Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10743349 CV EXPL 23-27535
datum uitspraak: 11 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
die zelf procedeert,
tegen
[persoon B],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. I. Jansen.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 2 oktober 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief van 8 januari 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte indienen producties van [persoon A] van 30 april 2024, met bijlagen;
- de akte overleggen productie van [persoon B] , ingediend op 8 mei 2024, met één bijlage;
- de akte overleggen producties van [persoon B] , ingediend op 12 mei 2024, met bijlagen;
- het proces-verbaal van de zitting op 14 mei 2024;
- de akte van [persoon B] van 3 september 2024, met bijlagen;
- de akte van [persoon A] met vermeerdering van eis van 3 september 2024, met bijlagen;
- de akte van [persoon B] met bezwaar tegen de vermeerdering van eis;
- de brief van [persoon A] van 26 augustus 2024, met één bijlage.
1.2.
Op zowel 14 mei 2024 als op 3 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Bij beide zittingen waren [persoon A] met zijn echtgenote mevrouw [persoon C] en [persoon B] met haar partner de heer [persoon D] en haar gemachtigde mr. I. Jansen aanwezig.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[persoon B] huurt de woning aan de [adres] in Rotterdam van [persoon A] . Op 13 april 2021 heeft VDE Keuring & Advies B.V. een bouwkundige keuring in de woning uitgevoerd. In het rapport dat daarvan is opgemaakt staat dat er onderhoudswerkzaamheden in de woning moeten worden uitgevoerd, waarvan een deel direct noodzakelijk onderhoud betreft. Op 26 augustus 2022 hebben [persoon A] en [persoon B] afgesproken dat de dringende werkzaamheden door een aannemer zouden worden uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan zijn in oktober 2022 werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning uitgevoerd. Aan de binnenzijde van de woning zijn destijds geen werkzaamheden uitgevoerd. In juli 2023 is [persoon A] een kort geding-procedure tegen [persoon B] gestart. In die procedure met zaaknummer 10585331 VV EXPL 23-320 hebben partijen op 27 juli 2023 een regeling getroffen, die er - kort samengevat - uit bestond dat [persoon A] een erkende aannemer zou benaderen om te beoordelen of, en zo ja welke, dringende werkzaamheden in de woning uitgevoerd moesten worden, waarna [persoon B] haar medewerking zou verlenen aan de uitvoering van die werkzaamheden. Naar aanleiding daarvan heeft aannemer JC Totaalonderhoud op 29 augustus 2023 een rapport met offerte opgesteld, waarin staat dat op een zevental punten dringende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Daarmee is [persoon B] het niet eens. Op 11 september 2023 heeft [persoon A] een brief aan de gemachtigde van [persoon B] gestuurd waarin hij - onder meer - mededeelt de huur op te zeggen per 1 maart 2024, omdat [persoon B] zich niet als goed huurder heeft gedragen.
2.2.
[persoon A] eist in deze procedure:
- dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst per 1 maart 2024 eindigt dan wel dat de kantonrechter een datum voor beëindiging van de huurovereenkomst bepaalt en dat [persoon B] veroordeeld wordt de woning te ontruimen en tot de ontruiming maandelijks een gebruiksvergoeding te betalen;
- dat voor recht wordt verklaard dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld, althans toerekenbaar tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichtingen op grond van het Besluit kleine herstellingen, de wijze waarop zij de woning onderhoudt en door het tegenwerken van redelijke voorstellen van [persoon A] ;
- dat [persoon B] wordt veroordeeld om binnen twee weken na de datum van het vonnis haar medewerking te verlenen aan de onderhouds- en herstelwerkzaamheden, op straffe van een dwangsom;
- dat [persoon B] wordt veroordeeld een schadevergoeding van € 10.000,- aan [persoon A] te betalen;
- dat [persoon B] wordt veroordeeld een bedrag van € 120,60 aan huurachterstand, met rente en incassokosten, aan hem te betalen;
- dat [persoon B] een onverschuldigd door [persoon A] aan haar betaald bedrag van € 100,- aan [persoon A] terugbetaalt.
2.3.
