vonnis, althans binnen een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn, het
gehuurde aan de [straatnaam] [huisnummer X] Al, A2 en A3 te doen ontruimen
en leeg en ontruimd aan eiseres op te leveren door afgifte van de sleutels;
II. Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met
de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door U E.A. redelijk geachte
termijn, na het in deze te wijzen vonnis.”
3.2.
Erasmus legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] is ernstig tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen die daarvan deel uitmaken heeft [gedaagde] zich verbonden om de woning zelf te bewonen en die niet zonder toestemming van de verhuurder aan derden in gebruik te geven. [gedaagde] bewoont de woning niet zelf en heeft de woning aan derden in gebruik gegeven zonder toestemming.
3.3.
Erasmus kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat zij een last onder dwangsom riskeert als de situatie niet uiterlijk in september 2024 is gelegaliseerd.
3.4.
[gedaagde] voert verweer, waarop hierna wordt ingegaan. Hij concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Erasmus in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1.
Erasmus is gevestigd te Luxemburg. Dat maakt dit een internationale zaak. Dat brengt mee dat de kantonrechter ambtshalve dient te oordelen over zijn internationale bevoegdheid en het toepasselijk recht. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de kantonrechter internationaal bevoegd is en dat Nederlands recht van toepassing is.
4.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.3.
Erasmus heeft voldoende belang bij een voorziening. Uit de aanschrijving van de gemeente blijkt dat de gemeente een concreet voornemen heeft om een last onder dwangsom op te leggen, indien Erasmus de bestaande situatie niet spoedig legaliseert. Toch wordt de vordering van Erasmus afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
4.4.
Op grond van de algemene bepalingen die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst is het [gedaagde] zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder niet toegestaan om de woning onder te verhuren. Erasmus stelt dat zij en haar voorgangers die toestemming niet hebben gegeven. In het exemplaar van de huurovereenkomst waarop Erasmus zich beroept, staat niet dat [gedaagde] toestemming heeft om de woning onder te verhuren.
4.5.
[gedaagde] betwist dat hij de woning zonder toestemming onderverhuurt. Hij heeft die betwisting onderbouwd door Erasmus voor het kort geding een andere versie van de huurovereenkomst toe te sturen, waarin expliciet staat dat hij de woning mag onderverhuren. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling was dat hij de woning zou onderverhuren. Hij heeft daarvoor van [bedrijf D] toestemming gekregen en die toestemming is in de huurovereenkomst onder “bijzondere bepalingen” ook vastgelegd. [gedaagde] heeft stellig ontkend dat de huurovereenkomst waarop Erasmus zich beroept, door hem is ondertekend. [gedaagde] heeft een exemplaar met “natte handtekeningen” van de versie waarop hij zich beroept meegenomen naar de zitting en aan Erasmus getoond.
4.6.
Erasmus heeft nadat zij op 8 juli 2024 van [gedaagde] een versie van de huurovereenkomst had ontvangen, waarin hem toestemming werd gegeven voor onderhuur, navraag gedaan bij De Vries. Die heeft alleen bevestigd dat de versie die door Erasmus is overgelegd zich in de dataroom bevond die was ingericht voor de transactie tussen Erasmus en De Vries. Omdat de woning sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 2011 drie keer van eigenaar is gewisseld, zegt dat niet zoveel. Erasmus heeft geen navraag gedaan bij [bedrijf D] , die de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten. Dat had wel voor de hand gelegen, omdat Erasmus aanvoert dat “de kans aanzienlijk is” dat de versie van [gedaagde] is vervalst. [bedrijf D] had daarover mogelijk uitsluitsel kunnen geven.
4.7.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] staat in dit kortgeding onvoldoende vast dat [gedaagde] de woning zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt. Voor nadere bewijslevering en met name een onderzoek naar de authenticiteit van de twee verschillende huurovereenkomsten is in kort geding geen plaats.
4.8.
