Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11550450 CV EXPL 25-3720
datum uitspraak: 21 november 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2. [eiser 2],
wonende te [plaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen, advocaat te Amsterdam-Duivendrecht,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagden,
gemachtigden: mrs. L. Simsek en M.J.P. Verwoerd, advocaten te Rotterdam.
Partijen worden hierna in enkelvoud ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 februari 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de repliek;
- de dupliek, met bijlagen;
- de conclusie na dupliek, met bijlagen aan de kant van [eiser 1] ;
- de akte van [gedaagde 1] .
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser 1] huurt sinds 1 september 2019 de zelfstandige woonruimte aan [adres] te [plaats] van [gedaagde 1] . Het gaat om woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 1.295,- per maand. [eiser 1] betaalt een voorschot servicekosten voor nutsvoorzieningen zonder eigen meter van € 150,- per maand en een voorschot servicekosten voor overige zaken en diensten van € 300,- per maand.
2.2.
[eiser 1] is deze procedure begonnen omdat hij het niet eens is met de afrekening servicekosten over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2024. Aanvankelijk heeft [eiser 1] geen jaarlijkse afrekening ontvangen. Na zijn verzoek om een afrekening heeft [gedaagde 1] een overzicht en facturen gestuurd, maar daar is [eiser 1] het (deels) niet mee eens. [eiser 1] vraagt de kantonrechter in deze procedure om zijn betalingsverplichting voor de servicekosten over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2024 vast te stellen. Ook vraagt hij om [gedaagde 1] te veroordelen om hetgeen hij teveel aan voorschotten voldaan heeft, aan hem terug te betalen, inclusief rente.
2.3.
De kantonrechter zal in dit vonnis de betalingsverplichting van [eiser 1] vaststellen, per onderdeel/categorie van de servicekosten. De kantonrechter volgt niet de stelling van [gedaagde 1] dat [eiser 1] stilzwijgend akkoord is gegaan met het betalen van voorschotten zonder dat een jaarlijkse afrekening wordt verstrekt. Artikel 7:259 lid 2 BW Pro is van dwingend recht en daarvan kunnen partijen tijdens de huurovereenkomst dus niet afwijken, ook niet stilzwijgend.
2.4.
Hoewel de kantonrechter het met [eiser 1] eens is dat [gedaagde 1] in zijn conclusie van antwoord vrijwel niet is ingegaan op de inhoud van de afrekeningen en pas bij conclusie van dupliek openheid van zaken heeft gegeven, verbindt de kantonrechter daar geen consequenties aan, anders dan dat [eiser 1] voor zijn conclusie na dupliek een volledig punt toegekend krijgt bij de proceskostenveroordeling. Door pas bij dupliek inhoudelijk verweer te voeren, heeft [gedaagde 1] [eiser 1] als het ware gedwongen om een extra processtuk in te dienen (door [eiser 1] ‘conclusie na dupliek’ genoemd), zodat er naar het oordeel van de kantonrechter aanleiding bestaat om in het kader van de proceskostenveroordeling een vol punt aan die extra conclusie van [eiser 1] toe te kennen. Anderzijds heeft [eiser 1] met die conclusie voldoende gelegenheid gekregen om te reageren op de stellingen van [gedaagde 1] , zodat de kantonrechter de stellingen van [gedaagde 1] ook bij de beoordeling zal betrekken en die stellingen dus niet buiten beschouwing zal laten, zoals [eiser 1] heeft verzocht.
2.5.
De kantonrechter merkt op deze plaats ook op dat de processtukken van beide partijen een belangrijk element missen, namelijk een berekening van hoe de afrekeningen servicekosten per kalenderjaar er volgens hen, met inachtneming van hun standpunten over de diverse posten daarop, had moeten uitzien. Dat hebben zij niet gedaan. Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter nu, als een ‘goedkope boekhouder’ tegen een vergoeding niet hoger dan het geldende griffierecht van € 90,- (gebaseerd op een vordering van onbepaalde waarde), voor partijen volledige eindafrekeningen moet opstellen in dit vonnis, inclusief alle daaraan ten grondslag liggende berekeningen.
