ECLI:NL:RBROT:2025:13507

• Datum uitspraak: 3 oktober 2025
• Publicatiedatum: 21 november 2025
• Zaaknummer: 11546001 CV EXPL 25-3360
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A. Vriezen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens ernstige overlast door huurder

In deze zaak vordert de verhuurder, Stichting Hef Wonen, de ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder, [ter bewind gestelde], en de ontruiming van de woning vanwege ernstige overlast die de huurder sinds 2019 zou veroorzaken. De huurder huurt sinds 31 juli 2015 een woning van Hef Wonen, aanvankelijk in het kader van zorgbegeleiding en later op basis van een reguliere huurovereenkomst. Hef Wonen stelt dat de huurder zich schuldig maakt aan vernielingen, bedreigingen en geluidsoverlast, wat leidt tot een ernstige verstoring van de woonomgeving voor omwonenden. De kantonrechter heeft de zaak op 17 juli 2025 behandeld, waarbij zowel de verhuurder als de huurder en hun gemachtigden aanwezig waren.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt en dat er geen reden is om aan te nemen dat deze overlast zal stoppen. De rechter heeft de huurovereenkomst ontbonden op basis van artikel 6:265 lid 1 BW, dat ontbinding mogelijk maakt bij tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. De rechter heeft ook geoordeeld dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder, vooral gezien de langdurige overlast en het gebrek aan verbetering in het gedrag van de huurder.

De rechter heeft ZEKER Financiële Zorgverlening B.V., die als bewindvoerder optreedt voor de huurder, veroordeeld om de woning binnen 14 dagen te ontruimen en een huurachterstand van € 2.023,44 te betalen. Daarnaast moet ZEKER een gebruiksvergoeding van € 622,87 per maand betalen tot de ontruiming. De proceskosten zijn ook voor rekening van ZEKER, die in totaal € 998,57 moet betalen aan Hef Wonen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de verhuurder direct kan overgaan tot ontruiming en het innen van de huurachterstand, ongeacht een mogelijk hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11546001 CV EXPL 25-3360

datum uitspraak: 3 oktober 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,

tegen

ZEKER Financiële Zorgverlening B.V, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[ter bewind gestelde] ,

vestigingsplaats: Almere,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.E. van der Bent.

De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ZEKER’ genoemd. De heer [ter bewind gestelde] wordt hierna ‘ [ter bewind gestelde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 10 februari 2025, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlage;
• de mail van Hef Wonen, met bijlagen;
• de spreekaantekeningen van Hef Wonen.

1.2.

Op 17 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• namens Hef Wonen de heer [persooon A] (medewerker sociaal beheer) en de gemachtigde;
• de gemachtigde van ZEKER en de heer [ter bewind gestelde] .

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[ter bewind gestelde] huurt vanaf 31 juli 2015 een woning aan [adres] van Hef Wonen, eerst in het kader van zorgbegeleiding en nadat de begeleiding stopte op grond van een reguliere huurovereenkomst. Volgens Hef Wonen veroorzaakt [ter bewind gestelde] sinds 2019 door zijn gedrag en houding ernstige en langdurige overlast voor omwonenden. De overlast bestaat volgens Hef Wonen uit vernielingen aan het bezit van Hef Wonen, bedreiging van een medewerker van Hef Wonen en omwonenden en uit het bezorgen van geluidsoverlast aan omwonenden. Volgens Hef Wonen schiet [ter bewind gestelde] door zijn gedrag en houding tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom eist Hef Wonen in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat ZEKER (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [ter bewind gestelde] ) wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.

2.2.

Bovendien heeft [ter bewind gestelde] een huurachterstand laten ontstaan en schiet hij ook daarom volgens Hef Wonen tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hef Wonen eist dat ZEKER (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [ter bewind gestelde] ) de huurachterstand betaalt.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

2.3.

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst omdat [ter bewind gestelde] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt en verwacht kan worden dat hij dat zal blijven doen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel komt.

Langdurige ernstige overlast

2.4.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan een overeenkomst ontbonden worden op basis van iedere tekortkoming van een partij bij die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.

2.5.

Hef Wonen heeft ter onderbouwing van haar vordering onder meer overlastformulieren, meldingen van omwonenden, brieven van Hef Wonen aan [ter bewind gestelde] , aangiftes tegen [ter bewind gestelde] , een politierapport, correspondentie tussen Hef Wonen en de hulpverlener van [ter bewind gestelde] en de aanmelding bij (het gezamenlijk overleg overlast) gemeente Den Haag overgelegd. Hiermee is het beeld gepresenteerd dat [ter bewind gestelde] al jaren (sinds 2019) ernstige overlast, waaronder vooral geluidsoverlast, veroorzaakt, en dat hij hierop herhaaldelijk, maar tevergeefs, is aangesproken.

2.6.

