Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10900914 CV EXPL 24-2018
datum uitspraak: 16 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres]
woonplaats: [plaatsnaam],
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. R. Scheltes,
tegen
Lometi Kralingen B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Lometi’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 januari 2024, met bijlagen;
- het antwoord met eis in (voorwaardelijke) reconventie, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres].
1.2.
Op 5 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken.
2.Het geschil
In conventie
1.3.
[eiseres] vordert samengevat:
- de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vernietigen;
- Lometi te veroordelen tot het aanvangen van herstelwerkzaamheden aan de fundering van de woning aan het adres [adres 1] binnen één week na het vonnis, op straffe van een dwangsom;
- Lometi te veroordelen tot het aanvangen van het herstel van de overige gebreken die het gangbare gebruik van de woning aan adres [adres 1] verhinderen of belemmeren binnen één week na de voltooiing van de funderingswerkzaamheden, op straffe van een dwangsom;
- Lometi te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
1.4.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [eiseres] huurt van Lometi de woning aan het adres [adres 1] (hierna ‘het gehuurde’). In november 2021 is de vloer van het souterrain van het gehuurde verzakt en is, onder meer, de keldervloer gedeeltelijk ingestort. Dit komt door de slechte fundering. De gemeente Rotterdam heeft vervolgens gelast het gebruik van het gehuurde te staken. [eiseres] moest daarom het gehuurde verlaten. [eiseres] woont sindsdien in een andere woning en krijgt een maandelijkse compensatie van Lometi.
[eiseres] wil graag terugkeren naar het gehuurde maar de funderingswerkzaamheden zijn nog steeds niet afgerond. Lometi heeft in de tussentijd (op 29 september 2023) de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [eiseres] is het daar niet mee eens en wil dat de ontbinding wordt vernietigd. Verder wil zij dat Lometi wordt veroordeeld de gebreken te herstellen.
1.5.
Lometi is het niet eens met de eis en vindt dat de vordering moet worden afgewezen.
In (voorwaardelijke) reconventie
1.6.
Lometi vordert, voor het geval de vordering in conventie wordt afgewezen, samengevat:
- te verklaren voor recht dat Lometi de huurovereenkomst met [eiseres] op rechtmatige
en regelmatige wijze heeft ontbonden;
- [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
1.7.
Lometi baseert de eis op het volgende. Lometi heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden omdat het onmogelijk is om dit gebrek te verhelpen. Het gaat niet meer om herstellen of verbeteren, maar om het (geheel of een substantieel deel) vernieuwen van het gehuurde.
1.8.
Zoals hiervoor onder 1.4 al overwogen is [eiseres] het niet eens met de buitengerechtelijke ontbinding door Lometi. Zij vindt dat de vordering moet worden afgewezen.
3.De beoordeling
buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst
3.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Lometi niet rechtsgeldig is. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.2.
De fundering van het pand waartoe het gehuurde behoort (boven het gehuurde ligt nog een woning die door Lometi wordt verhuurd) verkeert in slechte staat. Hierdoor is onder meer de keldervloer ingestort en een deel van de draagmuur is afgebrokkeld. De gemeente Rotterdam heeft bij besluit van 16 februari 2022 (bijlage B bij de dagvaarding) aan Lometi een last onder dwangsom opgelegd. De gemeente heeft onder meer geconstateerd:
“Op verzoek van de inspecteurs van BWT zijn op 23 november 2021 ook twee gemeentelijke constructeurs ter plaatse geweest om de situatie te beoordelen. Zij hebben geconstateerd dat de keldervloer bij de bergruimte is ingestort door het wegzakken (wegspoelen) van de grond eronder. Onder dezelfde keldervloer bij de slaapkamer is de grond ook volledig weggezakt/weggespoeld. De funderingskespen onder de dragende muren bij dit gedeelte van het pand zijn deels weggezakt. Ten aanzien van de zakking bij [adres 1] aan de achterzijde van het pand, hebben de gemeentelijke constructeurs geconstateerd dat het tegelwerk in de tuin langs de ingezakte wand van [adres 1] ook is ingezakt.
(…)
Wij hebben een rapportage met dagtekening 3 december jl. van [bedrijf 1] ontvangen.
Hierin wordt geadviseerd het pand met onmiddellijke ingang niet meer te laten bewonen. De
veiligheid van de fundering kan niet worden gegarandeerd,
(…)
Wij gelasten u dan ook het gebruik van onderhavig pand met de adressen [adres 2]
en [adres 1] ten behoeve van bewoning, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk
1 maart 2022 te staken en gestaakt te houden tot het moment dat het gebouw volledig in
overeenstemming is gebracht met de op het pand in kwestie van toepassing zijnde
eisen op het gebied van constructieve veiligheid. Heringebruikname is uitsluitend
toegestaan, nadat de uitvoering van de herstelmaatregelen akkoord is bevonden door
Bouw- en Woningtoezicht.
(…)”
3.3.
Partijen zijn het erover eens het hier gaat om een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Volgens Lometi is het onmogelijk het gebrek te herstellen zodat zij de huurovereenkomst heeft ontbonden. Zij baseert zich op artikel 7:210 lid 1 BW Pro. Daarin is bepaald dat een verhuurder bevoegd is een huurovereenkomst te ontbinden indien een gebrek, dat verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.
3.4.
Een verhuurder is niet verplicht een gebrek te verhelpen als 1) dit onmogelijk is of 2) het herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Uit de wetsgeschiedenis bij dat artikel volgt dat deze uitzondering niet snel aangenomen mag worden en dat het uitgangspunt is dat herstelbare gebreken hersteld moeten worden, ook als dat voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de kosten die hij moet maken in verhouding tot de waarde van de zaak.
