ECLI:NL:RBROT:2025:12951 - Rechtbank Rotterdam - Buren geschil over uitbouw die 5 cm over de erfgrens is g...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11450149 CV EXPL 24-31613

datum uitspraak: 3 oktober 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser],

[eiseres],

beiden wonende te [plaats] ,

eisers in het incident,

eisers in conventie en verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. B.E. Gerards,

tegen

[gedaagde 1],

[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagden in het incident,

gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. F.C.M. Tamis.

De partijen worden hierna ‘ [eisers c.s.] ’ en ‘ [gedaagden c.s.] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 5 december 2024, tevens houdende verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv, met producties;
het antwoord in het incident, met één productie;
de conclusie van repliek in het incident, met producties;
de conclusie van dupliek in het incident, met één productie;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
de spreekaantekeningen van mr. Tamis.

1.2.

Op 26 augustus 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer [eiser] en mevrouw [eiseres] , met mr. Gerards, de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] , met mr. Tamis.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eisers c.s.] en [gedaagden c.s.] zijn buren van elkaar. [gedaagden c.s.] hebben aan de achterzijde van de woning een uitbouw. [eisers c.s.] hebben geen uitbouw aan de achterzijde, maar een overkapping. In 2022 hebben [gedaagden c.s.] door een aannemer een nieuwe uitbouw aan de achterzijde van de woning laten plaatsen. Tijdens de in opdracht van [gedaagden c.s.] later uitgevoerde grensreconstructie door het Kadaster is vastgesteld dat de nieuwe uitbouw van [gedaagden c.s.] 5 cm over de erfgrens van [eisers c.s.] is gebouwd. Het geschil tussen partijen gaat over deze overbouw van 5 cm.

2.2.

[eisers c.s.] eisen in de hoofdzaak:

I) [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee maanden na het vonnis de nieuwe uitbouw los te maken en losgemaakt te houden van de overkapping van [eisers c.s.] ;

II) [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee maanden na het vonnis de overbouw van de nieuwe uitbouw te verwijderen en verwijderd te houden van het perceel van [eisers c.s.] ;

III) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, indien [gedaagden c.s.] de veroordeling onder I en II niet nakomen;

IV) [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordeeld tot vergoeding van de schade van [eisers c.s.] vanwege de overbouw van de nieuwe uitbouw en het verwijderen daarvan alsook vanwege het vastzetten van de nieuwe uitbouw aan de overkapping en het losmaken daarvan, nader op te maken bij staat;

V) [gedaagden c.s.] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

2.3.

[eisers c.s.] eisen bij wege van voorlopige voorziening:

[gedaagden c.s.] hoofdelijk te bevelen binnen 7 dagen na het vonnis de door [gedaagden c.s.] aangevraagde grensreconstructie uit 2023 te overleggen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen indien [gedaagden c.s.] de veroordeling niet nakomen en [gedaagden c.s.] hoofdelijk in de kosten van het incident te veroordelen.

2.4.

[gedaagden c.s.] zijn het niet eens met de eis van [eisers c.s.] en hebben een tegeneis ingesteld en eisen:

Primair:

a. a) voor recht te verklaren dat de bewuste strook van 5 centimeter aan [gedaagden c.s.] toebehoort vanwege eigendomsverkrijging door verjaring;

b) in het verlengde daarvan [eisers c.s.] te veroordelen tot het verlenen van medewerking bij het bij het Kadaster laten inschrijven van de nieuwe eigendomsverhouding, onder welke medewerking zo nodig begrepen moet worden het doen opmaken van een notariële akte van verjaring, waarbij de daarmee gemoeide kosten door partijen gelijkelijk worden gedeeld en te bepalen dat het vonnis in de plaats kan treden van een ter uitvoering van het vonnis op te maken akten.