Erasmus heeft zich er ook op beroepen dat [gedaagde] de woning in strijd met de algemene bepalingen niet zelf bewoont. Zij gaat er kennelijk vanuit dat ook als [gedaagde] wel toestemming heeft gekregen om de woning onder te verhuren, hij niet de gehele woning mag onderverhuren, maar alleen de gedeelten waar hij niet zelf woont. Waarop Erasmus die uitleg baseert, is niet duidelijk. Wat [bedrijf D] en [gedaagde] destijds precies hebben willen afspreken, laat zich in dit kort geding niet vaststellen, maar de toestemming die is vastgelegd in de versie van de huurovereenkomst waarop [gedaagde] zich beroept, ondersteunt deze uitleg niet.
4.9.
[gedaagde] komt daarom naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Er is geen grond voor ontruiming.
4.10.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. Erasmus heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij met de gevorderde ontruiming beoogt om de woning leeg, dus ook vrij van onderhuurders, in handen te krijgen. Zij heeft aangevoerd dat een veroordeling van [gedaagde] om de woning te ontruimen meebrengt dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat ook de onderhuurders de woning verlaten. In zoverre beoogt Erasmus om een vonnis in dit kort geding mede ten uitvoer te leggen tegen de onderhuurders.
4.11.
[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de woning in drie zelfstandige woningen is verdeeld met elk een eigen adres. Dat was al het geval toen hij in 2011 de huurovereenkomst aanging. Er wonen op dit moment negen personen in de woning. Op de begane grond (A1) woont een gezin, bestaande uit een vader met twee dochters, waarvan er één minderjarig is; op de eerste verdieping (A2) wonen de twee personen die door de controleurs van de gemeente op 24 juli 2024 zijn aangetroffen en nog twee anderen; de twee personen die door de gemeente zijn aangetroffen, vertrekken binnenkort; op de tweede verdieping (A3) wonen ook twee personen. Als A2 nog door slechts twee personen wordt bewoond, wordt aan de eisen van de gemeente voldaan. Hij heeft daarover met de gemeente al contact gehad, aldus [gedaagde] .
4.12.
Erasmus heeft verklaard de woning nooit te hebben bezocht en zij kan de stellingen van [gedaagde] slechts betwisten met een beroep op het inspectierapport van de gemeente van 25 juli 2024. Dat is onvoldoende. Niets in het inspectierapport wijst erop dat de woning niet in zelfstandige woningen is verdeeld. Dat hiervoor mogelijk een vergunning is vereist die ontbreekt, is iets anders. In het inspectierapport is voorts opgetekend wat de wijkagent en de twee bewoners die door de controleurs van de gemeente zijn aangetroffen op het adres [huisnummer X] A2, hebben verklaard. Uit het inspectierapport blijkt niet dat de controleurs hebben waargenomen wie er verder in de woning wonen.
4.13.
Er moet daarom in dit kort geding rekening gehouden worden met de mogelijkheid dat de bewoners van de woning onderhuurders zijn van “zelfstandige woningen” als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW Pro. In artikel 7:269 lid 1 BW Pro is - kortgezegd - geregeld dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de hoofdovereenkomst wordt voortgezet tussen de verhuurder en de onderhuurder. Artikel 7:269 BW Pro is ook van toepassing, indien onderverhuur op grond van de hoofdhuurovereenkomst alleen is toegestaan met toestemming van de verhuurder en die toestemming ontbreekt. Dat betekent dat de onderhuurders mogelijk bescherming toekomt tegen ontruiming.
4.14.
De onderhuurders zijn bij dit kort geding geen partij, omdat Erasmus ervan heeft afgezien hen in de procedure te betrekken. Erasmus heeft niet aangevoerd dat dit onmogelijk of bezwaarlijk zou zijn geweest. Drie namen van drie onderhuurders zijn kenbaar uit het inspectierapport en betekening had aan de andere onderhuurders, indien niet ingeschreven in de Basisregistratie Personen, zo nodig op de voet van artikel 61 Rv Pro. kunnen plaatsvinden. De belangen van de onderhuurders verzetten zich ertegen dat de gevorderde voorziening wordt gegeven zonder dat zij in staat zijn gesteld zich tegen de vordering te verweren.
4.15.
De slotsom is dat de vordering wordt afgewezen.
Erasmus moet de proceskosten betalen
4.16.
Erasmus moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 949,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Erasmus in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 949,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken.
[1729;3669]