Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/3364
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit Rotterdam, eisers
(gemachtigde: mr. M.S. van der Hoek),
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, het college
(gemachtigde: mr. A.M.H. Dellaert)
met als belanghebbende
[naam vergunninghouder], uit Krimpen aan den IJssel, de vergunninghouder
[naam vergunninghouder], uit Krimpen aan den IJssel, de vergunninghouder
(gemachtigde: mr. M.R. de Kok).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen een verleende vergunning voor kamerbewoning.
1.1.
Het college heeft met het primaire besluit van 17 augustus 2022 aan de vergunninghouder een vergunning verleend voor kamerbewoning voor drie personen.
Met het bestreden besluit van 31 maart 2023 (op het bezwaar van eisers) is het college daarbij gebleven. Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld. Daarnaast hebben [persoon 1] , [persoon 2] , [persoon 3] , [persoon 4] en [persoon 5] (ROT 23/3363) ook beroep ingesteld tegen een gelijkluidende beslissing op bezwaar van dezelfde datum.
Met het bestreden besluit van 31 maart 2023 (op het bezwaar van eisers) is het college daarbij gebleven. Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld. Daarnaast hebben [persoon 1] , [persoon 2] , [persoon 3] , [persoon 4] en [persoon 5] (ROT 23/3363) ook beroep ingesteld tegen een gelijkluidende beslissing op bezwaar van dezelfde datum.
1.2.
Het college heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
Op 6 december 2024 hebben eisers een nadere reactie ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 december 2024 op zitting behandeld. Gelijktijdig is het beroep met zaaknummer ROT 23/3363 behandeld. Aan deze zitting hebben deelgenomen [persoon 1] , [persoon 5] , [eiser 1] , namens het college de gemachtigde, samen met mr. D.J. Edelman en de gemachtigde van de vergunninghouder.
Totstandkoming van het besluit
2. De vergunninghouder heeft op 6 juli 2022 een aanvraag ingediend voor een vergunning kamerbewoning voor drie personen aan de [adres] te Rotterdam (de woning). Ten tijde van de aanvraag verbleven volgens de vergunninghouder al drie bewoners in de woning. Het college heeft met het primaire besluit de vergunning verleend, omdat aan de daarvoor gestelde criteria uit de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (de Verordening) is voldaan. Het college heeft deze vergunningverlening met het bestreden besluit gehandhaafd. De situatie in de woning (kamerbewoning door drie personen) is sinds 1 juli 2021 vergunning plichtig en omdat de vergunninghouder volgens het college heeft aangetoond dat op 30 juni 2021 reeds sprake was van kamerbewoning door drie personen is in dit geval het overgangsrecht (artikel 5.2, vijfde lid van de Verordening) van toepassing. Dit betekent dat moet zijn voldaan aan de vereisten uit artikel 3.2.3, onder b en e van de Verordening. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is geweest van overlast (voorwaarde b) en dat in de 24 maanden voor de aanvraag van 6 juli 2022 geen vergunning is ingetrokken vanwege aantasting van het woonmilieu (voorwaarde e), zodat aan de vereisten voor de vergunning is voldaan. Het college heeft aan deze vergunning nog de voorwaarde verbonden dat het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt niet door de kamerbewoning mag worden aangetast.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of het college terecht een vergunning voor kamerbewoning voor drie personen in de woning heeft afgegeven. Dit doet de rechtbank aan de hand van de beroepsgronden van eisers. Voor de relevante wet- en regelgeving verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Evident privaatrechtelijke belemmering
4. Eisers voeren aan dat sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. Uit de splitsingsakte blijkt namelijk dat het gebruik van het perceel alleen is bestemd voor zelfstandige bewoning. Voor afwijking van de bestemming moet toestemming worden gevraagd aan de VVE. [1] Volgens eisers is die toestemming niet gevraagd. Ook is de vergunninghouder volgens eisers onbetrouwbaar. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen eisers naar een beschikking van het gerechtshof Den Haag van 12 november 2024 [2] , waaruit blijkt dat de vergunninghouder gedurende de gehele civiele procedure de feiten anders voorspiegelt. Volgens eiser wil de vergunninghouder het pand in feite zelf bewonen.
4.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eisers zich ten aanzien van dit punt moeten wenden tot de burgerlijke rechter. Gelet op het in de Verordening weergegeven beoordelingskader heeft het college geen rekening hoeven houden met dergelijke privaatrechtelijke omstandigheden bij het beoordelen van de aanvraag en verlenen van de vergunning. De verwijzing naar de beschikking van het gerechtshof maakt dit niet anders.