[persoon B] is het niet eens met de eisen van [persoon A] . Zij voert aan dat zij niet tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder en dat zij meewerkt aan de uitvoering van dringende werkzaamheden. Zij stelt dat er om die reden geen grondslag is voor de opzegging van de huur. Volgens haar is het [persoon A] die verzuimd heeft de al in april 2021 door VDE Keuring & Advies genoemde werkzaamheden uit te voeren. Zij stelt in dat verband nooit een aannemer de toegang tot haar woning te hebben geweigerd. [persoon B] voert aan dat zij eerst duidelijkheid van [persoon A] wilde over haar positie als huurder alvorens afspraken te maken over de uitvoering van dringende werkzaamheden aan de binnenzijde van haar woning. In het rapport van JC Totaalonderhoud wordt voorts niet onderbouwd waarom sprake is van werkzaamheden die dringend moeten worden uitgevoerd, aldus [persoon B] . Voor zover er schade is doordat gebreken langere tijd niet zijn hersteld acht [persoon B] zich hier niet verantwoordelijk voor. Volgens [persoon B] is er ook geen sprake van een huurachterstand en heeft [persoon A] nooit een bedrag van € 100,- (onverschuldigd) aan haar betaald. Daarnaast stelt [persoon B] dat [persoon A] de zolder en de vierde slaapkamer vol met spullen heeft gezet en dat hij daarmee het gebruik van die ruimtes door [persoon B] verhindert.
[persoon B] eist daarom zelf dat [persoon A] wordt veroordeeld de zolder en de vierde slaapkamer binnen een week na het vonnis leeg en bruikbaar te maken, op straffe van een dwangsom.
2.4.
De kantonrechter veroordeelt [persoon B] om haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van een vijftal dringende werkzaamheden in de woning, op straffe van een dwangsom. Daarnaast verklaart de kantonrechter voor recht dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld en stelt zij het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vast op 1 december 2024. [persoon B] moet de woning daarom op 30 november 2024 ontruimen. Tot de datum van ontruiming moet [persoon B] de huur blijven betalen. De kantonrechter veroordeelt [persoon B] om aan [persoon A] een schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat. De overige eisen van [persoon A] en de tegeneis van [persoon B] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De kantonrechter staat de vermeerdering van eis van [persoon A] niet toe
2.5.
[persoon A] heeft in zijn akte van 3 september 2024 zijn oorspronkelijke eis vermeerderd door een zevental nieuwe eisen in te stellen, die als volgt luiden:
“(…) 1. Verklaring voor recht dat [persoon B] zeer onzorgvuldig het aan haar vertrouwde woning is omgegaan waardoor door de jaren heen gebreken en schade enkel zijn toegenomen en zij voor de toename van de gebreken en schade aansprakelijk is.
2. Wegens wanbewoning, tegenwerking, vertragingstechnieken toepassen met misbruik van procesrecht en dringend eigen gebruik ontbinding van het huurcontract met [persoon B] , ontruiming van het gehuurde en afgifte van de sleutels, een en ander uiterlijk binnen 4 weken na datum uitspraak en op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag en met een maximum van € 20.000,- of door UEA een in goede justitie te bepalen einddatum en dwangsom en;
3. Toegang verlenen door [persoon B] aan de schade-expert van Dekra voor het opnemen van de schade en voor het maken van een schaderapport, een en ander binnen 4 weken na datum uitspraak, zulks op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag met en een maximum van € 20.000,- of door UEA in goede justitie te bepalen dwangsom en;
4. [persoon A] vordert van [persoon B] toegang tot de woning voor het onderzoeken en repareren van de lekkages vanuit het dak, de vloer van de keuken en overige gebreken een en ander uiterlijk binnen 4 weken na datum uitspraak, zulks op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag en met een maximum van € 20.000,- of door UEA in goede justitie te bepalen dwangsom en;
5. Toegang tot de woning in verband met destructieve onderzoek (onderzoek onder de vloer) door een aannemer, een en ander uiterlijk binnen 4 weken na datum uitspraak, zulks op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag en met een maximum van€ 20.000,- of door UEA in goede justitie te bepalen dwangsom en;
6. Het vergoeden van de reeds geleden schade door [persoon B] of een voorschot bedrag, welke schade realistisch is begroot op een bedrag van € 20.000,- ex btw met uitzondering van schade aan de fundering, een en ander uiterlijk binnen 4 weken na datum uitspraak en;
7. Huurverhoging naar € 1.200,- per maand, met als ingangsdatum de maand volgende op datum uitspraak. (…)”
2.6.
