Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1405
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 september 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
en
de directeur van de gemeenschappelijke regeling Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de onroerende zaak) per 1 januari 2021 vastgesteld op € 6.363.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbeslastingen van de gemeente Krimpenerwaard voor het jaar 2022 vastgelegd.
2. Het bezwaar van eiseres hiertegen is in de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2023 (het bestreden besluit) door de heffingsambtenaar gegrond verklaard en daarbij is de waarde nader vastgesteld op € 6.067.000,-.
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen het bestreden besluit.
4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 13 juni 2024 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar bestuurder, [naam 2]. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
6. De onroerende zaak bestaat uit aan elkaar gelegen bedrijfshallen met een kantoor- en buitenruimte. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
7. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2021. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat een waarde van € 6.067.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Zij beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
8. De eerste stap bij de bepaling van de waarde, is of de objectkenmerken, waaronder de oppervlakte van de onroerende zaak, juist zijn. Bij betwisting daarvan, is het aan de heffingsambtenaar om dit aannemelijk te maken.
8.1
De heffingsambtenaar houdt voor de onroerende zaak een totale oppervlakte van 12.128 m² aan. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat dit een te grote oppervlakte is.
De berekening van de oppervlakte staat gedetailleerd in het verweerschrift van 5 april 2023 opgenomen. Deze berekening is gemaakt op basis van de bouwtekeningen, zoals ter zitting door de heffingsambtenaar uiteengezet. Door pas ter zitting deze berekening, meer na een jaar na de ontvangst daarvan, in twijfel te trekken, ontneemt eiseres de heffingsambtenaar de mogelijkheid om de oppervlakte nader uit te zoeken of te onderbouwen. Eiseres heeft haar stelling dat de oppervlakte onjuist zou zijn berekend ook niet met stukken onderbouwd. De berekening van de oppervlakte door de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen, acht de rechtbank dan voldoende onderbouwd en de rechtbank gaat dan ook uit van een oppervlakte van 12.128 m² van de onroerende zaak.
9. Wat betreft de vastgestelde waarde geldt verder het volgende.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank licht dat hierna toe.
11.1.
Om de waarde te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift een berekening gemaakt van de bouwkosten van de onroerende zaak op de waardepeildatum, uitgaande van de oorspronkelijke bouwkosten. Volgens de heffingsambtenaar bedragen de bouwkosten op de waardepeildatum meer dan € 7.000.000,-.
Dit kan zo zijn, maar dit wil nog niet zeggen dat de meestbiedende koper, waar het bij de Wet WOZ om gaat, dit ook op de waardepeildatum zou bieden voor de onroerende zaak. Een enkele berekening van de bouwkosten is daarom onvoldoende om de waarde te onderbouwen. Voor zover de heffingsambtenaar een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft willen maken, is deze niet volledig, want nadat de bouwkosten op de waardepeildatum zijn berekend, moet daarop een correctie plaatsvinden en dat is niet gebeurd.
De berekening van de waarde van de grond van de onroerende zaak is wel bruikbaar, maar dit is slechts een gedeelte van de onroerende zaak. Dat de grondwaarde meer dan € 2.000.000,- zou zijn, betekent nog niet dat totale waarde van € 6.067.000,- voldoende is onderbouwd.
11.2.
De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde daarnaast op basis van een vergelijking met de verkoopcijfers van [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
Ter zitting heeft eiseres er op gewezen dat dit veel kleinere objecten zijn dan de onroerende zaak en dat deze panden in tegenstelling tot de onroerende zaak, volwaardige nutsaansluitingen hebben.
Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig dat deze vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn om de waarde te onderbouwen, maar de heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Daarin slaagt hij niet.
Hoewel teruggerekend naar een verkoopwaarde per m², de waarde van de drie vergelijkingsobjecten (beduidend) hoger is dan die van de onroerende zaak, is op deze grofmazige manier niet inzichtelijk of voldoende rekening is gehouden met de door eiseres genoemde verschillen.
De rechtbank acht met name het feit dat een groot gedeelte van de onroerende zaak geen of bijna geen elektriciteit heeft een belangrijk waarde verminderend aspect, waarbij onduidelijk is gebleven of dit ook voor de vergelijkingsobjecten geldt. Op die manier is niet inzichtelijk of hiermee in de waardebepaling voldoende rekening is gehouden.
Daarnaast is niet duidelijk wat de staat van onderhoud is van de vergelijkingsobjecten, zodat ook onduidelijk is of hiervoor gecorrigeerd moet worden.
Het geheel overziend is sprake van te veel verschillen en onduidelijkheden in de vergelijking en is niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, ook al is de waarde per m² van de onroerende zaak lager dan de gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten.
12. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
Eiseres heeft slechts voor een gedeelte van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd dat bovendien een andere waardepeildatum heeft, te weten 30 november 2018 en niet 1 januari 2020.
Een vergelijking met eerder vastgestelde WOZ-waarden, zoals eiseres voorstaat, is geen bruikbare methode om een WOZ-waarde te bepalen, omdat onder de Wet WOZ elke waardebepaling op zichzelf staat, los van eerdere jaren.
13. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 5.700.000,-.
14. Gelet op het voorgaande, is het beroep gegrond. De heffingsambtenaar moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
15. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 5.700.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen in
overeenstemming daarmee verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 365,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, voorzitter, en mrs. C. Laukens en R.J.P. Ferwerda, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 11 september 2024.
de voorzitter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Griffier Voorzitter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.