Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10090535 CV EXPL 22-3596
datum uitspraak: 12 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting HW Wonen,
vestigingsplaats: Oud-Beijerland,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.F. Dik,
tegen
[persoon A],
woonplaats: Hoeksche Waard,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet.
De partijen worden hierna ‘HW Wonen’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 16 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;
- het deskundigenbericht van 18 april 2024, met bijlagen;
- de conclusie na deskundigenbericht van HW Wonen;
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [persoon A] , met bijlage.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Het gaat in deze zaak – kort gezegd – om de vraag of [persoon A] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege tocht- en lekkageproblemen in de woning, die hij van HW Wonen huurt. Om die vraag te kunnen beantwoorden, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 23 februari 2023 ir. J.C.A. van den Berg tot deskundige benoemd. De deskundige heeft op 18 april 2024 zijn rapport uitgebracht. Daarna hebben partijen op de conclusies van de deskundige gereageerd.
Conclusie
2.2.
[persoon A] kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, omdat niet is komen vast te staan dat er ernstige gebreken zijn in zijn woning. Het tochtprobleem in de kinderslaapkamer moet [persoon A] op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf verhelpen. De eis van HW Wonen wordt toegewezen. De tegeneis van [persoon A] wordt afgewezen. Deze conclusie wordt hierna uitgewerkt.
Het beoordelingskader
2.3.
Omdat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen, moet de kantonrechter in deze procedure opnieuw beoordelen of [persoon A] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege gebreken in zijn woning. Het moet gaan om een gebrek zoals bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (het Besluit Gebreken). [1] Dat zijn ernstige tot zeer ernstige gebreken. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie staat een toelichting op die gebreken. Daarnaast kan de kantonrechter in deze procedure, ook in reconventie, alleen oordelen over gebreken die [persoon A] in de procedure bij de Huurcommissie aan de orde heeft gesteld. [2] Dat zijn de tocht- en lekkageklachten bij de ramen/kozijnen in de woonkamer en slaapkamers. In zijn verzoek aan de Huurcommissie noemt [persoon A] weliswaar niet specifiek bij welke kozijnen hij tochtoverlast ervaart, maar uit het onderzoeksrapport blijkt dat ook de kozijnen in de drie slaapkamers boven zijn onderzocht en dus in die procedure aan de orde zijn geweest.
Het deskundigenbericht en de bezwaren van [persoon A]
2.4.
[persoon A] uit bezwaren tegen de inhoud van het deskundigenbericht. De kantonrechter acht de bevindingen van de deskundige echter voldoende overtuigend om op basis daarvan een beslissing te nemen over de vorderingen van HW Wonen en [persoon A] . Hierna legt hij dat uit.
2.5.
[persoon A] voert aan dat de deskundige ten onrechte niet alle gebreken aan de ramen/kozijnen heeft onderzocht. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. De deskundige heeft de ramen/kozijnen onderzocht en zijn bevindingen daarover in het rapport geschreven. [persoon A] heeft niet gesteld welke gebreken aan de ramen/kozijnen de deskundige nog meer had moeten onderzoeken. Of [persoon A] op basis van de constateringen van de deskundige vervolgens aanspraak kan maken op huurprijsvermindering is een juridisch oordeel. Voor zover de deskundige op dit punt een onjuist standpunt heeft ingenomen, leidt dat in ieder geval niet tot de conclusie dat niet van zijn (bouwkundige) bevindingen kan worden uitgegaan. [persoon A] voert ook aan dat de deskundige niets heeft gedaan met zijn vragen en opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport. Hoewel van de deskundige verwacht had mogen worden dat hij uitvoeriger op de opmerkingen van [persoon A] was ingegaan, heeft de deskundige kennelijk geen aanleiding gezien om meer en/of andere gebreken in zijn definitieve rapport op te nemen en zoals gezegd, stelt [persoon A] ook niet concreet welke gebreken dat dan hadden moeten zijn.
2.6.
Hierna bespreekt de kantonrechter puntsgewijs de bevindingen van de deskundige en de gevolgen daarvan voor de vorderingen van HW Wonen en [persoon A] .
Er zijn geen ernstige gebreken aan de ramen en/of kozijnen in de woonkamer en slaapkamers
2.7.
De eerste vraag die aan de deskundige is gesteld, is of er volgens hem gebreken zijn aan de twee ramen en/of kozijnen in de woonkamer en de twee ramen in de slaapkamer (boven, tuinzijde) en of die eventuele gebreken zijn aan te merken als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de Huurcommissie). De deskundige heeft deze ramen/kozijnen twee keer onderzocht, op 12 juli 2023 en op 8 januari 2024, met een warmtebeeldcamera. Hij komt tot de volgende conclusie:
“Kortom, ondergetekende heeft diverse kleine onvolkomenheden gesignaleerd, edoch disfunctioneren, tocht, warmteverlies etc. zijn bij deze kozijnen/ramen niet vastgesteld. Als zodanig is er geen sprake van gebreken als vermeld/geformuleerd in het betreffende Gebrekenboek van de Huurcommissie.”
2.8.