Nutsvoorzieningen zonder individuele meter
2.6.
De kantonrechter stelt de betalingsverplichting van [eiser 1] voor de kosten voor de nutsvoorzieningen zonder individuele meters (water, elektra en gas) vast op de volgende bedragen. [gedaagde 1] heeft in de conclusie van dupliek berekeningen laten zien van de kosten en de verdeelsleutel en [eiser 1] is daarmee akkoord gegaan. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de kosten anders vast te stellen en volgt dus de bedragen die [gedaagde 1] heeft opgegeven. Omdat [gedaagde 1] heeft gevorderd de betalingsverplichting vast te stellen over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2024, worden de bedragen die [gedaagde 1] heeft opgegeven zo nodig herberekend.
Water:
1 september 2019 t/m 7 januari 2020 € 49,10
8 januari 2020 t/m 31 december 2020 € 568,73
1 januari 2021 t/m 10 december 2021 € 572,05
11 december 2021 t/m 10 december 2022 € 624,20
11 december 2022 t/m 10 januari 2024 € 706,57
11 januari 2024 t/m 31 december 2024 € 715,93
Over de periode 1 september 2019 tot en met 7 januari 2020 is het bedrag als volgt berekend. De kosten over de periode 4 januari 2019 tot en met 7 januari 2020 bedroegen volgens [gedaagde 1] € 557,79. Dat is per maand € 11,62. [eiser 1] is met die opgave akkoord. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2019. De periode 1 september 2019 tot en met 7 januari 2020 beslaat 4 maanden en 7 dagen. De betalingsverplichting over die periode is dan 4,226 maanden × € 11,62 = €49,10.
Over de periode van 11 januari 2024 tot en met 31 december 2024 zijn de kosten als volgt berekend. [gedaagde 1] heeft de kosten opgegeven over de periode van 11 januari 2024 tot en met 7 januari 2025. Dat zijn 363 dagen. De kosten over die periode bedragen € 730,01. De periode van 11 januari 2024 tot en met 31 december 2024 beslaat 356 dagen. De betalingsverplichting van [eiser 1] tot en met 31 december 2024 is daarom vastgesteld op (356/363 × € 730,01 =) € 715,93.
Omgerekend naar hele jaren (omdat [eiser 1] de vaststelling van de afrekening per kalenderjaar vordert) levert dit de volgende betalingsverplichting op ten aanzien van het waterverbruik:
2019 € 46,44 [1]
2020 € 571,39 [2]
2021 € 607,96 [3]
2022 € 625,76 [4]
2023 € 651,26 [5]
2024 € 733,77 [6]
Elektra:
1 september 2019 t/m 31 december 2019 € 176,16
1 januari 2020 t/m 14 juni 2020 (geschat) € 242,28
15 juni 2020 t/m 14 juni 2021 (geschat) € 620,48
15 juni 2021 t/m 23 juni 2022 € 782,09
24 juni 2022 t/m 23 juni 2023 € 1.787,40
24 juni 2023 t/m 2 juli 2024 € 1.663,45
3 juli 2024 t/m 31 december 2024 € 827,18
[gedaagde 1] heeft de kosten over de periode van juni 2019 tot en met juni 2020 geschat en [eiser 1] is daarmee akkoord. Nu de eerste periode met bekende gegevens begint op 15 juni, gaat de kantonrechter ervan uit dat de geschatte kosten zien op een periode die loopt van 15 juni 2019 tot en met 14 juni 2020. De kosten over die periode bedroegen € 44,04 per maand. Over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2019 bedragen de kosten dan (4 × € 44,04 =) € 176,16. De periode van 1 januari 2020 tot en met 14 juni 2020 betreft 5,5 maand. De betalingsverplichting van [eiser 1] over die periode bedraagt dan (5,5 × € 44,05 =) € 242,28.