Overgangsrecht
5. Eisers betogen dat het college bij de vergunningverlening ten onrechte toepassing heeft gegeven aan het overgangsrecht. Eisers vermoeden dat sprake is van frauduleuze verhuur en stellen dat de op de huurovereenkomst aangebrachte handtekeningen vervalst zijn. Uit eerdere advertenties voor studioverhuur in de woning blijkt dat de vergunninghouder het pand wil verhuren aan meer dan drie personen. Eisers vermoeden daarom dat sprake is van bewoning door meer dan drie personen.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft gesteld dat het overgangsrecht in dit geval van toepassing is. Uit artikel 5.2, vijfde lid, van de Verordening volgt dat een aanvrager moet hebben aangetoond dat er op 30 juni 2021 (peildatum) reeds sprake was van kamerbewoning door ten minste hetzelfde aantal kamerbewoners in de woning als op het moment van de vergunningaanvraag. Tijdens de zitting heeft het college uiteengezet dat bij de vergunningaanvraag niet alleen een huurovereenkomst met drie personen is overgelegd, maar dat ten tijde van die aanvraag ook een controle in de Basisregistratie Personen (brp) heeft plaatsgevonden, waaruit bleek dat ten tijde van de peildatum drie huurders op het adres van de woning stonden ingeschreven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college mogen uitgaan van de overgelegde huurovereenkomst in combinatie met deze controle in de brp. De rechtbank begrijpt dat eisers op basis van de genoemde advertenties vermoeden dat de overgelegde huurovereenkomst niet klopt, toch zijn er geen concrete omstandigheden op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat het college ten tijde van de vergunningaanvraag niet mocht uitgaan van de juistheid van die huurovereenkomst. De rechtbank merkt voor de volledigheid nog op dat het, gelet op de tekst van artikel 5.2, vijfde lid, van de Verordening voor de beantwoording van de vraag of het overgangsrecht wordt toegepast ook niet uitmaakt of in de woning op de peildatum wellicht meer personen woonden. De beroepsgrond dat ten onrechte toepassing is gegeven aan het overgangsrecht, slaagt niet.
Beoordeling criteria vergunning kamerbewoning
6. Gelet op het overgangsrecht moet voor vergunningverlening worden voldaan aan de criteria zoals vermeld in artikel 3.2.3, onder b en e van de Verordening. Tussen partijen is enkel in geschil of aan voorwaarde b is voldaan.
7. Het college stelt zich verder op het standpunt dat de kamerbewoning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zoals bedoeld in artikel 3.2.3, onder b, van de Verordening.
7.1.
Eisers betogen dat sprake is van overlast door de bewoners van het pand. Dit zijn veelal studenten. Daarnaast kampt het pand met achterstallig onderhoud en er zijn gebreken in de constructie. Daar komt bij dat de vergunninghouder zonder bouwvergunning werkzaamheden aan de woning heeft verricht.
7.2.
De rechtbank stelt voorop dat het begrip overlast naar zijn aard een subjectief begrip is. Het college heeft dan ook beoordelingsruimte bij de beoordeling of sprake is van overlast die leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Daarbij kan het college alleen informatie betrekken die concreet tot de woning te herleiden is, zoals geluidsoverlast. Voor deze beoordeling is de algemene overlast, die bijvoorbeeld van studentenhuizen wordt ervaren, dan ook niet van doorslaggevend belang. In dit specifieke geval heeft het college naar het oordeel van de rechtbank afdoende toegelicht dat en waarom de door eisers gestelde overlast (achterstallig onderhoud en gebreken in de constructie) niet wordt meegenomen bij de beoordeling van het al dan niet verlenen van een vergunning voor kamerbewoning. Dergelijke overlast kan via andere kanalen worden gemeld en voor de vergunning voor kamerbewoning geldt dat deze geweigerd kan wonen als door die kamerbewoning daadwerkelijk sprake is van overlast. Ten tijde van de vergunningaanvraag is echter niet gebleken van meldingen over (geluids)overlast, zo bleek uit navraag van het college bij de veiligheidsregisseur. Het college heeft verder nog toegelicht dat tijdens de bezwaarprocedure wel is gebleken van twee meldingen nadat de vergunning al was verleend. Dit gegeven leidt echter niet tot een andere beoordeling op dit punt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de kamerbewoning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.
Conclusie en gevolgen
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college terecht een vergunning voor kamerbewoning voor drie personen verleend. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen en het bestreden besluit in stand blijft. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Zoethout, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Sabanovic, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: relevante wet- en regelgeving
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
(…)
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
(…)
Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 [3]
Artikel 3.2.2 Verbod voor kamerbewoning zonder vergunning
Het verbod bedoeld in artikel 21, eerste lid, onderdeel c, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:
a. drie of meer kamerbewoners;
(…)
Artikel 3.2.3 Criteria voor verlening vergunning voor kamerbewoning
Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. het betreft kamerbewoning door studenten;
b. de kamerbewoning leidt naar het oordeel van het college niet tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt;
c. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig;
d. de woonruimte bevindt zich op minimaal 50 meter afstand van een andere woonruimte waarvoor reeds een vergunning voor kamerbewoning is verleend;
e. op het adres van de woonruimte is niet in de 24 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag van de vergunning een vergunning ingetrokken door toepassing van artikel 3.2.4; en
f. de woonruimte is niet gelegen in één van de gebieden genoemd in bijlage 5, deel 1 of 2.
Artikel 5.2 Overgangsbepaling
1. Na inwerkingtreding van deze verordening blijven de onder de eerder geldende regels verstrekte huisvestingsvergunningen, onttrekkingsvergunningen, vergunningen voor kamerbewoning, vergunningen voor woningvorming en splitsingsvergunningen of daaraan gelijkgestelde vergunningen van kracht.
2. Op een aanvraag om een vergunning krachtens hoofdstuk 3 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 die is ingediend vóór de inwerkingtreding van deze verordening, wordt, totdat de beslissing daarop onherroepelijk is, beslist overeenkomstig het ten tijde van de indiening geldende recht.
(…)
5. Indien de aanvrager van een vergunning voor kamerbewoning naar het oordeel van het college heeft aangetoond dat er op 30 juni 2021 reeds sprake was van kamerbewoning door ten minste hetzelfde aantal kamerbewoners als op het moment van de vergunningaanvraag, zijn de criteria, bedoeld in artikel 3.2.3, onderdelen a, c, d en f, niet van toepassing op een aanvraag voor een vergunning voor kamerbewoning voor:
a. drie kamerbewoners;
(…)