[persoon A] voert hiertegen aan dat de diverse kleine onvolkomenheden die de deskundige heeft gesignaleerd, ook kwalificeren als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro. De onvolkomenheden die de deskundige benoemt, zijn onder meer het enigszins slepen van het raam over de vensterbank, vervuiling van sponningen, lichte vervormingen van rubbers en gedeeltelijk ontbreken van voegwerk. [persoon A] kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering vanwege deze onvolkomenheden, omdat het niet gaat om gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken. Bovendien zijn de onvolkomenheden niet aan de orde geweest bij de Huurcommissie. Over de tochtklachten is de deskundige verder duidelijk: disfunctioneren, tocht en warmteverlies is niet vastgesteld bij de ramen/kozijnen in de woonkamer en slaapkamer. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat sprake is van (ernstige) gebreken aan de ramen of kozijnen in de woon- en slaapkamer die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.
Het tochtprobleem in de kinderslaapkamer moet [persoon A] zelf herstellen
2.9.
De tweede vraag die aan de deskundige is gesteld, is of er volgens hem gebreken zijn aan de ramen/kozijnen in de kinderslaapkamer (boven) en de doucheruimte en of die eventuele gebreken zijn aan te merken als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de Huurcommissie). Ook deze ramen/kozijnen heeft de deskundige twee keer onderzocht. Hij komt tot de volgende conclusie:
“Kortom, ondergetekende heeft diverse kleine onvolkomenheden gesignaleerd bij beide kozijnen. Bij het kozijn in de kinderslaapkamer treedt overduidelijk warmte/koudetransport plaats via het draairaam, hetgeen met zekerheid tochtoverlast zal veroorzaken. Als zodanig is er hier sprake van een gebrek als vermeld in het betreffende Gebrekenboek van de Huurcommissie. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer E3).”
2.10.
De deskundige heeft geen gebreken geconstateerd in de doucheruimte. [persoon A] voert daartegen geen verweer. Van een huurprijsvermindering op grond van gebreken in de doucheruimte kan dus, alleen al om die reden, geen sprake zijn.
2.11.
De deskundige constateert wel dat in de kinderslaapkamer warmte-/koudetransport plaatsvindt via de sponningen van het draairaam, wat volgens hem met zekerheid tochtoverlast zal veroorzaken. De deskundige kwalificeert dit probleem als een gebrek in categorie C, nummer E3 (“Het sluitwerk van de deur/het raam heeft een zodanige speling dat deze niet meer kan worden afgesloten met gangbare tochtwerende voorzieningen”). De deskundige schrijft in zijn rapport ook dat het gesignaleerde gebrek eenvoudig kan worden hersteld door het raam opnieuw af te stellen. De kosten begroot hij op € 150,- exclusief btw (circa twee uur werk voor één vakman, inclusief materiaal en materieel).
2.12.
HW Wonen voert aan dat de deskundige nadrukkelijk is verzocht de naden bij het kozijn in de kinderslaapkamer op te meten, maar dat hij dat niet heeft gedaan. Daarom kan volgens HW Wonen niet vastgesteld worden dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek in categorie C, nummer E3. In het Gebrekenboek staat namelijk dat de naad in het algemeen 5 mm of meer moet bedragen om te kwalificeren als een ernstig gebrek. Wat daarvan ook zij, het tochtprobleem in de kinderslaapkamer is naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek waarvoor [persoon A] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 2 BW Pro). De kantonrechter is met HW Wonen van oordeel dat [persoon A] het raam in de kinderslaapkamer zelf opnieuw moet afstellen, omdat het gaat om een kleine herstelling (artikel 7:217 en Pro 7:240 BW). In het Besluit kleine herstellingen staat namelijk dat het vervangen van hang- en sluitwerk van ramen (sub d) kleine herstellingen zijn, die voor rekening komen van de huurder, als daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn. De kosten die de deskundige noemt om het probleem op te lossen, zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet zo hoog dat van [persoon A] niet gevergd kan worden dat hij het raam zelf opnieuw afstelt of laat afstellen. Wel zou het HW Wonen sieren als zij deze werkzaamheden laat uitvoeren en de kosten voor haar rekening neemt.
De eis van HW Wonen wordt toegewezen en de tegeneis van Kormaz wordt afgewezen
2.13.
De verklaring voor recht die HW Wonen eist, wordt toegewezen. Tussen partijen is namelijk niet (meer) in geschil dat het kraaikiepraam in de woonkamer geen (zeer) ernstig gebrek kent. De huurprijs voor de woning stelt de kantonrechter, zoals door HW Wonen geëist, vast op € 711,- per maand vanaf 1 februari 2021 en op € 727,35 per maand vanaf 1 juli 2022. Alle vorderingen van [persoon A] worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat de woning een gebrek kent waarvoor hij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
[persoon A] moet de proceskosten betalen
2.14.
[persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van HW Wonen op:
- € 127,43 aan dagvaardingskosten;
- € 128,- aan griffierecht;
- € 4.460,- voor het deskundigenbericht (het voorschot is gelijk aan de eindnota van de deskundige);
- € 205,- aan salaris voor de gemachtigde in conventie (2,5 punt x € 82,-);
- € 102,50 aan salaris voor de gemachtigde in reconventie (0,5 x 2,5 punt x € 82,-); en
- € 41,- aan nakosten.
Dat is in totaal € 5.063,93. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de woning van [persoon A] aan de [adres] te Oud-Beijerland geen (zeer) ernstig gebrek kent aan het draaikiepraam in de woonkamer in de zin van artikel 7:241 BW Pro juncto bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte;
3.2.
stelt de huurprijs voor de woning van [persoon A] aan de [adres] te Oud-Beijerland vanaf 1 februari 2021 vast op € 711,- per maand en per 1 juli 2022 op € 727,35 per maand;
3.3.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van HW Wonen worden begroot op € 5.063,93;
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.
49039