Er zit een kleine overlap in de opgave van [gedaagde 1] over de jaren 2022 en 2023. De opgave over 2021/2022 eindigde op 23 juni en die van 2022/2023 begon ook op 23 juni; die van 2022/2023 eindigde op 23 juni en die van 2023/2024 begon op 20 juni. De kantonrechter heeft de ingangsdatum van de nieuwe periode aangepast zodat deze direct de dag na het einde van de vorige periode ligt, dus twee maal op 24 juni.
Voor wat betreft de elektrakosten over de periode van 3 juli 2024 tot en met 31 december heeft [eiser 1] voorgesteld om die kosten te berekenen op basis van de elektrakosten over de eerste helft van 2024. [gedaagde 1] is daarmee akkoord gegaan en de kantonrechter ziet geen reden om daarvan af te wijken. De elektrakosten over de periode van 1 januari tot en met 2 juli 2024 bedroegen volgens de berekening van [gedaagde 1] (waarmee [eiser 1] akkoord is gegaan) € 836,27. Dat is een periode van 184 (van 366) dagen (× € 1.663,45). De periode van 3 juli 2024 tot en met 31 december 2024 telt 182 dagen. De betalingsverplichting over die periode bedraagt dan 182/184 × € 836,27= € 827,18.
Omgerekend naar hele jaren (omdat [eiser 1] de vaststelling van de afrekening per kalenderjaar vordert) levert dit de volgende betalingsverplichting op ten aanzien van het elektriciteitsverbruik:
2019 € 176,16
2020 € 582,27 [7]
2021 € 698,72 [8]
2022 € 1.299,18 [9]
2023 € 1.699,33 [10]
2024 € 1.643,38 [11]
Gas:
1 september 2019 t/m 31 december 2019 (geschat) € 169,28
1 januari 2020 t/m 14 juni 2020 (geschat) € 232,76
15 juni 2020 t/m 14 juni 2021 (geschat) € 1.361,15
15 juni 2021 t/m 23 juni 2022 € 1.400,35
24 juni 2022 t/m 23 juni 2023 € 2.498,66
24 juni 2023 t/m 2 juli 2024 € 2.601,31
3 juli 2024 t/m 31 december 2024 € 795,06
[gedaagde 1] heeft ook hier de kosten over de periode van juni 2019 tot en met juni 2020 geschat en [eiser 1] is daarmee akkoord. De kantonrechter gaat ook hier uit van een berekening van de kosten over een periode die loopt van 15 juni 2019 tot en met 14 juni 2020. De kosten over die periode bedroegen € 42,32 per maand. De periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2019 betreft 4 maanden, wat neerkomt op een bedrag van (4 × € 42,32 =) € 169,28. De periode van 1 januari tot en met 14 juni 2020 betreft 5,5 maand. De betalingsverplichting van [eiser 1] over die periode bedraagt dan (5,5 × € 42,32 =) € 232,76.
Ook hier heeft de kantonrechter de ingangsdata van de perioden 2022/2023 en 2023/2024 aangepast zodat deze direct aansluiten op de vorige periode in plaats van deze deels overlappen.
Voor de kosten van gas(levering) over de periode van 3 juli 2024 tot en met 31 december 2024 geldt hetzelfde als voor de elektrakosten: die worden conform voorstel van [eiser 1] en akkoord van [gedaagde 1] vastgesteld op basis van de kosten over de eerste helft van 2024. De elektrakosten over de periode van 1 januari tot en met 2 juli 2024 bedroegen volgens de berekening van [gedaagde 1] (waarmee [eiser 1] akkoord is gegaan) € 1.307,76 (184/266 dagen × € 2.601,06). De periode van 3 juli 2024 tot en met 31 december 2024 telt 182 dagen. De betalingsverplichting over die periode bedraagt dan 182/184 × € 1.307,76 = € 1.293,55.