[persoon B] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis door [persoon A] en stelt dat deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De kantonrechter volgt [persoon B] in die stelling. De hiervoor bij r.o. 2.5 genoemde aanvullende eis onder 1 ligt al besloten in de bij dagvaarding ingestelde eis dat voor recht wordt verklaard dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] handelt. De hiervoor genoemde aanvullende eis onder 5 wordt geacht te zijn begrepen in de bij dagvaarding ingestelde eis dat [persoon B] wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan de onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Het betreft in deze gevallen dan ook geen wezenlijke verandering ten opzichte van de al bij dagvaarding ingestelde eisen.
2.7.
Voor wat betreft de hiervoor vermelde overige aanvullende eisen geldt dat [persoon A] deze allemaal al bij dagvaarding had kunnen instellen. [persoon A] heeft tijdens de laatste zitting geen verklaring gegeven waarom hij dat niet heeft gedaan en heeft ook niet toegelicht om welke reden hij deze eisen pas in een zeer laat stadium van de procedure - notabene nadat partijen op de zitting van 14 mei 2024 al procedurele afspraken hadden gemaakt - heeft ingesteld. Het toestaan van deze vermeerdering van eis zou leiden tot een onredelijke bemoeilijking van de verdediging van [persoon B] en zou (ten minste) een nieuwe schriftelijke ronde noodzakelijk maken. Daarmee zou de procedure onredelijk vertraagd worden. De kantonrechter staat de vermeerdering van eis van [persoon A] dan ook niet toe wegens strijd met een goede procesorde.
[persoon B] moet meewerken aan de uitvoering van dringende werkzaamheden in de woning
2.8.
In deze procedure staat de vraag centraal of in de woning van [persoon B] dringende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, waaraan [persoon B] haar medewerking moet verlenen. Het uitgangspunt daarbij is dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd de huurder daartoe gelegenheid moet geven aan de verhuurder (artikel 7:220 lid 1 BW Pro). Tussen partijen bestaat al lange tijd discussie over de vraag of er wel sprake is van in de woning van [persoon B] uit te voeren werkzaamheden, die als dringend kunnen worden aangemerkt. Vast staat dat het partijen voorafgaand aan deze procedure niet is gelukt daarover overeenstemming te bereiken. Ook de gemaakte afspraken in het kader van het kort geding in juli 2023 hebben niet tot duidelijkheid of een oplossing geleid.
2.9.
Tijdens de onderhavige procedure hebben partijen op de zitting van 14 mei 2024 nieuwe afspraken gemaakt en hebben zij een gezamenlijk gekozen deskundige aannemer (C.D. Tuinenburg & Zn.) laten beoordelen welke werkzaamheden in de woning als dringend kunnen worden aangemerkt. Omdat beide partijen er in gezamenlijk overleg voor hebben gekozen om Tuinenburg als deskundige aannemer in te schakelen, is de kantonrechter van oordeel dat de bevindingen van Tuinenburg in dit geval leidend zijn zodat het door hem opgestelde rapport bij de verdere beoordeling van het geschil als uitgangspunt genomen moet worden.
2.10.
Tuinenburg heeft in zijn rapport - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…)1: Hoofd en bijkeuken.
De vloer van het bouwdeel waarin zich de keuken en bijkeuken bevinden toont ernstige gebreken. Deze zijn onder andere terug te zien in een significante verzakking van het keukenblok, scheurvorming/loskomen van de vloertegels en de hoge vochtpercentages in het vloerhout.
Gezien de verzakking van het keukenblok en het rottingsproces in het vloerhout rijst het vermoeden dat de onderliggende draagbalken ook zijn aangetast door dit proces.
Daar dit later aangebouwde deel van de woning niet is voorzien van een kruipruimte en er geen bouwtekeningen voorhanden zijn, kan een definitieve conclusie met betrekking tot de oorzaak en daadwerkelijke schade pas getrokken worden na destructief onderzoek.
Het advies is om dit onderzoek met urgentie uit te voeren daar het dragend vermogen van de vloer in het geding komt.
Ook zou ik willen adviseren onderzoek te doen naar de ventilatie van onderliggende vloerconstructie en hoe hier in is voorzien. (…)
2: Hemelwaterafvoer tpv woonkamer/hal.
De inpandige hemelwaterafvoer komt uit in een verzamelput, ter plaatse van de voordeur, waar meerdere rioleringen samenkomen.
De aansluitingen van deze rioleringen zijn op onjuiste wijze uitgevoerd en zullen voor stankoverlast zorgen.
