Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11203011 CV EXPL 24-17113
datum uitspraak: 17 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Bergschenhoek,
eiser,
gemachtigde: J. Hogendoorn,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam,
die niet zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
[eiser] eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam wordt ontbonden en subsidiair dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 2024. Daarnaast eist [eiser] dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld de woning te ontruimen en de in de dagvaarding van 5 juli 2024 genoemde bedragen, waarin begrepen € 6.906,38 aan achterstallige huur tot en met juli 2024, aan [eiser] te betalen.
1.2.
Tegen [gedaagde 1] c.s. is verstek verleend.
1.3.
Naar aanleiding van een rolbeslissing van 6 augustus 2024 heeft [eiser] een akte genomen.
2.De beoordeling
De huurprijswijzigingsbepaling is oneerlijk
2.1.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.2.
Het gaat hier om een woning met een geliberaliseerde huurprijs. In artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen, is bepaald dat in dat geval de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast is in artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaald dat, bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.
2.3.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [1] De kantonrechter stelt vast dat de hierboven geciteerde huurprijswijzigingsbepaling verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus 3% gerechtvaardigd is, maar een verdere stijging niet. [eiser] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd is dat in dit geval de huur met meer zou mogen stijgen.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.4.
[eiser] voert aan dat bij de toegepaste huurverhogingen de wettelijke maxima in geen enkel jaar zijn overschreden. De kantonrechter begrijpt daaruit dat [eiser] hiermee wil zeggen dat hij de huur niet heeft verhoogd met het afgesproken maximale percentage.
2.5.
Het is echter niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.6.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [3] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.7.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. [eiser] voert aan dat hij het niet redelijk vindt om de huurprijsverhoging als geheel te laten vervallen vanwege de zeer hoge inflatie en toegenomen kosten, maar daarin volgt de kantonrechter hem niet. Hiervoor is immers al geoordeeld dat splitsing van de huurprijswijzigingsbepalingen (en daarmee ook gedeeltelijke vernietiging van die bepalingen) niet mogelijk is.
2.8.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [4] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
[gedaagde 1] c.s. moeten een huurachterstand van € 6.900,- betalen
2.9.
Het bovenstaande betekent dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst (14 juli 2023) is blijven gelden. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs
€ 1.075,- per maand is en het voorschot op de servicekosten € 25,- per maand. Dit zou normaal gesproken betekenen dat [gedaagde 1] c.s. een totale maandelijkse huur van € 1.100,- zouden moeten betalen. [eiser] heeft echter uitgelegd dat het voorschot op de servicekosten abusievelijk in mindering is gebracht op de huurprijs van € 1.075,- in plaats van dat het voorschot daarbij is opgeteld. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. sinds aanvang van de huurovereenkomst tot juli 2024 steeds in totaal € 1.050,- per maand hebben betaald in plaats van € 1.100,-. [eiser] wil, als de huurverhoging per juli 2024 komt te vervallen, dat [gedaagde 1] c.s. per juli 2024 wel de oorspronkelijk bedoelde huur van € 1.100,- betalen. Die eis komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor, zeker niet nu [gedaagde 1] c.s. door de vergissing van [eiser] een jaar lang voordeel heeft gehad en maandelijks minder huur heeft betaald dan de bedoeling was.
2.10.
Samengevat betekent dit dat [gedaagde 1] c.s. sinds 14 juli 2023 maandelijks in totaal
€ 1.050,- aan huur moesten betalen en voor de maand juli 2024 € 1.100,-. Als daarbij rekening wordt gehouden met de door [gedaagde 1] c.s. betaalde bedragen zoals genoemd in de dagvaarding, is er tot en met juli 2024 sprake van een huurachterstand van € 6.900,-. [gedaagde 1] c.s. moeten dat bedrag dan ook aan [eiser] betalen.
De huurovereenkomst is geëindigd per 31 juli 2024
2.11.
De huurovereenkomst kent een looptijd van 12 maanden en 18 dagen en loopt daardoor af op 31 juli 2024. [eiser] stelt dat hij aan [gedaagde 1] c.s. schriftelijk heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst op 31 juli 2024 afloopt en niet verlengd zal worden. [eiser] heeft de brief van 25 juni 2024, waarin dit is opgenomen, bij de dagvaarding in het geding gebracht. [gedaagde 1] c.s. zijn niet verschenen in de procedure en hebben dus niet aangegeven dat de feiten die in de dagvaarding staan niet kloppen. Die staan daarom vast in deze zaak. Op basis daarvan staat dan ook vast dat de huurovereenkomst op 31 juli 2024 is geëindigd. Omdat de huurovereenkomst al is geëindigd kan de primaire eis van [eiser] c.s. om de huurovereenkomst te ontbinden niet worden toegewezen. De kantonrechter wijst de subsidiaire eis wel toe en verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 2024.
[gedaagde 1] c.s. moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.12.
Omdat de huurovereenkomst is beëindigd, moeten [gedaagde 1] c.s. de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen 14 dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] c.s. een gebruiksvergoeding van € 1.100,- per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] c.s. een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand.
[gedaagde 1] c.s. hoeven geen incassokosten en rente te betalen
2.13.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst (artikel 11.2) staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [eiser] daar geen beroep op doen en kan hij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [5] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde 1] c.s. een boete moeten betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zouden [gedaagde 1] c.s. als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiser] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.14.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen
2.15.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 859,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde 1] c.s. daartegen geen bezwaar hebben gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de partijen is geëindigd op 31 juli 2024 en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] c.s. bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] te betalen € 6.900,-;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om vanaf augustus 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.100,- per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 859,47;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
44487