Subsidiair:

c) de overbouw te legaliseren met vergoeding van [gedaagden c.s.] van de schade ter hoogte van € 62,50;

d) in het verlengde daarvan [eisers c.s.] te veroordelen tot het verlenen van medewerking bij het bij het Kadaster laten inschrijven van de nieuwe eigendomsverhouding, onder welke medewerking zo nodig begrepen moet worden het doen opmaken van een notariële akte van verjaring (lees: legalisering (ktr)), waarbij de daarmee gemoeide kosten door partijen gelijkelijk worden gedeeld en te bepalen dat het vonnis in de plaats kan treden van een ter uitvoering van het vonnis op te maken akten;

meer subsidiair, (lees: voor het geval de overbouw moet worden verwijderd (ktr)):

e) [eisers c.s.] te veroordelen om alle zaken die tegen de aanbouw van [gedaagden c.s.] zijn gevestigd (lees: bevestigd (ktr)) te verwijderen en verwijderd te houden;

f) de termijn waarbinnen de overbouw moet worden verwijderd vast te stellen op minimaal zes maanden, althans een in goede justitie te bepalen termijn, rekening houdende met eventuele weersomstandigheden en beschikbaarheid van de aannemer;

primair en subsidiair:

g) [eisers c.s.] te veroordelen tot betaling van de helft van de kosten van de grensreconstructie ter hoogte van € 230,-incl. btw;

h) [eisers c.s.] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen 14 dagen wordt betaald.

2.5.

De kantonrechter acht het noodzakelijk om in de hoofdzaak een deskundige te benoemen en zal in het incident [eisers c.s.] hoofdelijk veroordelen tot betaling van de proceskosten. Hierna zal worden uitgelegd waarom.

3.De beoordeling

In het incident

3.1.

[gedaagden c.s.] hebben bij antwoord in het incident als productie 1 een kopie van de grensreconstructie 2023 in het geding gebracht. [eisers c.s.] hebben daarmee het door hen beoogde document ontvangen. Tussen partijen is alleen nog in discussie wie van partijen de proceskosten van het incident moet betalen.

3.2.

De kantonrechter oordeelt dat [eisers c.s.] de proceskosten moeten betalen. Zij moeten de proceskosten betalen omdat niet is komen vast te staan dat zij voorafgaand aan de procedure, buiten rechte, bij [gedaagden c.s.] hebben gevraagd om een afschrift van de grensreconstructie, terwijl dat wel van hen verwacht mocht worden.

3.3.

[eisers c.s.] hebben weliswaar gewezen op de e-mail van 5 december 2024 om 16.21 uur van hun gemachtigde aan de gemachtigde van [gedaagden c.s.] , maar de kantonrechter is van oordeel dat dit bericht onvoldoende is om te oordelen dat voorafgaand aan de procedure, buiten rechte, is verzocht om een afschrift van de grensconstructie. In het bericht staat voor zover van belang:

“(…)

Bijgevoegde dagvaarding zal vandaag aan uw cliënten zijn of worden betekend.

Indien ik uiterlijk op 15 december 2024 de betreffende grensconstructie uit 2023 alsnog van u ontvang, kan ik het incident nog voor de eerst dienende dag intrekken. Ik verneem wel van u. (…)”

3.4.

Dit bericht is gestuurd op de dag waarop de dagvaarding in deze zaak is betekend, te weten 5 december 2024. Het aanbieden om het incident alsnog voor de eerst dienende dag in te trekken indien het stuk uiterlijk 15 december 2024 is ontvangen, kan daarom niet tot de conclusie leiden dat
voorafgaandaan de procedure, buiten rechte, is verzocht om afgifte van het document.

3.5.

De kantonrechter begroot de proceskosten in het incident op € 164,- aan gemachtigde salaris (2 punten x tarief € 82,-). In het incident is ten onrechte na antwoord in het incident geen vonnis bepaald, maar is aan partijen de gelegenheid geven op het standpunt van de wederpartij te reageren. Daarom worden 2 punten aan salaris toegekend.

In de hoofdzaak:

In conventie en in reconventie:

3.6.

De vorderingen in conventie en in reconventie zullen gelet op de nauwe samenhang gezamenlijk worden beoordeeld.

Verjaring

3.7.

[gedaagden c.s.] hebben een beroep op bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW) gedaan. Dit beroep op verjaring slaagt niet omdat niet is komen vast te staan dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek is geplaatst als de vorige aanbouw.

3.8.

[gedaagden c.s.] hebben gesteld dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek is geplaatst als de vorige aanbouw, die er al meer dan twintig jaar stond. Ter onderbouwing van de stelling dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek is geplaatst als de vorige aanbouw hebben [gedaagden c.s.] verwezen naar een verklaring van de aannemer die voor zover van belang heeft verklaard
“(…) de nieuwe aanbouw is exact op dezelfde plaats neergezet (…)”en naar een tweetal foto’s, met daarop de oude en de nieuwe situatie waarop met name de aansluiting met het pannendak zichtbaar is.

