Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11136538 CV EXPL 24-14127
datum uitspraak: 18 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Bolderhaven C.V.,
vestigingsplaats: Driebergen-Rijsenburg (gemeente Utrechtse Heuvelrug),
eiseres,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarder C.P. Doelman,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Bolderhaven’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 mei 2024, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 3 juli 2024;
- de akte van Bolderhaven van 14 augustus 2024 met bijlagen.
1.2.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend.
2.Het geschil
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2020 van Bolderhaven de woning op [adres] in Rotterdam.
2.2.
De huurovereenkomst bepaalt in artikel 5.2.:
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2020 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.
2.3.
Het artikel 16 van Pro de algemene bepalingen waarnaar in het hiervoor geciteerde artikel 5.2. wordt verwezen gaat uit van een huurprijswijziging gebaseerd op de CPI (de consumentenprijsindex).
2.4.
De huurprijs bedraagt volgens Bolderhaven inmiddels € 1.016,04 per maand. Zij stelt dat [gedaagde] tot en met mei 2024 € 3.087,15 aan huur niet heeft betaald. Bolderhaven vordert [gedaagde] te veroordelen deze huurachterstand te betalen, met rente, € 115,33 tot het uitbrengen van de dagvaarding, en € 524,80 aan incassokosten. Bolderhaven vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.5.
[gedaagde] voert geen verweer. Hij heeft verstek laten gaan.
3.De beoordeling
huurprijswijzigingsbeding
3.1.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of het huurprijswijzigingsbeding al dan niet eerlijk is zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. Bolderhaven mag die bepaling dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. [1] Bolderhaven beroept zich op een eerder vonnis tussen partijen van 21 oktober 2022. Dit is in kracht van gewijsde gegaan. Volgens Bolderhaven kan het huurprijswijzigingsbeding niet opnieuw worden getoetst dan wel kan er niet opnieuw een uitspraak worden gedaan over de huurprijs tot en met september 2022. Het vonnis van 21 oktober 2022 bevat echter geen beoordeling van de kantonrechter over eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding. De huurachterstand die nu wordt gevorderd, is ontstaan na dit vonnis. Om de toewijsbaarheid van deze huurachterstand te kunnen beoordelen, moet de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding dus beoordelen op eerlijkheid.
3.2.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling Bolderhaven het recht geeft de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling (CPI plus maximaal 5%) die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Bolderhaven heeft onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zou stijgen. Een mogelijke renovatie van de woning rechtvaardigt niet de bepaling dat de huur ieder jaar met maximaal 5% mag stijgen (bovenop de CPI). De huurprijswijzigingsbepaling is kortom oneerlijk.
3.3.
Het is in beginsel niet van belang of de huur na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat Bolderhaven zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of zij daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.
3.4.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
3.5.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent voor de vordering van Bolderhaven dat enkel de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen kan worden gevorderd.
huurachterstand
3.6.
De huurprijswijzigingsbepaling is dus oneerlijk. Er moet teruggegrepen worden op de huur die gold toen de overeenkomst werd gesloten. Een huurachterstand van € 3.087,15, het bedrag dat Bolderhaven vordert, kan daarom niet kloppen. Hoe hoog de achterstand dan wel is, is niet duidelijk. Bolderhaven zegt in haar akte van 14 augustus 2014 weliswaar dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huurovereenkomst € 51.004,75 aan huur heeft betaald, maar wat dit betekent voor de huidige huurachterstand noemt zij niet. De kantonrechter kan niet vaststellen of sprake is van een huurachterstand. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
rente, incassokosten, ontbinding
3.7.
Omdat niet vastgesteld kan worden of sprake is van een huurachterstand, zijn ook de rente en de incassokosten die Bolderhaven vordert niet toewijsbaar. Ontbinding van de huurovereenkomst is ook niet aan de orde.
proceskosten
3.8.
Bolderhaven krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [gedaagde] verstek heeft laten gaan en dus geen kosten heeft gemaakt voor deze zaak, worden zijn kosten vastgesteld op nul.
uitvoerbaar bij voorraad
3.9.
Omdat in deze zaak niets toegewezen wordt waarvan nakoming afgedwongen kan worden tijdens een eventueel verzet tegen dit vonnis, heeft het geen zin om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering van Bolderhaven af;
4.2.
veroordeelt Bolderhaven in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] € 0,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
686