ECLI:NL:RBROT:2025:11189

• Datum uitspraak: 23 september 2025
• Publicatiedatum: 22 september 2025
• Zaaknummer: C/10/704638 / KG ZA 25-810
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.F.L. Geerdes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering in kort geding wegens onvoldoende bewijs van tekortkomingen huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 23 september 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad) en een gedaagde partij, die een woning huurt van Woonstad. De vordering van Woonstad was gericht op ontruiming van de woning van de gedaagde, naar aanleiding van een politieonderzoek waarbij drugs, vuurwapens en een explosief in de woning zijn aangetroffen. De gedaagde heeft ontkend enige kennis te hebben van de aangetroffen zaken en heeft betwist dat zij tekortgeschoten is in haar verplichtingen als huurder.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er sprake was van een spoedeisend belang, maar heeft ook benadrukt dat een ontruiming een ernstige inbreuk vormt op de huurbescherming van de gedaagde. Woonstad baseerde haar vordering op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en op tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft echter geoordeeld dat Woonstad niet voldoende bewijs heeft geleverd dat de gedaagde op de hoogte was van de aanwezigheid van de aangetroffen zaken in haar woning.

De voorzieningenrechter heeft geconcludeerd dat de gedaagde niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gedragingen van haar meerderjarige zoon, die de aangetroffen zaken in de woning had. Aangezien er onvoldoende bewijs was dat de gedaagde op de hoogte was van de situatie, is de vordering tot ontruiming afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/704638 / KG ZA 25-810

Vonnis in kort geding van 23 september 2025

in de zaak van

STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM ,

gevestigd te Rotterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. N. Claassen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 augustus 2025, met producties 1 tot en met 8;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
- de mondelinge behandeling van 9 september 2025.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Woonstad een woning aan het adres [adres] in Rotterdam (hierna: de woning).

2.2.

Op het adres van de woning staan sinds 5 februari 2008 [gedaagde] en haar meerderjarige zoon (19 jaar) ingeschreven.

2.3.

Naar aanleiding van een melding via Misdaad Anoniem heeft de politie op 17 juli 2025 de woning van [gedaagde] doorzocht op grond van de Wet wapens en munitie. Uit de bestuurlijke rapportage die van de doorzoeking is opgemaakt volgt dat er twee vuurwapens, drie patronen, een geldbedrag van € 1.700,00, een weegschaal met wit residu, drie gripzakjes en 2,01 gram cocaïne in de woning zijn aangetroffen. Daarnaast is in de bij de woning behorende garagebox een zelfgemaakt explosief aangetroffen.

2.4.

[gedaagde] is als gevolg hiervan aangehouden en gehoord als verdachte. Zij heeft ontkend enige kennis te hebben van de in haar woning aangetroffen zaken. [gedaagde] is na het politieverhoor heengezonden. De zoon van [gedaagde] is ook aangehouden. Hij heeft verklaard dat alle in de woning aangetroffen zaken van hem waren. De zoon van [gedaagde] zit op dit moment in voorlopige hechtenis.

2.5.

Bij brief van 24 juli 2025 heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat zij voornemens is de woning te sluiten voor een periode van drie maanden als gevolg van de in de woning aangetroffen zaken. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld haar zienswijze ten aanzien van de situatie kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid heeft [gedaagde] gebruik gemaakt.

2.6.

Bij brief van 2 september 2025 heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat zij bevoegd is de woning te sluiten op basis van de Opiumwet, maar dat zij heeft besloten [gedaagde] gezien alle feiten en omstandigheden een laatste waarschuwing te geven.

3. Het geschil

3.1.

Woonstad vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] de woning met onmiddellijke ingang te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

Van een spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vordering, genoegzaam gebleken. Dit betekent dat de voorzieningenrechter de vordering van Woonstad verder inhoudelijk kan beoordelen.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen, moet dan ook nagenoeg buiten twijfel staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

4.3.

Woonstad baseert haar vordering tot ontruiming op een tweetal grondslagen, primair op grond van de buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:231 lid 2 BW en subsidiair wegens tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst op grond van artikelen 6:265 BW en 7:213 BW.

4.4.

Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijke ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Nu vaststaat dat de gemeente de woning niet heeft gesloten, maar [gedaagde] een laatste waarschuwing heeft gegeven, brengt dit mee dat de primaire grondslag niet slaagt.

4.5.

Met betrekking tot de subsidiaire grondslag stelt Woonstad het volgende. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming is gelegen in het feit dat in de woning van [gedaagde] een handelshoeveelheid harddrugs (2,01 gram cocaïne), twee vuurwapens en een explosief in de bij de woning behorende garagebox zijn aangetroffen. Ter onderbouwing hiervan verwijst Woonstad naar de door haar overgelegde bestuurlijke rapportage. Volgens Woonstad heeft [gedaagde] hiermee de Opiumwet, de Wet wapens en munitie en het Vuurwerkbesluit overtreden, zodat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. De zoon van [gedaagde] heeft erkend dat de aangetroffen zaken van hem waren. Volgens Woonstad moet [gedaagde] echter op de hoogte zijn geweest van de in haar woning aangetroffen zaken, omdat de vuurwapens en het explosief in het zicht lagen en de zoon (drugsgerelateerde) antecedenten heeft. [gedaagde] heeft geen maatregelen getroffen tegen de gedragingen van haar zoon en is daarom verantwoordelijk voor de in haar woning aangetroffen zaken. Een volgende tekortkoming volgt uit het feit dat [gedaagde] haar woning uitsluitend mag gebruiken als woonruimte. Dit betekent dat het niet is toegestaan om de woning te gebruiken voor het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs, voor de handel in drugs en voor het opslaan van vuurwapens. Woonstad vordert dan ook ontruiming van de woning op grond van artikel 6:265 BW.

