ECLI:NL:RBROT:2025:1271

• Datum uitspraak: 29 januari 2025
• Publicatiedatum: 3 februari 2025
• Zaaknummer: C/10/649306 / HA ZA 22-1002
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.R. Roukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Eigenaar wil uitbouw realiseren ondanks bezwaren buren over Woningborggarantie

De eigenaar van een woning in Hendrik-Ido-Ambacht wil een uitbouw realiseren waarvoor de buitenmuren van de uitbouwen van haar linker- en rechterburen moeten worden afgebroken. De buren verzetten zich hiertegen omdat zij een Woningborggarantie hebben die vervalt als de buitenmuren worden afgebroken. De eigenaar stelt dat het verzet misbruik van recht is en vordert dat de buren de afbraak gedogen en de erfdienstbaarheid van overbouw wordt opgeheven.

De rechtbank stelt vast dat de buitenmuren van de buren op de grond van de eigenaar staan en dat een erfdienstbaarheid van overbouw is gevestigd. De eigenaar mag in principe op eigen grond bouwen mits dit niet strijdig is met rechten van anderen. Het bouwplan voldoet naar het oordeel van de rechtbank aan het Bouwbesluit, maar het gebruik van een andere aannemer dan de oorspronkelijke betekent verlies van de Woningborggarantie voor de buren.

Omdat de eigenaar geen inzicht heeft gegeven in een mogelijke CAR-verzekering ter compensatie van het garantieverlies, oordeelt de rechtbank dat de buren een gerechtvaardigd belang hebben bij hun bezwaren. De primaire vorderingen van de eigenaar worden daarom afgewezen zolang de garantie geldt. De subsidiaire vordering wordt verwezen naar een volgende rolzitting voor nadere behandeling.

Uitkomst: De primaire vorderingen van de eigenaar worden afgewezen zolang de Woningborggarantie van de buren geldt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/649306 / HA ZA 22-1002

Vonnis van 29 januari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

2.
[eiser 2] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

eisers,

advocaat mr. C.G. Huijsmans te Goes,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. S.J. de Wijs te Amsterdam,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. S.J. de Wijs te Amsterdam,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. D.M. Bons te Alkmaar,

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. D.M. Bons te Alkmaar.

Partijen zullen hierna [eiser 2] c.s., [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 22 november 2022, met 7 producties
• de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde 1] c.s. met 11 producties
• de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde 3] c.s. met 4 producties en 2 bijlagen bij productie 4
• de akte overleggen productie van de zijde van [eiser 2] c.s.
• de akte wijziging eis tevens overleggen productie van de zijde van [eiser 2] c.s.
• de aantekeningen van de griffier van de op 5 februari 2024 gehouden mondelinge behandeling.

1.2

Ten slotte is het vonnis nader bepaald op vandaag.

De zaak in het kort

[eiser 2] c.s. woont in Hendrik-Ido-Ambacht in een rijtjeshuis. Naast haar wonen aan de ene kant [gedaagde 1] c.s., en aan de andere kant [gedaagde 3] c.s..

Bij het sluiten van de koop/aannemingsovereenkomst in 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. gekozen voor een uitbouw aan de achterzijde. [eiser 2] c.s. hebben dat niet gedaan.

De buitenmuren van de uitbouwen van [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. staan op de grond van [eiser 2] c.s. In verband daarmee is in de leveringsakte van de woning van [eiser 2] c.s. een “erfdienstbaarheid van overbouw” gevestigd. Die houdt in dat [eiser 2] c.s. die aanwezigheid op haar grond moet dulden.

[eiser 2] c.s. wil nu zelf ook een uitbouw aan de achterzijde van haar woning. Daartoe moeten de buitenmuren van de uitbouwen van de woningen van [gedaagde 1] c.s. en De [gedaagde 3] c.s. worden afgebroken. Deze laatsten verzetten zich daartegen. Hun argument is dat zij een Woningborggarantie hebben voor de duur van zes jaar. Die houdt de garantie in dat de woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De garantie op hun uitbouw vervalt als [eiser 2] c.s. hun bouwplan uitvoeren, omdat daarbij de buitenmuren van hun uitbouw worden afgebroken.

[eiser 2] c.s. beschouwt het verzet tegen haar plan als misbruik van recht. Zij vordert in deze procedure primair dat [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. worden veroordeeld de afbraak van hun buitenmuur te gedogen. Ook wil zij opheffing van de erfdienstbaarheid. Als die vordering niet toewijsbaar zou zijn eist zij veroordeling tot gedogen vanaf het moment dat de Woningborggarantie niet meer geldt.