Omgerekend naar hele jaren (omdat [eiser 1] de vaststelling van de afrekening per kalenderjaar vordert) levert dit de volgende betalingsverplichting op ten aanzien van het gasverbruik:
2.7.
Uit het voorgaande volgt dat de jaarlijkse betalingsverplichting van [eiser 1] voor de categorie ‘nutsvoorzieningen zonder individuele meter’ over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2024 vastgesteld moet worden op de volgende bedragen:
Periode
Water
Elektra
Gas
Totaal
2019 (sept t/m dec)
€ 46,44
€ 176,16
€ 169,28
€ 391,88
2020
€ 571,39
€ 582,27
€ 978,60
€ 2.132,26
2021
€ 607,96
€ 698,72
€ 1.364,16
€ 2.670,84
2022
€ 625,76
€ 1.299,18
€ 1.959,02
€ 3.883,96
2023
€ 651,26
€ 1.699,33
€ 2.516,07
€ 4.866,66
2024
€ 733,77
€ 1.643,38
€ 2.071,44
€ 4.448,59
Stoffering en meubilering
2.8.
Partijen zijn het erover eens dat in de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde 1] via de servicekosten een vergoeding voor het gebruik van roerende zaken en stoffering in rekening mag brengen. Partijen verschillen van mening over de hoogte van het bedrag dat mag worden doorberekend. Aanvankelijk heeft [eiser 1] voorgesteld om uit te gaan van het door de Huurcommissie gehanteerde standaardbedrag van € 12,- per jaar, omdat [gedaagde 1] in de afrekeningen geen bedragen heeft opgenomen. In de conclusie van dupliek heeft [gedaagde 1] de kosten onderbouwd en [eiser 1] heeft daar voldoende op kunnen reageren, zodat de kantonrechter op basis van de standpunten van partijen en de overgelegde overzichten en facturen een (redelijke) vergoeding voor het gebruik van de roerende zaken zal vaststellen. Dat zal hij zo veel mogelijk per categorie / soortgelijk oordeel doen, zodat dit vonnis zo overzichtelijk mogelijk blijft. Partijen gaan allebei voor alle roerende zaken uit van een afschrijvingsduur van tien jaar, zodat de kantonrechter dat uitgangspunt zal volgen.
Handgemaakt meubilair
2.9.
Voor een aantal meubels mag [gedaagde 1] naar het oordeel van de kantonrechter geen servicekosten doorbelasten. Een vergoeding mag alleen in rekening worden gebracht als het gaat om roerende zaken. [eiser 1] heeft betwist dat de televisiekast, de zitbanken en de nachtkastjes roerende zaken zijn, omdat het gaat om meubels die ingebouwd zijn en die niet kunnen worden verwijderd zonder dat schade ontstaat aan het gehuurde. [gedaagde 1] heeft dat laatste niet betwist, maar is van mening dat het niet gaat om schade van enige betekenis. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] die laatste stelling onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde 1] heeft niet uitgelegd op welke manier deze meubels ingebouwd zijn, hoe ze verwijderd kunnen worden en welke (geringe) schade daar dan bij zou ontstaan. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat deze meubels geen roerende zaken zijn, zodat voor het gebruik van die meubels door [eiser 1] ook geen servicekosten doorberekend kunnen worden door [gedaagde 1] .
2.10.
