ECLI:NL:RBROT:2024:980

• Datum uitspraak: 2 februari 2024
• Publicatiedatum: 14 februari 2024
• Zaaknummer: 10745435 CV EXPL 23-27802
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietigheid van koopovereenkomst door onbepaalbaarheid van het verkochte perceel landbouwgrond

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 2 februari 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Strategisch Vastgoed Partners B.V. en een gedaagde. De eiseres, Strategisch Vastgoed, had een koopovereenkomst gesloten met de gedaagde voor de verkoop van een stuk landbouwgrond in Friesland. Na ondertekening van de overeenkomst heeft de gedaagde laten weten af te zien van de koop, waarna Strategisch Vastgoed een factuur heeft gestuurd voor gemaakte kosten. De gedaagde betwistte de vordering en stelde dat de koopovereenkomst nietig was vanwege onbepaalbaarheid over het verkochte perceel.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst nietig is, omdat de omschrijving van het verkochte perceel in de overeenkomst te vaag was. De gedaagde kon niet weten welk stuk grond hij had gekocht, wat essentieel is voor de geldigheid van de overeenkomst. De rechter heeft vastgesteld dat de omschrijving in de koopovereenkomst onvoldoende duidelijkheid bood over de locatie en de omvang van het perceel, waardoor de gedaagde niet in staat was om te weten wat hij kocht.

Als gevolg van deze nietigheid zijn ook de nevenvorderingen van Strategisch Vastgoed tot betaling van kosten en rente afgewezen. De kantonrechter heeft bovendien bepaald dat Strategisch Vastgoed de proceskosten moet vergoeden aan de gedaagde, die zijn kosten op € 50,00 heeft begroot. Het vonnis is openbaar uitgesproken door mr. W.J.J. Wetzels.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10745435 CV EXPL 23-27802

datum uitspraak: 2 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Strategisch Vastgoed Partners B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te Hilversum,

eiseres,

gemachtigde: [naam01] (Juristu Incasso Juristen B.V. te Schiphol),

tegen

[gedaagde 01] ,

wonende te [woonplaats01],

gedaagde,

namens wie zijn zoon [naam02] schriftelijk heeft gereageerd.

Partijen worden hierna ‘Strategisch Vastgoed’ en ‘ [gedaagde 01] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 26 september 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen.

1.2.

Op 18 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren de gemachtigde van Strategisch Vastgoed, [naam01] alsmede [gedaagde 01] en zijn zoon [naam02] aanwezig.

1.3.

Van hetgeen ter zitting besproken is heeft de griffier aantekening gehouden en aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2. De beoordeling

samenvatting en conclusie

2.1.

Partijen hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten, waarbij Strategisch Vastgoed de verkoopster was en [gedaagde 01] de koper. Een paar weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft [gedaagde 01] aan Strategisch Vastgoed laten weten af te zien van de koop. In reactie daarop heeft Strategisch Vastgoed een factuur aan [gedaagde 01] gestuurd voor

“Artikel 11.2.b. – Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete: Ontbinding leveringsakte en onkosten notaris” van € 15.040,00. Strategisch Vastgoed vordert nu – na vermindering van eis – betaling van een deel van dat bedrag, namelijk € 13.200,00. Daarnaast vordert zij een vergoeding van buitengerechtelijke kosten en rente. [gedaagde 01] is het niet eens met deze vorderingen. Hij stelt onder meer dat dat de overeenkomst nietig is, omdat volgens hem onduidelijk is waar de overeenkomst over gaat. [gedaagde 01] wordt in het gelijk gesteld. Hierna legt de kantonrechter uit waarom.

onbepaalbaarheid

2.2.

De koopovereenkomst heeft betrekking op een stuk landbouwgrond in Friesland, maar onduidelijk is welk stuk grond. In de koopovereenkomst staat het volgende:

“Verkoper heeft verkocht aan koper, die van koper koopt het volgende registergoed: een gedeelte van een perceel landbouwgrond, gelegen nabij de Westend te Sint Nicolaasga (Friesland), kadastraal bekend Gemeente Langweer , sectie S , nummer ………. ter grootte van ongeveer 1000 m2; kavelnummer(s) nog nader te bepalen”

Door die vage en summiere omschrijving in de koopovereenkomst weet [gedaagde 01] niet – en kan hij ook niet weten - welk stuk grond hij heeft gekocht. Hij weet en kan ook niet weten waar dit stuk grond ongeveer is. In de koopovereenkomst staat alleen Sectie S van de gemeente Langweer genoemd als omschrijving van de plaats van de grond. Daarvan heeft [gedaagde 01] gezegd dat dit het hele gebied ten oosten, zuiden en westen van Sint Nicolaasga betreft en ontzettend groot is. Strategisch Vastgoed heeft deze stellingen van [gedaagde 01] niet betwist. De kantonrechter is het daarom met [gedaagde 01] eens dat niet bepaalbaar is welk stuk grond [gedaagde 01] gekocht heeft en welk perceel Strategisch Vastgoed aan hem zou moeten leveren ter uitvoering van de gesloten koopovereenkomst.

2.3.

Dat duidelijk is over welk stuk grond het precies gaat is belangrijk, omdat [gedaagde 01] het stuk grond mogelijk niet zou hebben gekocht als hij van tevoren wist over welk stuk grond het precies gaat. [gedaagde 01] heeft in dit kader het volgende gesteld.

Door een deel van ‘Sectie S’, en mogelijk door of naast het gekochte stuk grond, lopen twee buisleidingen die bedoeld zijn voor het transport van gevaarlijke stoffen. Voor het stuk grond waar die buisleidingen lopen zal nooit een bouwvergunning verleend worden, terwijl het stuk grond is gekocht met de bedoeling dat daar in de toekomst op gebouwd kan worden. Dit heeft Strategisch Vastgoed op haar beurt niet betwist.

2.4.

De koopovereenkomst is dus nietig vanwege de onbepaalbaarheid (artikel 6:227 BW). Dit betekent dat de koopovereenkomst nooit heeft bestaan. De vordering tot betaling van de hoofdsom, die op de koopovereenkomst is gebaseerd, is daarom niet toewijsbaar.

buitengerechtelijke incassokosten en rente

2.5.

Dit brengt mee dat de nevenvorderingen tot betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en rente ook niet toewijsbaar zijn.

overige verweren

2.6.

Gelet op bovenstaande conclusie kunnen de overige verweren van [gedaagde 01] , in het bijzonder de stelling dat Strategisch Vastgoed zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door onder meer met de glossy verkoopbrochure te suggereren dat sprake is van bouwgrond in plaats van landbouwgrond, verder in het midden blijven.

proceskosten

2.7.

Strategisch Vastgoed moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde 01] op € 50,00 aan noodzakelijke reis- en verletkosten.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt Strategisch Vastgoed in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 01] worden begroot op € 50,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

757