2. De feiten

2.1

[eiser 2] c.s. is eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 65 te Hendrik-Ido-Ambacht.

[gedaagde 1] c.s. is eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 67 te Hendrik-Ido-Ambacht en [gedaagde 3] c.s. van de woning aan de [straatnaam] 63 te Hendrik-Ido-Ambacht.

Zowel [gedaagde 1] c.s. als [gedaagde 3] c.s. hebben bij de bouw van hun woningen daarachter een uitbouw laten realiseren. [eiser 2] c.s. heeft daarvoor bij de aanvang van de bouw niet gekozen. De woningen zijn opgeleverd in juni 2021.

2.2

De woningen maken deel uit van het nieuwbouwproject Volgerlanden in Hendrik-Ido-Ambacht. Aannemer was Rehorst Bouw BV (hierna: Rehorst).

2.3

Op de opgeleverde woningen, dus ook op die van [eiser 2] c.s., rust een zogenaamde Woningborggarantie. Op grond daarvan garandeert Woningborg N.V. voor een periode van 6 jaar ^[1] onder meer dat de woning voldoet
“aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit” en “aan de eisen van goed en deugdelijk werk”.

Constructies aan de woningen die niet onder verantwoordelijkheid van Rehorst Bouw BV zijn toegepast vallen niet meer onder deze garantie.

2.4

Bij de leveringsakte van de woning aan [eiser 2] c.s. van 28 april 2020 is een erfdienstbaarheid van overbouw gevestigd.

Deze luidt:

“Erfdienstbaarheid van overbouw:

inhoudende de verplichting van het dienend erf om te dulden dat bij de uitvoering van het bestaande bouwplan eventueel een op het heersend erf te bouwen of gebouwde woning of de daarbij behorende uitbouw, dakopbouw, dakkapel, dakterras, berging of tuinafscheiding gedeeltelijk op het lijdend erf is gebouwd, casu quo hierboven uitsteekt, casu quo de versnijdingen van de funderingen in het dienend erf zijn gelegen of de bij de op het heersend erf gebouwde woning behorende leidingen gedeeltelijk in het dienend erf zijn of worden aangebracht.”

2.5

[eiser 2] heeft in de periode van de oplevering van de woningen aan [gedaagde 1] c.s en

[gedaagde 3] c.s. laten weten dat zij bij nader inzien toch een uitbouw achter haar woning wilde. In haar bouwplan moeten daarvoor de buitenmuren van de aanbouwen van [gedaagde 1] c.s en

[gedaagde 3] c.s. worden afgebroken en moet haar uitbouw aan de bovenzijde worden vastgemaakt aan die van [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s.

Zij heeft inmiddels een aannemingsovereenkomst gesloten met een andere aannemer dan Rehorst en heeft in november 2021 een aanvang gemaakt met de bouw, en die vervolgens, na protest van haar buren, stilgelegd.

3. De vordering

3.1

[eiser 2] c.s. vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad

I primair

[gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s., hoofdelijk, te gebieden om te gehengen en gedogen dat door [eiser 2] c.s. een aanbouw wordt geplaatst achter hun woning te ( [postcode] ) Hendrik-Ido-Ambacht, aan de [straatnaam] 65, met inachtneming van de bouwtekening van productie 4 bij dagvaarding, alsmede te gehengen en gedogen dat daartoe de buitenmuur van hun aanbouw, grenzend aan het perceel van [eiser 2] c.s. wordt afgebroken alsmede dat het dak van hun woning waterdicht wordt bevestigd aan het dak van de aanbouw van [eiser 2] c.s.;

II. [eiser 2] c.s. te ontheffen van de onder randnummer 15 in de dagvaarding omschreven erfdienstbaarheid van overbouw;

III subsidiair

[gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s., hoofdelijk, te gebieden om vanaf het moment dat zij geen aanspraak meer kunnen maken op de Woningborggarantie ten aanzien van de aanbouw te gehengen en gedogen dat door [eiser 2] c.s. een aanbouw wordt geplaatst achter hun woning aan de [straatnaam] 65 te Hendrik-Ido-Ambacht met inachtneming van de bouwtekening van productie 4 bij dagvaarding, alsmede te gehengen en gedogen dat dat daartoe de buitenmuur van hun aanbouw, grenzend aan het perceel van [eiser 2] c.s. wordt afgebroken alsmede dat hun dak waterdicht wordt bevestigd aan het dak van de aanbouw van [eiser 2] c.s.;

IV [eiser 2] c.s. te ontheffen van de onder randnummer 15 in de dagvaarding omschreven erfdienstbaarheid van overbouw vanaf het moment dat [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. geen aanspraak meer kunnen maken op de Woningborggarantie ten aanzien van de aanbouw,

dit alles met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s.in de proceskosten.