[gedaagde 1] heeft opgave gedaan van de waarde van het ter beschikking gestelde meubilair, dat door de (inmiddels overleden) vader van [gedaagde 1] is gemaakt. Van dit meubilair zijn (daarom) geen facturen beschikbaar. Ook is niet duidelijk wanneer dit meubilair is vervaardigd. [eiser 1] heeft opgave gedaan van de huidige aankoopprijs van soortgelijk meubilair bij Ikea. De kantonrechter overweegt dat moet worden uitgegaan van de boekwaarde van roerende zaken aan het begin van het boekjaar waarin de kosten worden overeengekomen, in dit geval dus de boekwaarde per 1 januari 2019. Dat is niet eenvoudig, omdat het niet om gekochte zaken gaat. De kantonrechter acht het niet reëel om uit te gaan van de kosten van een Ikea-meubel, omdat het niet gaat om massaproductie, maar om hand gemaakt meubilair, dat er volgens de door [gedaagde 1] overgelegde foto’s fraai en degelijk uitziet en niet te vergelijken is met de door [eiser 1] genoemde Ikea-meubels. Anderzijds kan de kantonrechter niet beoordelen of de door [gedaagde 1] opgegeven waarde klopt. Als [gedaagde 1] zekerheid had willen hebben over de kosten die zij voor het gebruik van dit meubilair mocht doorbelasten aan [eiser 1] , had het op haar weg gelegen om bij de huurovereenkomst een waardebepaling te voegen en de instemming van [eiser 1] daarmee te vragen. Dat is echter niet gebeurd.
2.11.
De kantonrechter acht het redelijk om uit te gaan van het gemiddelde van de door [gedaagde 1] opgegeven waarde en de door [eiser 1] genoemde Ikea-aanschafprijs. Het resultaat komt naar het oordeel van de kantonrechter neer op een redelijke waarde per 1 januari 2019 voor niet-standaard meubilair. In de tabel hieronder zijn de opgaven van [gedaagde 1] , die van [eiser 1] en de door de kantonrechter redelijk geachte waardes opgenomen, met in de laatste kolom het bedrag aan servicekosten dat per maand in rekening mag worden gebracht, uitgaande van een afschrijfperiode van tien jaar (120 maanden). Partijen gaan zelf allebei uit van een afschrijvingsperiode van tien jaar en daarom houdt de kantonrechter dat uitgangspunt ook aan. Omdat de kantonrechter de waarde per 1 januari 2019 vaststelt, is er geen reden voor een extra waardevermindering omdat deze zaken niet nieuw zouden zijn geweest bij aanvang van de huurovereenkomst.
Meubel
Opgave [gedaagde 1]
Opgave [eiser 1]
Redelijke prijs
Vergoeding per maand (1/120 deel)
Bureaus woonkamer (2)
€ 800,-
€ 100,-
€ 450,-
€ 3,75
Zitstoelen woonkamer
€ 500,-
€ 100,-
€ 300,-
€ 2,50
Houten eettafel
€ 800,-
€ 300,-
€ 550,-
€ 4,58
Stoelen eettafel
€ 500,-
€ 250,-
€ 375,-
€ 3,13
Salontafels
€ 1.200,-
€ 400,-
€ 800,-
€ 6,67
2.12.
De kantonrechter stelt de waarde van de kledingkast in de slaapkamer vast op € 250,-. Dit betekent dat [gedaagde 1] daar een maandelijkse vergoeding van € 2,08 (1/120 deel) voor in rekening mag brengen. [gedaagde 1] noemt in haar opgave ‘kledingkasten’ (meervoud) met een waarde van € 1.000,-. [eiser 1] heeft daar tegenin gebracht dat het slechts gaat om één ladekast en dat een vergelijkbare kast bij Ikea nu € 100,- kost. De kantonrechter gaat ook hier uit van een hoger bedrag omdat niet vast staat dat het een Ikea-kast is. Een waarde van € 250,- voor één ladekast is volgens de kantonrechter een redelijk bedrag.
Inhoud en toebehoren keuken
2.13.
Partijen zijn het eens over de waarde van de combi-oven (magnetron). Die is gekocht voor € 279,-. [gedaagde 1] mag daarom een bedrag van € 2,33 per maand (1/120 deel) bij [eiser 1] in rekening brengen.
2.14.
