Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer / rolnummer: C/10/705163 / KG ZA 25-836
Vonnis in kort geding van 17 oktober 2025
in de zaak van
BCFB B.V.,
gevestigd in Gouda,
eiseres,
advocaat: mr. E. Sonneveld,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [plaats 1] ( [land] ),
gedaagde,
advocaat: mr. R. Bisschop,
en
2.2. [gedaagde sub 2] B.V.,
kantoorhoudende in [plaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: [gemachtigde] .
Partijen worden hierna BCFB, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hierna samen [gedaagde c.s.] genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
BCFB huurt de tweede en derde verdieping van een kantoorpand. Zij verhuurt die verdiepingen op haar beurt onder aan derde partijen. Volgens BCFB is [gedaagde sub 1] eigenaresse van het pand en treedt [gedaagde sub 2] op als verhuurder en beheerder van het pand. BCFB is van mening dat de klimaatinstallatie van het pand tekortschiet. Omdat [gedaagde c.s.] van mening zijn dat de klimaatinstallatie niet gebrekkig is en partijen er onderling niet uit komen, vordert BCFB in deze zaak dat [gedaagde c.s.] onder druk van een dwangsom worden bevolen om alle werkzaamheden te (doen) verrichten die vereist zijn om de verwarmings-, luchtbehandelings- en regelinstallatie van het pand deugdelijk te laten functioneren, in die zin dat het pand geschikt is voor een normaal gebruik als kantoorruimte. De voorzieningenrechter wijst deze vordering af, omdat BCFB daar onvoldoende spoedeisend belang bij heeft. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2025, met bijlagen 1 tot en met 16;
- de bijlagen 1 tot en met 14 van [gedaagde sub 1] ;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] , met bijlagen 1 tot en met 5;
- de mondelinge behandeling op 3 oktober 2025;
- de spreekaantekeningen van mr. Sonneveld;
- de spreekaantekeningen van mr. Bisschop.
3.De beoordeling
Er bestaat onduidelijkheid over wie optreedt als verhuurder van het pand
3.1.
BCFB stelt in haar dagvaarding dat [gedaagde sub 1] eigenaresse is van het pand en dat [gedaagde sub 2] optreedt als verhuurder en beheerder van het pand. [gedaagde c.s.] erkennen dat [gedaagde sub 1] eigenaresse van het pand is. Echter, [gedaagde sub 1] stelt enerzijds dat [bedrijf] B.V. optreedt als verhuurder van het pand en dat zij het beheer van het pand bij [gedaagde sub 2] heeft neergelegd, terwijl [gedaagde sub 1] anderzijds stelt dat zij [gedaagde sub 2] als verhuurder van het pand heeft aangesteld. [gedaagde sub 1] is dus niet duidelijk in wie volgens haar als verhuurder van het pand optreedt. Die onduidelijkheid wordt versterkt doordat in de dagvaarding van de (later te noemen) door [gedaagde c.s.] gestarte bodemprocedure tegen BCFB wordt gesteld dat “eisers” ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus) het pand aan BCFB verhuren. In die dagvaarding reppen [gedaagde c.s.] niet alleen met geen woord over [bedrijf] B.V., maar bovendien valt hun stellingname in de bodemprocedure dat zij het pand aan BCFB verhuren niet te rijmen met de stellingname van [gedaagde sub 1] in deze zaak, dat [gedaagde sub 1] niet de verhuurder is.
Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] in dit kort geding stelt dat het pand niet rechtsgeldig aan BCFB is verhuurd.
BCFB op haar beurt schetst een complexe voorgeschiedenis van de huurrelatie, waarin [gedaagde sub 2] en een aan haar gelieerde partij een centrale rol vervullen.
Kortom, er bestaat op dit moment onduidelijkheid over wie precies optreedt als verhuurder van het pand én of het pand al dan niet rechtsgeldig aan BCFB is verhuurd. Die onduidelijkheid kan binnen het bestek van dit kort geding niet worden opgehelderd, omdat daarvoor nadere bewijslevering nodig is en een kort geding zich daar naar zijn aard niet voor leent. Daarvoor lijkt de tussen partijen gestarte bodemprocedure de aangewezen plaats.
In deze zaak zal er voorshands van worden uitgegaan dat BCFB het pand rechtsgeldig huurt van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] en dat zij aanspraak kan maken op herstel van gebreken in het pand.