3.5.
Lometi verwijst voor de onderbouwing van haar standpunt onder meer naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem, 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR4022. Het hof heeft overwogen dat het verhelpen van gebreken zijn grens vindt waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer een gehuurd gebouw bijvoorbeeld geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is naar het oordeel van het hof echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw vervangen door een nieuw gebouw.
3.6.
De kantonrechter vindt dat van een vergelijkbare situatie hier geen sprake is. Het gaat in deze zaak om een slechte fundering. Een veel voorkomend probleem in Nederland waarvan in principe verwacht mag worden dat de verhuurder dat herstelt. Ook als daar aanzienlijke kosten mee zijn gemoeid. Door de staat van de fundering is het pand verzakt en is onder meer de keldermuur gedeeltelijk ingestort. Dit betekent niet meteen dat het pand als verloren gegaan moet worden beschouwd, zoals Lometi bepleit. Zij hangt dit vooral op aan het feit dat de gemeente Rotterdam het gebruik van het pand heeft verboden. Uit het besluit kan echter niet worden afgeleid dat het gebouw als definitief onbewoonbaar wordt beschouwd en volledig moet worden gesloopt. Het is een tijdelijk verbod totdat het pand aan de eisen van constructieve veiligheid voldoet. Volgens Lometi blijven alleen de buitenmuren staan. Dit heeft zij verder niet inzichtelijk gemaakt. Het blijkt in elk geval niet uit het overgelegde funderingsvoorstel van [bedrijf 2].
3.7.
Lometi voert ook aan dat zij afhankelijk is (geweest) van medewerking van omwonenden. Niet alleen van het pand waarin het gehuurde is gevestigd moest de fundering worden vernieuwd maar ook van omliggende panden. Verder bleek dat bij de naastgelegen panden sprake was van bodemverontreiniging. Hierdoor is het een ingewikkeld en tijdrovend project geworden, aldus Lometi. Dit maakt echter niet dat herstel als onmogelijk in de zin van artikel 7:206 BW Pro moet worden beschouwd. Het gaat om externe factoren. Die belemmeren weliswaar de voortgang maar Lometi kan hier zo nodig tegen optreden.
3.8.
Lometi heeft geen beroep gedaan op de tweede uitzondering van artikel 7:206 lid 1 BW Pro. Lometi heeft wel bedragen genoemd en ook dat de kosten hoog zijn maar heeft verder niet (uitdrukkelijk) gesteld en onderbouwd dat die kosten redelijkerwijs niet van haar gevergd kunnen worden. Dit wordt daarom niet beoordeeld.
3.9.
De conclusie is dat Lometi niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 7:210 BW Pro zodat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is. Dit betekent dat er nog steeds een huurovereenkomst tussen [eiseres] en Lometi bestaat. De gevorderde vernietiging van de ontbinding is echter niet toewijsbaar omdat vernietiging hier niet aan de orde is. Een en ander betekent ook dat niet wordt toegekomen aan het beoordelen van de vordering in reconventie.
herstel fundering
3.10.
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling van Lometi begrepen dat de bodemverontreiniging is aangepakt en dat de (nieuwe) buren medewerking hebben verleend en de fundering inmiddels is hersteld. Omdat dit niet is weersproken door [eiseres] gaat de kantonrechter uit van de juistheid hiervan. [eiseres] heeft daarom geen belang meer bij dit deel van de vordering. De vordering onder nummer II van het petitum van de dagvaarding wordt afgewezen.
herstel overige gebreken
3.11.
[eiseres] vordert ook de aanvang van het herstel van de overige gebreken aan haar woning, op die manier dat zij weer op een fatsoenlijke manier van haar woning gebruik kan
maken. Lometi heeft verklaard dat zij met de afbouw van het pand wacht totdat in deze procedure is beslist. Het afwerkingsniveau hangt af van de uitkomst, omdat de huidige huurprijs geen hoge investeringen in de woning rechtvaardigt. Daarmee staat vast dat het verdere herstel van het pand nog niet is uitgevoerd. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen. Lometi moet binnen twee maanden na de datum van dit vonnis een aanvang maken met deze werkzaamheden. Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden verbonden van € 100,- voor iedere dag dat Lometi nalaat aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 25.000,-.
ten slotte
3.12.
Lometi wil het pand waartoe de woning hoort graag verduurzamen en moderniseren. Daarbij hoort volgens Lometi wel een hogere huurprijs. Op zichzelf genomen is het begrijpelijk dat Lometi van de gelegenheid gebruik wil maken de woning aan te passen aan de eisen van deze tijd. Dat is efficiënt en bespaart mogelijk kosten in de toekomst. [eiseres] heeft aangegeven daarvoor open te staan. Omdat ook [eiseres] uiteindelijk gebaat is bij een duurzamere woning en om verdere procedures te voorkomen geeft de kantonrechter partijen mee (nogmaals) in overleg te gaan over een (mate van) verbetering van de woning met een verhoging van de huurprijs.
proceskosten
3.13.
Lometi moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op
€ 151,52 aan dagvaardingskosten, € 87,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.051,52. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
uitvoerbaar bij voorraad
3.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Lometi daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
2.De beslissing
De kantonrechter:
2.1.
veroordeelt Lometi tot het aanvangen van het herstel van de overige gebreken die het gangbare gebruik van de woning aan het adres [adres 1] verhinderen of belemmeren binnen twee maanden na de datum van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat Lometi niet aan deze veroordeling voldoet tot een maximum van 25.000,-;
2.2.
veroordeelt Lometi in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.051,52;
2.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
2.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
540