ECLI:NL:RBROT:2024:986

• Datum uitspraak: 15 februari 2024
• Publicatiedatum: 15 februari 2024
• Zaaknummer: C/10/672822 / KG ZA 24-81
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen wegens twijfel over gevolmachtiging beheerder woning

De zaak betreft een kort geding waarin eiser, beheerder namens de eigenaar Boyata Vastgoed N.V., vorderingen instelt tot ontruiming, betaling van huurachterstand en andere vergoedingen door gedaagden, huurders van een woning. Gedaagden betwisten de bevoegdheid van eiser om namens de eigenaar op te treden, stellende dat eiser mogelijk is vervangen als beheerder.

De rechtbank overweegt dat uit de beheerovereenkomst en huurovereenkomst blijkt dat eiser als gevolmachtigde van Boyata optreedt. Indien de gevolmachtiging is beëindigd, kan eiser geen rechtshandelingen meer verrichten namens Boyata. De omstandigheden en stukken die gedaagden aanvoeren, waaronder een nieuwe beheerovereenkomst met een andere beheerder en communicatie over taxatie, scheppen voldoende twijfel over de huidige bevoegdheid van eiser.

Gezien de korte termijn van de procedure en de onderbouwing van het verweer van gedaagden, kan niet worden aangenomen dat eiser nog bevoegd is. Hierdoor worden alle vorderingen afgewezen. Gedaagden hebben bovendien het recht de betaling van huur op te schorten zolang onduidelijk is aan wie betaald moet worden. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Alle vorderingen van eiser worden afgewezen wegens onvoldoende duidelijkheid over zijn bevoegdheid als gevolmachtigde.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/672822 / KG ZA 24-81

Vonnis in kort geding van 15 februari 2024

in de zaak van

[eiser01] H.O.D.N. [handelsnaam01] ,

gevestigd te Rotterdam,

eiser,

advocaat mr. M.Z.D. Nasrullah te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde01] ,

wonende te Rotterdam,

2.
[gedaagde02] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagden,

verschenen in persoon.

Partijen worden hierna [eiser01] , [gedaagde01] en [gedaagde02] (gezamenlijk gedaagden) genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 30 januari 2024, met producties 1 tot en met 15;
• productie 16 van [eiser01] ;
• 3 bijlagen van gedaagden.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 1 februari 2024 plaatsgevonden.

2. De feiten

2.1.

De Surinaamse vennootschap Boyata Vastgoed N.V. (hierna: ‘Boyata’) is de eigenaar van het appartement aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: ‘de woning’).

2.2.

Op 1 augustus 2018 tekenen Boyata en [eiser01] een overeenkomst van beheer voor bepaalde tijd tot 1 augustus 2024. Zij hebben daarin onder meer afgesproken dat [eiser01] het beheer van de woning verzorgt, dat [eiser01] de huurpenningen mag innen, een huurovereenkomst mag aangaan en beëindigen en procedures mag voeren die volgen uit het beheer.

2.3.

Op 30 januari 2022 sluit [eiser01] , “krachtens volmacht rechtsgeldig vertegenwoordiger” van Boyata, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor één jaar met gedaagden. De huurprijs bedraagt € 1.550,00 inclusief servicekosten.

2.4.

Op 19 december 2022 stuurt [eiser01] een e-mail aan gedaagden, waarin hij gedaagden erop attendeert dat de huurovereenkomst binnenkort eindigt, maar dat een verlenging daarvan met een andere huurprijs tot de mogelijkheden behoort. Gedaagden reageren dezelfde dag per e-mail en vragen wat de nieuwe huurprijs zal zijn en geven aan dat ze dan de huurovereenkomst met één jaar willen verlengen.

2.5.

Na een mailwisseling over de nieuwe huurprijs, bericht [gedaagde02] op 11 februari 2023 aan [eiser01] dat zij overeenstemming hebben bereikt over de verlenging van de huurovereenkomst en over de nieuwe huurprijs. Vervolgens vragen gedaagden herhaaldelijk aan [eiser01] om de huurovereenkomst ter ondertekening op te sturen.

2.6.