BCFB heeft onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering
3.2.
Eén van de vereisten om een vordering in een kort geding te kunnen toewijzen, is dat de partij die de vordering instelt voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing daarvan. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin, vanwege de feiten en omstandigheden van de zaak, het treffen van een onmiddellijke voorlopige voorziening noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat BCFB onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering heeft en dat die vordering alleen al om die reden moet worden afgewezen. De voorzieningenrechter licht dit toe als volgt.
3.3.
Het spoedeisend belang bij de vordering is er volgens BCFB in gelegen dat de werking van de klimaatinstallatie in het pand op dit moment tekortschiet en dat enkele van haar onderhuurders om die reden de huur hebben opgezegd, dan wel dreigen op te zeggen. De voorzieningenrechter constateert dat BCFB niet met stukken heeft onderbouwd dat enkele van haar onderhuurders daadwerkelijk de huur hebben opgezegd of dreigen op te zeggen vanwege problemen met de klimaatinstallatie, zodat deze stelling van BCFB niet kan bijdragen aan het in deze zaak vereiste voldoende spoedeisend belang. Wel aannemelijk is, mede gelet op de toelichting ter zitting van één van de onderhuurders, dat er al geruime tijd klachten zijn over met name de temperatuur in het verhuurde deel van het pand.
3.4.
De voorzieningenrechter constateert dat in een in opdracht van [gedaagde sub 1] door ingenieursbureau Techniplan Adviseurs opgesteld rapport van 29 september 2025 staat dat “
de status en het functioneren van de installatie als voldoende [wordt]beoordeeld, en lijken er geen urgente storingen, defecten of onvolkomenheden te zijn, en dus ook geen urgent vereiste acties”. In aanvulling daarop heeft de deskundige van Techniplan tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij heeft gezien dat er afgelopen zomer incidenten waren waarbij de luchtbehandelingskast is uitgevallen en dat in eerdere deskundigenrapporten een aantal onvolkomenheden aan de klimaatinstallatie was geconstateerd. Echter, volgens de deskundige van Techniplan zijn die onvolkomenheden inmiddels opgelost en functioneerde de klimaatinstallatie naar behoren ten tijde van zijn inspectie.
de status en het functioneren van de installatie als voldoende [wordt]beoordeeld, en lijken er geen urgente storingen, defecten of onvolkomenheden te zijn, en dus ook geen urgent vereiste acties”. In aanvulling daarop heeft de deskundige van Techniplan tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij heeft gezien dat er afgelopen zomer incidenten waren waarbij de luchtbehandelingskast is uitgevallen en dat in eerdere deskundigenrapporten een aantal onvolkomenheden aan de klimaatinstallatie was geconstateerd. Echter, volgens de deskundige van Techniplan zijn die onvolkomenheden inmiddels opgelost en functioneerde de klimaatinstallatie naar behoren ten tijde van zijn inspectie.
Verder is van belang dat vast staat dat het hier geen volwaardige, moderne airconditioningsinstallatie betreft en dat dat vanaf het begin ook bij BCFB bekend is geweest. Het gaat om een installatie waarmee de binnentemperatuur slechts beperkt te regelen valt.
3.5.
Tegen die achtergrond en in het licht van het rapport van Techniplan en de verklaring van de deskundige van Techniplan is de voorzieningenrechter van oordeel dat BCFB onvoldoende concreet heeft uitgelegd waarom op dit moment een voorlopige voorziening nodig is. De klachten waar BCFB naar verwijst betreffen vooral klachten over onvoldoende koeling van het verhuurde door de klimaatinstallatie. Aangezien de zomerperiode inmiddels voorbij is, valt echter niet te verwachten dat dit probleem zich in de nabije toekomst opnieuw zal voordoen. Wat betreft de luchtstromen is ter zitting duidelijk geworden dat tenminste één rooster is dichtgezet en dat dat bijdraagt aan de problemen. Ongeacht de vraag op wiens initiatief dat rooster is dichtgezet, zal het weer openzetten vermoedelijk een gunstige invloed hebben. BCFB heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat zich op dit moment nog andere urgente problemen met de klimaatinstallatie voordoen die zodanig ernstig zijn dat zij normaal gebruik als kantoorruimte onmogelijk maken, waardoor zij de uitkomst van de al aanhangige bodemprocedure niet zou kunnen afwachten.