3.9.

[eisers c.s.] hebben betwist dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek is geplaatst en hebben ook foto’s in het geding gebracht, dit betreft twee luchtfoto’s, een van de oude en een van de nieuwe situatie.

3.10.

Aan de hand van de foto’s constateert de kantonrechter dat de nieuwe aanbouw anders geplaatst is dan de aanbouw die er stond. De nieuwe aanbouw is hoger en ook de dakconstructie van deze aanbouw is anders dan de oude. Het dak van de oude aanbouw kwam tot aan de dakgoot en liep schuin af. Het dak van de nieuwe aanbouw is over de dakgoot heen op het pannendak aangesloten en loopt niet schuin af, maar heeft een recht dak. Ook lijkt het nieuwe dak over de overkapping van [eisers c.s.] heen te komen, terwijl in de oude situatie de daken tegen elkaar aan waren geplaatst, met een afdekstrip er overheen. Voor zover [gedaagden c.s.] hebben aangevoerd dat de nieuwe aanbouw net als de oude aanbouw is gerealiseerd op 3,5 zwarte dakpan, is dat aan de hand van de foto’s niet vast te stellen. De foto’s zijn hiervoor niet geschikt. De kantonrechter merkt ten overvloede op dat het er meer op lijkt dat bij de nieuwe situatie nog maar 3,25 zwarte dakpan resteert.

3.11.

Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek staat als de vorige aanbouw. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mevrouw [gedaagde 2] op de vraag van de kantonrechter “
Uw muur van de woning zelf loopt die in een lijn door met de muur van de aanbouw?” verklaard:
“Ja, we hadden eerst een inspringend stuk naar binnen toe, Dat is nu weg.”Gelet op deze verklaring dat er geen inspringend stuk meer naar binnen is, kan de verklaring van de aannemer dat de aanbouw op exact dezelfde plek als de vorige is gezet niet kloppen. Omdat [gedaagden c.s.] geen andere stukken, bijvoorbeeld de bouwtekening van de nieuwe aanbouw of foto’s van de binnenzijde van de oude en de nieuwe aanbouw, in het geding hebben gebracht waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de nieuwe aanbouw op dezelfde plek als de vorige aanbouw is geplaatst, hebben [gedaagden c.s.] hun stelling onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

3.12.

Omdat niet vast staat dat nieuwe aanbouw op dezelfde plek als de vorige aanbouw is geplaatst, slaagt het beroep op verjaring niet. De primaire vordering van [gedaagden c.s.] wordt daarom afgewezen.

In breuk op eigendom

3.13.

Tussen partijen is niet in geschil dat de nieuwe aanbouw vijf centimeter over de erfgrens van [eisers c.s.] is gebouwd. Hiermee staat vast dat [gedaagden c.s.] inbreuk maken op het eigendomsrecht van [eisers c.s.]

Verwijderen overbouw?

3.14.

Omdat (een deel van) de muur van de nieuwe aanbouw op het perceel van [eisers c.s.] staat, is de vordering van [eisers c.s.] om de aanbouw los te maken en losgemaakt te houden van de overkapping en de vordering tot verwijdering van de overbouw en deze verwijderd te houden in beginsel toewijsbaar op grond van artikel 5:1 BW, tenzij een beroep op artikel 5:54 BW daaraan in de weg staat. [gedaagden c.s.] hebben een beroep op dit artikel gedaan, immers zij vorderen in reconventie legalisering van de overbouw. De kantonrechter dient daarom een belangenafweging te maken.

3.15.

In het kader van de belangenafweging is van belang dat [eisers c.s.] op termijn zelf ook een uitbouw willen realiseren en hebben aangevoerd dat bij handhaving van de huidige situatie zij worden geconfronteerd met een inspring van de muur naar binnen toe. Volgens [eisers c.s.] zullen zij voor het realiseren van de uitbouw zelf een muur moeten plaatsen en zal deze muur vanuit de gezamenlijke binnenmuur gezien een inspring maken. Een inspring die [gedaagden c.s.] , als gevolg van de overbouw, nu juist niet hebben, aldus [eisers c.s.] Een onderbouwing aan de hand van een bouwtechnisch rapport ontbreekt echter.

3.16.

Tijdens de mondelinge behandeling is ook het idee geopperd om een gemeenschappelijke muur te plaatsen die voor zowel de uitbouw van [gedaagden c.s.] als voor de (op dat moment te realiseren) uitbouw van [eisers c.s.] kan worden gebruikt. Ook dit is een onderdeel die bij de belangenafweging moet worden meegenomen.

