Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/7946
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit Sliedrecht, eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sliedrecht, namens deze Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Sliedrecht (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.448.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sliedrecht voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Tevens was [persoon B] , taxateur, aanwezig.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is een winkel in de wijk Sliedrecht-Noord. De onroerende zaak is in 2009 gerenoveerd.
Beoordeling door de rechtbank
4. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
5. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de eigenaar. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de gebruiker van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
7. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar hierin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
9. In deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde naar het verweerschrift. Hierin wordt de waarde onderbouwd door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hwk-methode).
10. Bij de hwk-methode houdt de heffingsambtenaar een huurwaarde aan van € 160.282,-, waarbij hij gerekend heeft met een huurwaarde van € 62,-/m² voor de winkelruimte is en een huurwaarde van € 37,-/m² voor de opslag/magazijn.
Ter onderbouwing hiervan verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de objecten [adres 2] in Sliedrecht van € 90,- per m², [adres 3] in Sliedrecht van € 70,- per m², [adres 4] in Sliedrecht van € 94,- per m², [adres 5] in Dordrecht van € 95,- per ² en [adres 6] in Sliedrecht van € 99,- per m².
De eerste drie objecten zijn gelegen op hetzelfde bedrijventerrein Nijverward. De overige twee objecten betreffen een object in Sliedrecht en een woonwinkel in Dordrecht en zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
De huurwaarden van de onroerende zaak liggen ruim onder de huurcijfers. De rechtbank acht de huurwaarden van de heffingsambtenaar gelet hierop niet te hoog.
10.1.
Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurcontracten en allonges van deze objecten had moeten overleggen. Nu eiseres dit niet eerder heeft verzocht en de huurwaarden niet gemotiveerd heeft betwist, gaat de rechtbank hier daarom aan voorbij. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals onder rechtsoverweging 4 overwogen, zij aan de pinpointbrief voorbij gaat en dus ook aan de standaard passage in elke pinpointbrief (die de gemachtigde van eiseres in elke zaak indient) over de stukken die de heffingsambtenaar volgens de gemachtigde van eiseres in geding moet brengen. Ook heeft eiseres haar eigen huurcontract niet in het geding gebracht, zodat aan de hand daarvan de huurwaarde gecontroleerd had kunnen worden.
10.2.
Als kapitalisatiefactor houdt de heffingsambtenaar een factor 9,5 aan.
De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up en de top-down methode. De heffingsambtenaar heeft onder andere verwezen naar het verkoopcijfer van [adres 7] in Sliedrecht. Deze koopovereenkomst is tot stand gekomen op 7 maart 2015 en dus niet meer bruikbaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2020.
De gemachtigde van eiseres heeft enkel ter zitting aangevoerd dat hij een onderbouwing wil zien. De onderbouwing heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift opgenomen en omdat eiseres de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet bestrijdt ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
10.3.
De algemene stelling van de gemachtigde van eiseres dat te weinig rekening is gehouden met de coronacrisis doet aan het voorgaande niets af. De heffingsambtenaar heeft hiervoor een aftrek van € 76.217,- toegepast op de waarde. Voor zover er al een aftrek vanwege corona nodig is, acht de rechtbank dit afdoende.
11. De conclusie is dat de heffingsambtenaar op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
Schadevergoeding
12. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 4 september 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
13. Voor het toekennen van een proceskostenvergoeding bestaat evenmin aanleiding.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 februari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.