4.6.

[gedaagde] stelt zich allereerst op het standpunt dat aan de bestuurlijke rapportage ernstige inhoudelijke gebreken kleven. Zo betwist [gedaagde] dat er sprake was van een aangetroffen handelshoeveelheid cocaïne en dat er vanuit de woning is gehandeld in verdovende middelen. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de door Woonstad gestelde tekortkomingen niet kunnen worden gekwalificeerd als (voldoende ernstige) tekortkomingen (van voldoende gewicht), vereist voor ontbinding van de huurovereenkomst. In dat kader voert [gedaagde] onder andere aan dat haar zoon zonder haar toestemming en buiten haar medeweten om verdovende middelen en andere strafbaar gestelde zaken in bezit heeft gehad en in de woning heeft bewaard. De verdovende middelen waren aan het zicht onttrokken. [gedaagde] had ook geen wetenschap van de in de woning aangetroffen vuurwapens. Eén van de vuurwapens bevond zich weliswaar in een geopende tas, maar die tas hing tussen allerlei andere zaken op een hoogte die [gedaagde] , gelet op haar lengte, niet kon zien. Bovendien was slechts een deel van de kolf van het vuurwapen zichtbaar. Het andere vuurwapen is gevonden onder het bed van [gedaagde] , maar ook hiervan had [gedaagde] geen kennis nu zij niet onder haar bed heeft gekeken. Hetzelfde geldt voor het explosief dat in de garagebox is aangetroffen. [gedaagde] bevindt zich zelden in haar garagebox, die zij alleen gebruikt voor opslag. [gedaagde] heeft al lange tijd niets meer hoeven opslaan. [gedaagde] is niet op de hoogte van (drugsgerelateerde) antecedenten van haar zoon. De zoon van [gedaagde] is meerderjarig waardoor [gedaagde] van een dergelijke situatie niet op de hoogte wordt gebracht. [gedaagde] meent dat zij aldus ten onrechte verantwoordelijk wordt gehouden voor het handelen van haar zoon.

4.7.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de bestuurlijke rapportage van 17 juli 2025 op ambtseed/ambtsbelofte is opgemaakt, zodat in beginsel een grote mate van betrouwbaarheid aan de inhoud van die rapportage wordt toegekend. Uit de rapportage volgt onder meer dat in de woning, en in de bij de woning behorende garagebox, een handelshoeveelheid harddrugs, twee vuurwapens en een zelfgemaakt explosief zijn aangetroffen. Door de aanwezigheid van deze zaken in de woning zijn de Opiumwet, de Wet wapens en munitie en het Vuurwerkbesluit overtreden.

4.8.

De vraag die voorligt is of als gevolg daarvan sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] . In dat kader is van belang dat [gedaagde] op grond van artikel 7:213 BW verplicht is om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat zij goed voor de woning moet zorgen, dat zij een zorgplicht heeft jegens de omgeving, en dat zij verantwoordelijk is voor wat zich in de woning afspeelt, waaronder de gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in de woning bevinden.

4.9.

Gelet hierop is [gedaagde] verantwoordelijk voor de personen en zaken die zij in haar woning toelaat. Dat de zoon van [gedaagde] , die door [gedaagde] in haar woning is toegelaten, wapens, drugs en een explosief in de woning heeft bewaard, komt in beginsel voor rekening en risico van [gedaagde] .

4.10.

[gedaagde] heeft echter voldoende gemotiveerd betwist dat zij, zoals Woonstad stelt, op de hoogte was van de aanwezigheid van de aangetroffen zaken in haar woning of dat zij hiermee ernstig rekening had moeten houden. [gedaagde] heeft daarnaast voldoende gemotiveerd betwist dat er signalen aanwezig waren op basis waarvan zij maatregelen had moeten treffen tegen het gedrag van haar zoon. Zo heeft [gedaagde] ter zitting onweersproken aangevoerd dat zij alleen op de hoogte was van het feit dat de politie zorgen had over haar andere, oudere, zoon.

4.11.

Niet is dan ook komen vast te staan dat [gedaagde] op de hoogte was, dan wel op de hoogte had moeten zijn, van de aangetroffen zaken in haar woning. Daarom gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat alleen de zoon van [gedaagde] betrokkenheid had bij de aangetroffen zaken in de woning en op de hoogte was van de aanwezigheid ervan. Daar komt bij dat de kans op herhaling niet aanwezig wordt geacht nu [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat haar zoon voorlopig niet meer welkom is in haar woning naar aanleiding van deze gebeurtenissen, ook niet wanneer hij vrij komt uit voorlopige hechtenis. [gedaagde] heeft een kort geding aanhangig gemaakt om een locatieverbod tegen haar zoon te bewerkstelligen. Ter onderbouwing hiervan heeft [gedaagde] de betreffende betekende dagvaarding van 21 augustus 2025 overgelegd.

4.12.

Het voorgaande geldt ook voor de stelling van Woonstad dat vanuit de woning in verdovende middelen werd gehandeld en dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was, dan wel hiervan op de hoogte had moeten zijn. Hoewel uit de bestuurlijke rapportage volgt dat, gelet op de in de woning aangetroffen zaken, aannemelijk is dat deze middelen voor handel bestemd waren, heeft Woonstad, in het licht van de betwisting door [gedaagde] , onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [gedaagde] op de hoogte was van handel in verdovende middelen vanuit haar woning, dan wel dat zij hiervan op de hoogte had moeten zijn.

4.13.

Gelet op wat hiervoor is overwogen is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure zal worden besloten tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. Er is dan ook onvoldoende grond voor het treffen van de gevorderde voorziening. De vordering wordt daarom afgewezen.

4.14.

De voorzieningenrechter ziet in deze zaak aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Woonstad af,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.
[3894/676]