3.2

Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen.

[gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. verzetten zich tegen haar plan. Dat is misbruik van bevoegdheid.

4. Het verweer

4.1

Zowel [gedaagde 1] c.s. als [gedaagde 3] c.s. hebben de vorderingen gemotiveerd weersproken. Zij concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser 2] c.s. in de proceskosten en de nakosten.

De rechtbank gaat hierna, waar nodig, in op die verweren.

5 De beoordeling

5.1

[gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. hebben tegen de eiswijziging op zichzelf geen bezwaar gemaakt. Hun bezwaren zijn inhoudelijk van aard.

De rechtbank zal daarom de gewijzigde eis beoordelen.

5.2

[eiser 2] c.s. verwijt haar buren dat zij misbruik maken van een bevoegdheid. Om welke bevoegdheid het gaat vermeldt zij daarbij niet. Uit de stellingen van [eiser 2] c.s. en haar toelichting daarop begrijpt de rechtbank echter dat zij haar vordering baseert op haar eigendomsrecht, in welk recht zij door haar buren ten onrechte wordt beperkt en bijgevolg dat de buren haar onthouden wat zij zelf wel hebben.

5.3

Over het eigendomsrecht bepaalt artikel 5:1 lid 2 BW het volgende:
Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen.

5.4

In beginsel staat het [eiser 2] c.s. dus vrij om op eigen grond te (laten) bouwen, net zoals haar buren dat al eerder op hun eigen grond hebben gedaan. [eiser 2] c.s. stelt dat haar bouwplan niet strijdt met het Bouwbesluit. [gedaagde 3] c.s. heeft dat bij conclusie van antwoord betwist, maar zij heeft dat verweer toen, en ook nadien bij de mondelinge behandeling, niet, in elk geval onvoldoende, onderbouwd.

De rechtbank gaat er daarom vanuit dat het bouwplan van [eiser 2] c.s. in overeenstemming is met de eisen van het Bouwbesluit.

In het laatste deel van artikel 5:1 lid 2 BW wringt echter de schoen: wanneer [eiser 2] c.s. zou bouwen met een andere aannemer dan Rehorst, zoals zij wil, zou dat tot gevolg hebben dat [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. de Woonborggarantie op hun uitbouw kwijtraken. Dat zou volgens [eiser 2] c.s. te compenseren zijn met een door hun aannemer te sluiten CAR-verzekering, maar zij heeft op geen enkele wijze inzicht gegeven in de dekking en de polisvoorwaarden van zo’n verzekering. [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. kunnen daardoor niet beoordelen of zo’n verzekering het verlies van de Woonborggarantie in voldoende mate zou “opvangen”. Bij deze stand van zaken moet het er daarom voor gehouden worden dat [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. er een gerechtvaardigd belang bij hebben vast te houden aan hun bezwaren tegen de aanbouwplannen en dat [eiser 2] c.s. de beperkingen die deze bezwaren voor haar meebrengen, heeft te respecteren.

Zolang de Woonborggarantie geldt staat het haar daarom niet vrij de uitbouw te realiseren.

Haar primaire vordering onder 1 is dan ook niet toewijsbaar.

Datzelfde geldt voor de primaire vordering onder 2. Zij heeft daarbij geen belang.

5.5

Wat de subsidiaire vordering betreft geldt het volgende.

Bij de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. laten weten dat zij nog op de gewijzigde vordering zouden willen reageren omdat er volgens hen meer problemen spelen dan alleen de kwestie van de Woonborggarantie, die tot dusverre in de procedure niet aan de orde zijn geweest.

Zij krijgen de gelegenheid om dat bij akte te doen. [eiser 2] c.s. zullen daarop bij antwoordakte kunnen reageren. Afhankelijk van de inhoud van de beide akten zal de rechtbank beslissen of [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. daarna nog mogen reageren. De zaak zal worden verwezen naar de rol.

5.6

Ten slotte: dit vonnis wordt aanzienlijk later gewezen dan de bedoeling was, wat voor alle drie de partijen én hun raadslieden onaangenaam moet zijn. Dat is spijtig.

De oorzaak daarvan ligt in grote drukte bij de rechtbank. De rechtbank doet haar uiterste best een volgend vonnis op tijd te wijzen.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 12 maart 2025 voor het hiervoor onder 5.5 vermelde doel;

6.2

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en door de rolrechter in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.

Voetnoten

1. 10 jaar in geval van ernstige gebreken