Vochtmetingen rondom de HWA in de woonkamer wijzen niet op een recente lekkage aan de HWA.
3: Plafond trapopgang.
Door lekkage(s) afkomstig uit bovengelegen woning is er schade aan het plafond boven de trapopgang ontstaan.
Er is duidelijk scheurvorming in het plafond aanwezig.
Het advies is om dit plafond te vernieuwen nadat de lekkage(s) vanuit bovengelegen woning is verholpen.
4: Doucheput.
Bij de inspectie is gebleken dat de doucheput inmiddels opnieuw is aangevoegd.
Het tegelwerk rond deze doucheput ligt echter nog steeds los en zal in de toekomst nieuwe lekkage veroorzaken.
Het advies is om het losliggende tegelwerk rondom de put te verwijderen en opnieuw te betegelen en aan te voegen om zo een duurzame, waterdichte, aansluiting met de put te kunnen bewerkstelligen.
5: Kantstukken rondom kozijnen.
De kantstukken rondom de kozijnen in de slaapkamer (voorzijde) zijn door vochtintrek uitgezet en het advies is deze op termijn te vervangen.
Vochtmetingen rondom deze kantstukken wijzen echter niet op een recente lekkage.
6: Vensterbank slaapkamer achterzijde.
De vensterbank is gedateerd maar toont geen noemenswaardige gebreken.
7: Dakbeschot zolderverdieping.
Door lekkages aan het pannendak zijn er diverse lekkagesporen ontstaan op de binnenafwerking van het dakbeschot. (…)
Wel is geconstateerd dat het aanwezige, gedateerde dakraam los aan het komen is van het dakbeschot.
Het advies is deze op een juiste manier te verankeren aan het dakbeschot of in zijn geheel te vervangen. Deze werkzaamheden met enige urgentie uitvoeren.
Tijdens deze werkzaamheden kan de buitenzijde van het dakschot worden geschouwd op eventuele verdere gebreken.
Vochtmetingen wijzen niet op recente lekkages ter plaatse van het dakbeschot maar tonen wel vochtdoorslag ter plaatse van de opgemetselde rookgaskanalen en achterliggende muur.
Dit wijst op een actieve lekkage die zeer waarschijnlijk voortkomt uit het voegwerk of loodwerk van deze schoorsteen.
Advies is deze lekkage op te sporen en te verhelpen om verdere schade te beperken. (…)”
2.11.
Ten aanzien van de werkzaamheden genoemd bij de punten 1 en 7 van het rapport heeft Tuinenburg geadviseerd dat deze met urgentie moeten worden uitgevoerd. Hoewel hij dat bij de punten 2, 3 en 4 niet expliciet heeft benoemd, is de kantonrechter van oordeel dat de aard van de genoemde gebreken met zich meebrengt dat ook die herstelwerkzaamheden als dringend moeten worden beschouwd. Uit de bevindingen van Tuinenburg kan immers worden afgeleid dat, als deze werkzaamheden niet worden uitgevoerd, er een groot risico op nieuwe gebreken (zoals stankoverlast en nieuwe lekkages) of toename van schade (verdere scheurvorming) ontstaat. Slechts voor wat betreft de punten 5 en 6 uit het rapport van Tuinenburg is niet gebleken dat er een dringende noodzaak bestaat om op korte termijn werkzaamheden uit te voeren.
2.12.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de werkzaamheden zoals genoemd in het rapport van Tuinenburg bij punten 1 tot en met 4 en 7 als dringend moeten worden aangemerkt. Voor de uitvoering daarvan moet [persoon B] [persoon A] op grond van de wet de gelegenheid geven. Dat niet alle door Tuinenburg bij de punten 1 tot en met 4 en 7 genoemde werkzaamheden exact op dezelfde wijze door JC Totaalonderhoud zijn geoffreerd doet aan de dringendheid van die werkzaamheden niet af. De door Tuinenburg geadviseerde werkzaamheden liggen naar het oordeel van de kantonrechter overigens wel besloten in de door JC Totaalonderhoud geoffreerde werkzaamheden.
2.13.
[persoon B] wordt daarom veroordeeld binnen twee weken nadat dit vonnis is betekend haar medewerking te verlenen aan de in het rapport van Tuinenburg bij punten 1 tot en met 4 en 7 genoemde dringende werkzaamheden, in die zin dat zij toegang tot haar woning moet geven om de werkzaamheden namens [persoon A] te laten uitvoeren. In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding hieraan een dwangsom te verbinden, op de wijze zoals door [persoon A] is verzocht.