Op 8 augustus 2023 schrijft de advocaat van [eiser01] in een brief aan gedaagden dat hij een kort geding procedure tot ontruiming van de woning zal starten, omdat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven.

2.7.

In het najaar van 2023 dient de hypothecaire geldverstrekker van Boyata een verzoek als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 BW (inroepen huurbeding) in. In dat kader vindt contact plaats tussen gedaagden en de advocaat van de geldverstrekker. De voorzieningenrechter wijst vervolgens het verzoek toe. In dezelfde periode dient Boyata ook een verzoek in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW (toestemming onderhandse verkoop) in. De voorzieningenrechter wijst dit verzoek af.

2.8.

Begin 2024 dient Boyata een tweede verzoek om toestemming onderhandse verkoop van de woning in. De mondelinge behandeling daarvan is bepaald op 7 februari 2024. Op 10 januari 2024 verzoekt de griffie van de rechtbank Boyata voor deze procedure nog de hypotheekakte en een taxatierapport van de woning in te dienen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser01] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Gedaagden te veroordelen om het gehuurde met het zijne en al de zijnen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser01] te stellen, uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;

II. Gedaagden te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van een bedrag van € 21.200,00, zijnde de huurachterstand tot en met februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat iedere huurtermijn verschuldigd is tot aan de dag van voldoening;

III. Gedaagden te veroordelen tot betaling van de huur of gebruikersvergoeding ingaande 1 maart 2024 groot € 2200,00 per maand tot aan de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;

IV. Gedaagden te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van de
verbeurde contractuele boete tot en met 31 januari 2023 zoals bepaald in artikel 2 van de huurovereenkomst en voorts de verschuldigde contractuele boete mede van toepassing te verklaren en gedaagden daartoe te veroordelen voor de periode ingaande 1 februari 2023;

V. Gedaagden te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van de
buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.194,27;

VI. Gedaagden te bevelen medewerking te verlenen aan de taxateur voor het verrichten van de woningtaxatie, waarbij toegang tot het gehuurde aan de taxateur dient te worden verleend op een datum en tijdstip die door de taxateur zal worden bepaald, zulks binnen 24 uur na dit vonnis en op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) voor iedere dag dat gedaagden weigeren daaraan te voldoen;

VII. Te bepalen dat gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld in de nakoming van de
veroordelingen jegens eiser, en met dien verstande dat voor wat betreft de betalingsverplichtingen geldt dat betaling door de een ertoe zal strekken dat de ander voor dat deel zal worden bevrijd.

VIII. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.

3.2.

Gedaagden bepleiten tot afwijzing van de vorderingen en voeren als verweer aan dat zij van de advocaat van de hypotheekverstrekker van de woning in het kader van een verzoek tot inroepen van het huurbeding, hebben vernomen dat tussen de eigenaar van Boyata, die in Suriname is gevestigd, en [eiser01] een conflict is ontstaan. Ook hebben gedaagden contact gehad met de eigenaar van Boyata over de taxatie van de woning die in december 2023 al heeft plaatsgevonden. Daarnaast stellen gedaagden zich op het standpunt dat Boyata inmiddels een beheerovereenkomst heeft gesloten met een andere beheerder dan [eiser01] .

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen.

4.2.

De voorzieningenrechter begrijpt het in 3.2 weergegeven verweer van gedaagden zo dat zij betwisten dat [eiser01] (nog altijd) bevoegd is om als vertegenwoordiger van Boyata op te treden en dat [eiser01] om die reden niet bevoegd is om – ten behoeve van Boyata – deze procedure te voeren. Verder begrijpt de voorzieningenrechter het standpunt van gedaagden zo dat gedaagden in het verlengde daarvan de betaling van de huurpenningen opschorten, omdat zij reden hebben te betwijfelen aan wie zij rechtsgeldig moeten betalen (artikel 6:37 BW). De voorzieningenrechter heeft deze juridische vertaling van het verweer van gedaagden tijdens de zitting aan partijen voorgehouden. Dit verweer is zodanig onderbouwd dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk is dat [eiser01] (nog steeds) bevoegd is ten behoeve van Boyata op te treden. Daarop stuiten alle vorderingen af. De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.