ZEKER betwist niet de door Hef Wonen gestelde overlast voor omwonenden en de vernieling van een deur. Het standpunt van ZEKER daarover komt er – kort samengevat - op neer dat [ter bewind gestelde] zijn eigen handelen niet altijd goed kan overzien en dat hij hulp nodig heeft. Evenmin is betwist dat Hef Wonen tot en met mei 2025 meldingen van overlast door [ter bewind gestelde] heeft ontvangen, zodat er in ieder geval tot kort voor de mondelinge behandeling nog sprake van overlast was. ZEKER betwist dat [ter bewind gestelde] een medewerker van Hef Wonen bedreigt heeft, maar ook als die gestelde bedreiging buiten beschouwing wordt gelaten staat voldoende vast dat door de niet-betwiste gedragingen ernstige en structurele overlast is veroorzaakt, gedurende een periode van meer dan zes jaar. Ook omdat ter zitting is gebleken dat [ter bewind gestelde] de ernst van de overlast niet inziet, acht de kantonrechter de kans dat de overlast zal voortduren groot.

2.7.

Het bovenstaande leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat [ter bewind gestelde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en ook in de naleving van zijn wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW).

Belangenafweging

2.8.

Hef Wonen voert aan dat haar belang bij ontbinding erin is gelegen dat zij de woning na ontbinding en ontruiming kan verhuren aan een nieuwe huurder, die zich wel als goed huurder zal gedragen en die aan de omwonenden geen overlast zal veroorzaken. ZEKER stelt dat ontbinding en ontruiming op dit moment te ingrijpend zouden zijn en dat van een sociale verhuurder zoals Hef Wonen, gelet op de situatie van [ter bewind gestelde] , geduld verwacht mag worden alvorens over te gaan tot een ontruiming. ZEKER maakt echter niet duidelijk welke situatie van [ter bewind gestelde] zou maken dat meer geduld van Hef Wonen verwacht mag worden. ZEKER heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat [ter bewind gestelde] in staat is om op korte termijn en blijvend zijn gedrag zo te kunnen veranderen dat hij geen overlast zal veroorzaken.

2.9.

Het standpunt van ZEKER dat Hef Wonen geen stappen heeft gezet om ontruiming te voorkomen kan de kantonrechter niet volgen. [ter bewind gestelde] is herhaaldelijk door Hef Wonen aangeschreven met betrekking tot de overlast (op 17 juni 2021, 24 september 2021, 26 april 2024 en 30 mei 2024), Hef Wonen heeft mediation aangeboden en Hef Wonen heeft ook via de hulpverlening (Fivoor) van [ter bewind gestelde] geprobeerd de overlast te bespreken, maar tevergeefs. [ter bewind gestelde] heeft meer dan voldoende kansen gehad om ervoor te zorgen dat hij geen overlast meer zou veroorzaken.

2.10.

Het feit dat [ter bewind gestelde] inmiddels onder bewind is gesteld maakt het bovenstaande niet anders. Deze geboden hulp biedt kennelijk onvoldoende soelaas, nu de overlast ook daarna is blijven voortduren.

2.11.

De kantonrechter oordeelt dat het belang van [ter bewind gestelde] om in de woning te blijven onder de hierboven beschreven omstandigheden niet opweegt tegen het belang van Hef Wonen om de overeenkomst te ontbinden en zo de voortdurende ernstige overlast een halt toe te roepen.

ZEKER moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen

2.12.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet ZEKER de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Dit acht de kantonrechter daarvoor een redelijke termijn. Tot en met de dag van de ontruiming moet ZEKER een gebruiksvergoeding van € 647,84 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Omdat Hef Wonen in de dagvaarding haar vordering voor wat betreft de gebruiksvergoeding beperkt heeft tot een bedrag van € 622,87 per maand zal echter alleen dat bedrag worden toegewezen in deze uitspraak.

ZEKER moet een huurachterstand van € 2.023,44 betalen

2.13.

ZEKER wordt veroordeeld om € 2.023,44 aan Hef Wonen te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand juli 2025 zit hier dus bij.

ZEKER moet rente betalen

2.14.

De rente over de huur(achterstand) en de gebruiksvergoeding wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en ZEKER dat niet heeft betwist.

Geen oneerlijke bepalingen

2.15.

De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

ZEKER moet de proceskosten betalen

2.16.

De proceskosten komen voor rekening van ZEKER, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die ZEKER aan Hef Wonen moet betalen op € 148,57 aan dagvaardingskosten, € 340,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 998,57. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.17.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan niet van Hef Wonen worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventueel hoger beroep zou moeten afwachten voordat zij ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur kan afdwingen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt ZEKER om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [ter bewind gestelde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;

3.2.

veroordeelt ZEKER om aan Hef Wonen te betalen € 2.023,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

veroordeelt ZEKER om vanaf augustus 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 622,87 per maand met de verhoging die is toegestaan met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

veroordeelt ZEKER in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 998,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag dat volledig is betaald;

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

62574