[persoon B] heeft onrechtmatig jegens [persoon A] gehandeld
2.14.
Hiervoor is al geoordeeld dat uit het rapport van Tuinenburg is gebleken dat er inderdaad dringende werkzaamheden in de woning moeten worden uitgevoerd. Uit de aard van de aanwezige gebreken en wat Tuinenburg daarover in zijn rapport heeft opgenomen kan worden afgeleid dat de voor herstel noodzakelijke werkzaamheden niet pas nu dringend zijn geworden. Aangenomen moet worden dat die werkzaamheden ook al dringend waren toen [persoon A] [persoon B] in elk geval vanaf medio 2022 (herhaaldelijk) vroeg om mee te werken aan de uitvoering van (een deel van) die werkzaamheden. Door ondanks die verzoeken daar tot op heden niet aan mee te werken, is [persoon B] haar wettelijke verplichting op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro niet nagekomen. Daarmee heeft zij onrechtmatig jegens [persoon A] gehandeld (artikel 6:162 BW Pro). De enkele stelling van [persoon B] dat zij eerst duidelijkheid wilde over haar positie als huurder levert naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtvaardiging op om medewerking aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden op te schorten of te weigeren. De kantonrechter zal dan ook, zoals door [persoon A] geëist, voor recht verklaren dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld.
[persoon B] is aansprakelijk voor de schade die [persoon A] heeft geleden
2.15.
Omdat [persoon B] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [persoon A] , is zij verplicht de schade die [persoon A] daardoor lijdt te vergoeden. Voor de vaststelling van de hoogte van de vergoeding is onder meer van belang in hoeverre het feit dat [persoon B] al langere tijd geen medewerking heeft verleend aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden voor toename van de schade in de woning heeft geleid. Dat kan de kantonrechter op basis van de beschikbare stukken in deze procedure niet vaststellen en zij heeft ook onvoldoende informatie om een goede schatting te kunnen maken. Daarom zal de kantonrechter [persoon B] op dit punt veroordelen tot betaling aan [persoon A] van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 december 2024
2.16.
Door tot op heden gedurende lange tijd niet mee te werken aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden in haar woning handelt [persoon B] niet alleen onrechtmatig, maar schiet zij ook tekort in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de wet. Daarmee is komen vast te staan dat [persoon B] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder Pro a BW, wat [persoon A] in zijn brief van 11 september 2023 dan ook terecht aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd. Omdat [persoon B] met die opzegging niet heeft ingestemd, zal de kantonrechter - zoals door [persoon A] is gevorderd - de datum bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 2 BW Pro in combinatie met artikel 7:273 lid 3 BW Pro).
2.17.
De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 december 2024. Daarbij heeft de kantonrechter rekening gehouden met het feit dat de huuropzegging door [persoon A] dateert van 11 september 2023, zodat [persoon B] al de nodige tijd heeft gehad om vervangende woonruimte te zoeken voor het geval de huurovereenkomst daadwerkelijk zou worden beëindigd.
2.18.
Omdat in dit vonnis het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt wordt vastgesteld, is van ontbinding van de huurovereenkomst geen sprake. Daarom bestaat er geen aanleiding [persoon B] een terme de grȃce als bedoeld in artikel 7:280 te Pro verlenen, zoals door haar is verzocht.
[persoon B] moet de woning ontruimen
2.19.
Omdat de huurovereenkomst wordt beëindigd, moet [persoon B] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet uiterlijk op 30 november 2024. Tot en met de dag van de ontruiming moet [persoon B] de maandelijkse huur (blijven) betalen.
2.20.
De eis van [persoon A] om te bepalen dat de ontruiming zo nodig door de deurwaarder mag worden uitgevoerd wordt afgewezen. In de wet staat namelijk al dat de deurwaarder dat mag (artikel 556 Rv Pro). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en Pro 557 Rv). Een aparte beslissing op dat punt is niet nodig.
De overige eisen van [persoon A] worden afgewezen
2.21.