4.3.

In de beheerovereenkomst tussen Boyota en [eiser01] wordt Boyata aangeduid als “eigenaar/verhuurder” en wordt [eiser01] belast met het “beheer” van het pand. Uit die overeenkomst volgt niet met zoveel woorden dat [eiser01] daarbij optreedt uit eigen naam. De met gedaagden gesloten huurovereenkomst wijst er eerder op dat [eiser01] is opgetreden als gevolmachtigde. Daarin is immers opgenomen dat [eiser01] “krachtens volmacht” optreedt en als “rechtsgeldig vertegenwoordiger” van Boyota. Dit wijst op een positie als gevolmachtigde die rechtshandelingen verricht in naam van de volmachtgever (Boyata) op grond van artikel 3:60 BW. De voorzieningenrechter gaat er daarom vanuit dat [eiser01] in zijn verhouding tot gedaagden optreedt namens Boyata en niet uit eigen naam. Dat betekent dat als [eiser01] geen gevolmachtigde meer is – bijvoorbeeld omdat de beheerovereenkomst door Boyota is opgezegd – hij geen rechtshandelingen meer kan en mag verrichten in naam van Boyota. Dit houdt in dat [eiser01] in dat geval ook niet (langer) gerechtigd is tot het voeren van procedures zoals deze, waarin het immers gaat om ontruiming van de woning en incasso van achterstallige huurpenningen of de gebruiksvergoeding.

4.4.

De door gedaagden aangevoerde omstandigheden (weergegeven in 3.2, juridisch vertaald zoals weergegeven in 4.2) rechtvaardigen de conclusie dat onvoldoende duidelijk is of [eiser01] nog steeds de gevolmachtigde is van Boyota. Die omstandigheden kunnen er immers heel wel op wijzen dat [eiser01] door Boyata als beheerder aan de kant is gezet en vervangen door een andere beheerder. Gedaagden hebben hun stellingen bovendien (indirect) onderbouwd met een whatsapp-chat over de taxatie in december, ter zitting getoonde stukken uit de in 2.7 bedoelde procedures en een door Boyata ondertekende (nieuwe) beheerovereenkomst met AMG met betrekking tot de woning. Dit alles in onderlinge samenhang beschouwd is er te veel twijfel gerezen over de huidige positie van [eiser01] als gevolmachtigde van Boyata. Voor zover [eiser01] heeft bedoeld de door gedaagden gestelde omstandigheden te willen betwisten, geldt dat deze procedure zich niet leent voor verder onderzoek naar de feiten. Daarbij heeft de voorzieningenrechter meegewogen dat de mondelinge behandeling in deze procedure op verzoek van [eiser01] is bepaald op een zeer korte termijn (vanwege de in 2.8 bedoelde procedure), waardoor niet al te hoge eisen mogen worden gesteld aan de mate waarin gedaagden hun verweer hebben kunnen onderbouwen. Dit komt voor risico van [eiser01] .

4.5.

Dit betekent dat niet aangenomen kan worden dat [eiser01] nog steeds bevoegd is namens Boyata op te treden. Geen van de vorderingen is daarom toewijsbaar.

4.6.

Specifiek met betrekking tot de huurachterstand geldt nog dat het voorgaande voldoende is om aan te nemen dat gedaagden in de gegeven omstandigheden gegronde reden hebben om te twijfelen aan wie zij de huur moeten betalen, zodat zij het recht hebben om die betalingen op te schorten. Dit betekent uiteraard niet dat gedaagden niet hoeven te betalen voor het gebruik van de woning. Zij moeten er dus rekening mee houden dat zij de huur dan wel de gebruiksvergoeding alsnog aan Boyata of haar rechtsgeldig vertegenwoordiger zullen moeten betalen. Onvoldoende duidelijk is echter dat dit [eiser01] is.

4.7.

[eiser01] krijgt ongelijk en wordt in de proces- en nakosten veroordeeld. De kosten van gedaagden worden begroot op:

- griffierecht € 1.325,00

- nakosten € 173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.498,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser01] in de proceskosten van € 1.498,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [eiser01] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser01] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2024.3608/1980