3.6.
Zoals hiervoor in overweging 3.1. al is overwogen, zijn [gedaagde c.s.] al een bodemprocedure gestart tegen BCFB. BCFB mag nu voor antwoord concluderen in die procedure. Hoewel de advocaat van BCFB tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat zij daarvoor nog een keer uitstel gaat verzoeken, waardoor de datum voor antwoord op dit moment waarschijnlijk in de week van 3 november 2025 zal liggen, valt te verwachten dat op een relatief korte termijn een mondelinge behandeling en vervolgens een uitspraak in de bodemprocedure zijn te verwachten. De advocaat van BCFB heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd bevestigd dat zij in haar conclusie van antwoord in de bodemprocedure (die met name ziet op achterstallige huurbetalingen) in zal gaan op de wat BCFB betreft bestaande gebreken aan de klimaatinstallatie van het pand, mogelijk vergezeld van een tegenvordering. De voorzieningenrechter begrijpt dat BCFB de huurbetaling (deels) heeft opgeschort vanwege deze problematiek. Naar het zich laat aanzien zal de discussie tussen partijen over het al dan niet naar behoren functioneren van de klimaatinstallatie van het pand zich dan ook op korte termijn verder uitkristalliseren in de bodemprocedure, waar ook ruimte bestaat om op dit punt bewijs aan (één van) partijen op te dragen. Er bestaat in de huidige situatie onvoldoende aanleiding om daarop vooruitlopend in deze zaak een voorlopige voorziening te treffen.
Ten overvloede
3.7.
De voorzieningenrechter merkt ten overvloede nog op dat BCFB haar vordering tamelijk vaag heeft geformuleerd, waardoor onduidelijk is wat [gedaagde c.s.] volgens BCFB nu precies op korte termijn zouden moeten doen om aan de vordering te voldoen en geen dwangsommen te verbeuren. Die onduidelijkheid is alleen maar versterkt doordat de advocaat van BCFB tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de vordering ziet op onderhoud of een kleine revisie van de klimaatinstallatie van ongeveer € 25.000,00, terwijl de namens BCFB aanwezige heer [persoon A] juist heeft verklaard dat het tijd is voor vervangingsonderhoud aan de klimaatinstallatie en dat het kostenplaatje daarvoor ongeveer € 250.000,00 bedraagt. Ook in het geval dat BCFB wel voldoende spoedeisend belang bij haar vordering had gehad, had haar vordering dus niet zonder meer kunnen worden toegewezen.
BCFB moet de proceskosten van [gedaagde c.s.] betalen
3.8.
BCFB is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde c.s.] betalen. [gedaagde sub 1] wenst vergoeding van haar daadwerkelijke proceskosten en beroept zich daarvoor op artikel 28 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
Niet evident is dat een contractuele afspraak voorgaat op de vaststelling van een proceskostenveroordeling ex art. 237 Rv en nu [gedaagde sub 1] zich verder op het standpunt stelt dat BCFB het pand niet rechtsgeldig huurt, valt bovendien niet in te zien op grond waarvan BCFB dan wel gebonden zou zijn aan de algemene bepalingen waar [gedaagde sub 1] zich op beroept. [gedaagde sub 1] kan haar beroep op die bepaling eventueel in de al gestarte bodemprocedure aan de orde stellen. BCFB wordt in deze zaak veroordeeld om een proceskostenvergoeding overeenkomstig het liquidatietarief aan [gedaagde c.s.] te betalen.
3.9.
De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht € 331,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)
- nakosten €
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.616,00
3.10.
De gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.11.
De proceskosten van [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)
- nakosten €
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.999,00
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.12.
De proceskostenveroordelingen en de veroordeling om wettelijke rente over de proceskosten van [gedaagde sub 1] te betalen, worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt BCFB in de proceskosten van [gedaagde sub 1] à € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als BCFB de proceskosten niet op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet BCFB € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
4.3.
veroordeelt BCFB in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten in 4.2. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
4.4.
veroordeelt BCFB in de proceskosten van [gedaagde sub 2] à € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als BCFB de proceskosten niet op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet BCFB € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
4.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2025.
3349 / 107
3349 / 107