[persoon A] stelt er een huurachterstand van € 120,60 is ontstaan doordat [persoon B] het bedrag waarmee de huur per 1 juli 2023 is verhoogd in elk geval drie maanden lang niet heeft voldaan. [persoon A] heeft een brief van 30 april 2023 in het geding gebracht, waarin hij heeft aangekondigd dat de huur per 1 juli 2023 wordt verhoogd naar € 885,20 per maand. Volgens [persoon A] is dat bedrag tot stand gekomen doordat de vóór juli 2023 geldende kale huurprijs van € 751,- met 3,1% is verhoogd en vervolgens vermeerderd met een bedrag van € 110,- aan servicekosten. Dat strookt echter niet met hetgeen [persoon A] ter zitting van 3 september 2024 hierover heeft verklaard, namelijk dat [persoon B] sinds 2020 maandelijks in totaal € 845,- betaalde, oftewel € 735,- aan kale huur en € 110,- aan servicekosten, en dat de huur sindsdien tot aan juli 2023 niet meer is verhoogd. Dat de totale maandelijkse huur in die periode steeds € 845,- is gebleven is door [persoon B] bevestigd. Dat betekent dat de huurverhoging zoals genoemd in de brief van 30 april 2023 berekend is over een onjuist bedrag aan kale huur (€ 751,- in plaats van het juiste bedrag van € 735,-). Dat leidt tot het oordeel dat de huur per 1 juli 2023 niet op rechtmatige wijze is verhoogd, zodat [persoon B] terecht maandelijks € 845,- is blijven betalen. Dit betekent ook dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een huurachterstand en dat dit deel van de eis van [persoon A] zal worden afgewezen. Dat geldt ook voor de daaraan gekoppelde veroordeling tot betaling van de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.22.
Tot slot heeft [persoon A] gesteld dat [persoon B] slechts haar medewerking aan de bouwkundige keuring van VDE Keuring & Advies van 13 april 2021 wilde verlenen als [persoon A] haar € 100,- zou betalen. [persoon A] vindt dat hij dit bedrag onverschuldigd heeft betaald. Hij vordert daarom [persoon B] te veroordelen tot terugbetaling van dat bedrag van € 100,-. [persoon B] heeft echter betwist dat [persoon A] op enig moment € 100,- aan haar heeft betaald, zodat het op de weg van [persoon A] feiten en omstandigheden te stellen die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat hij bedrag wel aan [persoon B] heeft betaald. [persoon A] heeft zijn stelling op dit punt echter niet nader toegelicht; hij heeft zelfs niet gesteld op welke datum en op welke wijze hij de genoemde € 100,- aan [persoon B] zou hebben betaald. Daarmee heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter niet aan zijn stelplicht voldaan. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [persoon A] een bedrag van € 100,- (onverschuldigd) aan [persoon B] heeft betaald. Ook deze eis van [persoon A] wordt afgewezen.
De tegeneis van [persoon B] wordt afgewezen
2.23.
[persoon B] wil dat [persoon A] wordt veroordeeld de zolder en de vierde slaapkamer in de woning leeg en bruikbaar te maken, op straffe van een dwangsom. [persoon A] stelt dat de zolder en de op de zolderverdieping aanwezige slaapkamer niet tot het gehuurde behoren, maar de kantonrechter volgt [persoon A] daarin niet. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde een ‘4 kamer woning’ betreft. Door [persoon B] is gesteld - en door [persoon A] is onvoldoende gemotiveerd betwist - dat de genoemde vier kamers bestaan uit een woonkamer en drie slaapkamers. Vast staat in elk geval dat er op de eerste verdieping twee slaapkamers zijn en dat op de zolderverdieping een derde slaapkamer is. Niet gesteld of gebleken is dat er nog andere slaapkamers in het pand zijn, zodat er van uit moet worden gegaan dat de derde slaapkamer op zolder deel uitmaakt van de ‘4 kamer woning’, zoals genoemd in de huurovereenkomst. Dat dit niet zo is, blijkt ook op geen enkele wijze uit de huurovereenkomst. Bovendien is [persoon A] er in de door hem overgelegde berekening van de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel zelf ook van uitgegaan dat [persoon B] drie slaapkamers - dus inclusief de slaapkamer op de zolderverdieping - huurt.
2.24.
