Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10459419 CV EXPL 23-10936
datum uitspraak: 2 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon01] ,die handelt onder de naam [handelsnaam01]
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. J. de Graaff,
tegen
Marma Vastgoed Onroerend Goed B.V.,
vestigingsplaats: Den Haag,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Smith.
De partijen worden hierna ‘ [persoon01] en ‘Marma’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 13 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van [persoon01] van 9 november 2023;
- de akte van Marma van 9 november 2023;
- de akte van [persoon01] van 7 december 2023;
- de akte van Marma van 7 december 2023.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis is in conventie overwogen dat [persoon01] recht heeft op 50% van de kosten van vervanging van de plafondplaten ((€ 1.724,25 : 2 =) € 862,13), tenzij komt vast te staan dat hij dit bedrag al vergoed heeft gekregen van zijn verzekeraar of dat Marma deze schade al heeft vergoed met een coulancebetaling van € 2.518,66. Marma moest zich in reconventie uitlaten over de hoogte van de huurachterstand. Zij heeft daarop haar eis met betrekking tot de gestelde huurachterstand verminderd tot een bedrag van € 1.724,25, zijnde het door [persoon01] – in de visie van Marma ten onrechte – verrekende bedrag in verband met de plafondplaten.
Schade niet vergoed door verzekeraar
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat uit de door [persoon01] vervolgens overgelegde e-mail van zijn verzekeraar voldoende duidelijk volgt dat de schade aan de plafondplaten niet is vergoed, nu slechts sprake was van een eenmalige (coulance-)uitkering naar aanleiding van de lekkage in het winkelgedeelte boven de zitjes in juli 2018 (zonder dat daarvoor dekking bestond). De plafondplaten waar het in deze procedure over gaat bevinden zich in het werkgedeelte en zijn pas eind 2020 vervangen. Marma meent dat [persoon01] de (coulance-) vergoeding van de verzekeraar (ook) had moeten gebruiken voor de plafondplaten in het werkgedeelte, maar daar is geen grond voor nu die uitkering daar niet op ziet.
Schade valt niet onder coulancebetaling Marma
2.3.
De kantonrechter oordeelt voorts dat door Marma nog steeds niet (voldoende concreet) is onderbouwd dat zij voor deze specifieke schade al een betaling (al dan niet uit coulance) heeft gedaan. Allereerst volgt uit de offerte van SG Onderhoud niet (duidelijk) dat de aangeboden reparatie ziet op het werkgedeelte; de vermelding dat deze ziet op te vervangen plafondtegels “ter plaatse van de bedrijfsruimte” (naast de vermelding van de reparatie van “plafond beplating boven balie restaurant”) leidt niet zonder tot de conclusie dat hiermee alleen het werkgedeelte bedoeld kan zijn; het kan immers ook gaan om het deel van het plafond van het restaurant dat zich niet boven de balie bevindt. Marma heeft geen verklaring of ander bewijs overgelegd waarin een toelichting op de offerte wordt gegeven. Dat betekent dat een eventuele (coulance-)betaling van Marma die betrekking heeft op deze offerte niet kan zien op de vervanging van de plafondplaten in de werkruimte.
Betaling € 2.581,66
2.4.
Marma heeft in eerste instantie gesteld dat zij een bedrag van € 2.518,66 heeft verrekend met verschuldigde incassokosten maar dit terugvordert omdat [persoon01] die verrekening heeft betwist. In haar akte van 9 november 2023 heeft zij gesteld dat zij met [persoon01] heeft afgesproken dat het offertebedrag van SG Onderhoud in mindering zou worden gebracht op de verschuldigde huur als [persoon01] de schade conform de offerte van SG onderhoud zou laten herstellen en dat zij – nu het geld niet door [persoon01] aan het plafond is besteed – dit bedrag als onverschuldigd betaald terugvordert. [persoon01] heeft die afspraak betwist en gesteld dat sprake was van een schikkingsbedrag voor de gevolgen van de lekkage in het winkel-/restaurant gedeelte. De kantonrechter stelt vast dat door Marma niet (voldoende) is onderbouwd op grond waarvan zij aanspraak kan maken op terugbetaling van het bedrag van € 2.518,66. Dat leidt tot het oordeel dat haar vordering ter zake wordt afgewezen.
€ 862,13 mocht verrekend worden; rest moet alsnog betaald worden
2.5.
Uit het voorgaande en uit de overwegingen uit het tussenvonnis van 13 oktober 2023 volgt Marma een bedrag van € 862,13 aan [persoon01] moet (of moest) vergoeden voor het vervangen van de plafondplaten. Het beroep van Marma op artikel 11.6 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst, dat zij in haar akte van 9 november 2023 doet, is te laat. In haar conclusie van antwoord heeft zij zich hier niet op beroepen. Het beroep op dit artikel is alleen gedaan in verband met de gevorderde huurprijsvermindering. Marma heeft zich evenmin beroepen op een verrekeningsverbod, zodat de vordering van [persoon01] om voor recht te verklaren dat hij tot verrekening mocht overgaan (zij het voor een lager bedrag dan door [persoon01] genoemd) zal worden toegewezen.
2.6.
De vordering van [persoon01] tot betaling van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu de gevorderde kosten blijkens de overgelegde correspondentie alleen zagen op de vordering tot huurprijsvermindering. Nu die vordering wordt afgewezen, geldt dat ook voor de vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten.
2.7.
Omdat [persoon01] maar € 862,13 mocht verrekenen in plaats van € 1.724,25, moet hij het restant van € 862,12 alsnog aan Marma betalen. In zoverre zal de – verminderde – reconventionele vordering alsnog worden toegewezen. Marma vordert de contractuele rente van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst over dit bedrag. Die rente bedraagt 2% per maand met een minimum van € 300,- per maand. De kantonrechter zal deze boete (wat het feitelijk is) matigen, nu de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarbij weegt zwaar mee dat het om een beperkt bedrag gaat en [persoon01] terecht een discussie heeft opgeworpen over de vergoeding van de gevolgschade. De boeterente zou onevenredig hoog uitvallen als die volledig wordt toegewezen. De kantonrechter zal de boete matigen tot de hoogte van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. Deze rente is verschuldigd vanaf 1 december 2020, nu de verrekening toen heeft plaatsgevonden en vanaf dat moment dus een huurachterstand heeft bestaan.
Proceskosten
2.8.
Omdat partijen over en weer deels gelijk krijgen, compenseert de kantonrechter de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
3.1.
verklaart voor recht dat [persoon01] het recht heeft op betaling van € 862,13, welk bedrag hij mocht verrekenen met de huurprijs;
in reconventie:
3.2.
veroordeelt [persoon01] om aan Marma te betalen € 862,12, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 1 december 2020 tot de dag dat volledig is betaald;
in conventie en in reconventie
3.3.
compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909