3.17.

Alvorens een belangenafweging te kunnen maken, wil de kantonrechter weten of [eisers c.s.] zelf een muur moeten plaatsen als zij een uitbouw willen realiseren, al of niet met een inspring worden geconfronteerd als zij een uitbouw plaatsen zonder dat de overbouw wordt verwijderd, wat de kosten zijn voor [gedaagden c.s.] om de overbouw te verwijderen en of het mogelijk is om een gezamenlijke muur te plaatsen die voor beide uitbouwen kan worden gebruikt en wat daarvan de kosten zouden zijn.

Voor deze informatie is een deskundigenrapport noodzakelijk. Het voorschot van de deskundige zal door [eisers c.s.] moeten worden betaald, omdat zij stellen door de overbouw te worden benadeeld. Te zijner tijd zal in het eindvonnis worden besloten wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige(n) moet betalen of dat er aanleiding is de kosten te delen.

3.18.

De kantonrechter wenst de volgende vragen aan de deskundige(n) te stellen:

Kunnen [eisers c.s.] als zij een uitbouw aan de achterzijde van de woning willen realiseren gebruik maken van de muur van de uitbouw die door [gedaagden c.s.] is geplaatst of moeten zij een eigen muur plaatsen?

In het geval [eisers c.s.] een eigen muur moeten plaatsen, worden zij dan geconfronteerd met een inspring (gezien vanuit de oorspronkelijke binnenmuur)?

Zo ja, hoeveel centimeter zal de inspring dan minimaal zijn?

Kunt u een beraming maken van de kosten die [gedaagden c.s.] moeten maken om de overbouw ongedaan te maken (verwijderen van de overbouw en herstelkosten)?

Worden [gedaagden c.s.] bij het herstellen van de uitbouw, zonder de huidige overbouw, geconfronteerd met een inspring?

Zo ja, hoeveel centimeter zal die inspring dan minimaal zijn (gezien vanuit de oorspronkelijke binnenmuur)?

Is het mogelijk om een gezamenlijk muur te plaatsen, die zowel voor de bestaande uitbouw van [gedaagden c.s.] kan worden gebruikt als voor de nog te realiseren uitbouw van [eisers c.s.] ?

Zou een gezamenlijk muur zonder inspring (gezien vanuit de oorspronkelijke binnenmuur) gerealiseerd kunnen worden of zullen zowel [eisers c.s.] als [gedaagden c.s.] een inspring krijgen? Zo ja, kunt u een beraming maken van de kosten om een gezamenlijke muur te plaatsen? (kunt u die kosten uitsplitsen naar de kosten voor het voor zover nodig afbreken van de bestaande muur en het plaatsen van de gezamenlijke muur)?

Heeft u nog andere suggesties of aanvullende opmerkingen?

De deskundige(n) zal ook worden verzocht om het rapport eerst in concept aan partijen voor te leggen en de eventuele opmerkingen en de reactie van de deskundige(n) daarop in het definitieve rapport te verwerken.

3.19.

De zaak zal naar de hierna te noemen rolzitting worden verwezen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over het volgende:

hoeveel deskundige(n) de kantonrechter zou moeten benoemen;
welke deskundigheid deze deskundige(n) dient/dienen te bezitten;
wie (bij voorkeur na gezamenlijk overleg) tot deskundige(n) zou(den) moeten worden benoemd;
of er nog aanvullende vragen zijn.

De kantonrechter gaat ervan uit dat (de gemachtigde van) partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n). Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige(n) voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige(n) en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige(n) niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige(n). Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal dan, na weging van de onderbouwde vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige(n), een door partijen aangedragen deskundige(n) of een eigen deskundige(n) benoemen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden

3.20.

In afwachting van de aktes zoals bedoeld onder 3.19 wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

In het incident:

4.1.

veroordeelt [eisers c.s.] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden c.s.] worden begroot op € 164,-;

4.2.

wijst al het andere af;

In de hoofdzaak:

In conventie en in reconventie:

4.3.

verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 28 oktober 2025 om 11.30 uurvoor het nemen van de aktes zoals bedoeld onder 3.19 aan zowel de zijde van [eisers c.s.] als aan de zijde van [gedaagden c.s.] ;

4.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

754