Tijdens de zitting van 14 mei 2024 hebben partijen afgesproken dat [persoon A] alsnog, in samenspraak met [persoon B] , de zolderverdieping (de overloop, slaapkamer en vliering) zal leegmaken, in die zin dat hij de aldaar aanwezige spullen van de vorige eigenaar zal weghalen. Tijdens de voortzetting van de zitting op 3 september 2024 is gebleken dat [persoon A] inderdaad de zolderverdieping heeft leeggehaald, met uitzondering van enkele spullen - waarvan [persoon B] heeft toegestaan dat deze blijven staan - en een wasmachine. [persoon B] heeft betwist dat die wasmachine haar eigendom is. Zij heeft echter niet betwist dat die wasmachine al op de zolderverdieping stond bij aanvang van de huur, zoals door [persoon A] is gesteld. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat de wasmachine bij aanvang van de huur al in het gehuurde aanwezig was. Niet gesteld of gebleken is dat [persoon B] destijds aan [persoon A] heeft gevraagd de wasmachine weg te halen. Sterker nog, ter zitting is door [persoon B] zelfs erkend dat zij de wasmachine ook daadwerkelijk in gebruik heeft genomen. Onder die omstandigheden kan dan ook niet van [persoon A] worden verwacht dat hij de wasmachine alsnog uit het gehuurde verwijdert.
2.25.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat [persoon A] in voldoende mate heeft voldaan aan de op de zitting van 14 mei 2024 gemaakte afspraken. Er bestaat geen aanleiding om [persoon A] te veroordelen de zolderverdieping nog verder leeg te maken dan hij nu al heeft gedaan. Daarom wordt de tegeneis van [persoon B] afgewezen.
[persoon B] moet € 473,85 aan proceskosten betalen
2.26.
De proceskosten in conventie komen voor rekening van [persoon B] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon B] aan [persoon A] moet betalen op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 100,- aan reis- en verletkosten in verband met het bijwonen van de zittingen. [persoon B] moet daarom in totaal € 473,85 aan [persoon A] betalen. Als [persoon B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen. Voor het toekennen van (verdere) nakosten is geen grond, omdat [persoon A] zonder gemachtigde procedeert. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. In reconventie is [persoon A] aan te merken als de in het ongelijk gestelde partij, omdat het tot een procedure heeft moeten komen voordat hij de zolder heeft leeggehaald. Daarom moet hij de proceskosten in reconventie betalen. Deze worden aan de kant van [persoon B] begroot op nihil, omdat de tegeneis van [persoon B] voortvloeit uit het verweer in conventie, aan de orde is gekomen op diezelfde zittingen en daarvoor dus geen althans nauwelijks aparte kosten door [persoon B] zijn gemaakt.
Dit vonnis is voor een deel uitvoerbaar bij voorraad
2.27.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat geldt echter niet voor de beslissing van de kantonrechter op de vordering van [persoon A] tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen en de daaruit voortvloeiende veroordeling tot ontruiming. De kantonrechter verwijst in dit verband naar artikel 7:272 lid 1 BW Pro, waarin staat dat een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Een en ander betekent dat het vonnis - met uitzondering van hetgeen hierna bij de beslissing bij 3.1. en 3.2. is vermeld - meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 december 2024;
3.2.
veroordeelt [persoon B] om uiterlijk op 30 november 2024 de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon B] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [persoon A] te stellen;
3.3.
veroordeelt [persoon B] om tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [persoon A] te betalen € 845,- per maand;
3.4.
verklaart voor recht dat [persoon B] jegens [persoon A] onrechtmatig heeft gehandeld door tot op heden geen medewerking te verlenen aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning;
3.5.
veroordeelt [persoon B] om aan [persoon A] een schadevergoeding te betalen wegens het in 3.4. bedoelde onrechtmatig handelen van [persoon B] jegens [persoon A] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3.6.
veroordeelt [persoon B] om binnen twee weken nadat dit vonnis is betekend haar medewerking te verlenen aan de in het rapport van Tuinenburg bij punten 1 tot en met 4 en 7 genoemde dringende werkzaamheden, in die zin dat zij toegang tot haar woning zal geven om de werkzaamheden namens [persoon A] te laten uitvoeren, op straffe van een dwangsom van
€ 500,- voor iedere dag dat [persoon B] hiermee in gebreke blijft, waarbij [persoon B] maximaal een bedrag van € 10.000,- aan dwangsommen zal kunnen verbeuren;
3.7.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 473,85 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.8.
verklaart dit vonnis – met uitzondering van hetgeen hiervoor bij 3.1. en 3.2. is beslist – uitvoerbaar bij voorraad;
3.9.
wijst al het andere af.
in reconventie
3.10.
wijst de eis van [persoon B] af;
3.11.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon B] worden begroot op nihil;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
44487