[gedaagde 1] noemt voor de koelkast (zonder overlegging van een factuur) een waarde van € 800,-. [eiser 1] noemt (ook zonder verdere onderbouwing) een bedrag van € 250,-. De kantonrechter gaat ervan uit dat de werkelijke, redelijke waarde van de koelkast ongeveer in het midden zal liggen en bepaalt de waarde op € 500,-. [gedaagde 1] mag voor de koelkast een bedrag van € 4,17 per maand (1/120 deel) in rekening brengen.
2.15.
Voor de broodrooster, de waterkoker, het servies en bestek, het koffiezetapparaat, de pannen en de prullenbak gaat de kantonrechter uit van de door [gedaagde 1] genoemde aanschafprijzen. Die komen hem niet onredelijk voor. De kantonrechter pas hierop echter wel een correctie toe, omdat – zoals [eiser 1] terecht stelt – uit niets blijkt dat het gaat om zaken die nieuw zijn gekocht voordat [eiser 1] het appartement in gebruik nam. Als dat inderdaad zo zou zijn, dan zou [gedaagde 1] facturen van deze zaken hebben kunnen overleggen. De kantonrechter volgt de door [eiser 1] gesuggereerde aftrek van 13,4% van de waarde, maar dan dus toegepast op de aanschafprijs die [gedaagde 1] heeft genoemd. Dit levert de volgende bedragen om, met wederom in de laatste kolom het bedrag dat [gedaagde 1] per maand bij [eiser 1] in rekening mag brengen.
Zaak
Opgave [gedaagde 1]
Waarde na correctie 13,4%
Vergoeding per maand (1/120 deel)
Broodrooster
€ 30,-
€ 25,98
€ 0,22
Waterkoker
€ 30,-
€ 25,98
€ 0,22
Servies en bestek
€ 75,-
€ 64,95
€ 0,54
Koffiezetapparaat
€ 30,-
€ 25,98
€ 0,22
Pannen
€ 250,-
€ 216,50
€ 1,80
Prullenbak
€ 70,-
€ 60,62
€ 0,51
(Overige) apparatuur
2.16.
Partijen zijn het eens over de aanschafprijs van de televisie, van € 349,-. [gedaagde 1] mag daarvoor € 2,91 per maand in rekeningen brengen. Ook over de wasmachine zijn partijen het eens. De aanschafprijs daarvan bedroeg € 389,-. Dat levert een maandelijkse vergoeding op van € 3,24. Tot slot zijn partijen het ook eens over de vergoeding voor de vaatwasser. Die bedraagt tot en met 26 januari 2023 € 1,94 per maand en vanaf 27 januari 2023 (aanschaf van een nieuwe vaatwasser à € 319,-) € 2,65 per maand.
2.17.
Partijen zij het niet eens over de waarde van de droger. Volgens [gedaagde 1] is die € 650,- en volgens [eiser 1] € 339,-. De kantonrechter stelt de waarde naar redelijkheid vast op € 400,-. Gelet op de prijzen van de andere apparatuur is een aanschafprijs van € 650,- voor de droger onwaarschijnlijk. Een prijs van € 400,- sluit wel aan bij de waarde van de andere apparaten in het gehuurde. De vergoeding voor de droger komt daarmee op € 3,33 per maand.
2.18.
Voor de geluidsapparatuur gaat de kantonrechter uit van een waarde van € 433,-. Dit is de door [gedaagde 1] genoemde aanschafprijs van € 500,-, verminderd met een correctie van 13,4% omdat niet is gebleken dat het gaat om nieuwe apparatuur. Als de apparatuur het niet doet, kan [eiser 1] herstel verlangen, maar in deze procedure is niet gebleken dat de apparatuur nooit gewerkt heeft en dat daarom geen vergoeding kan worden gevraagd. [gedaagde 1] mag dus een vergoeding in rekening brengen van € 3,61 per maand.
2.19.
De door [gedaagde 1] genoemde aanschafprijs voor de strijkplank en het strijkijzer van € 150,- vindt de kantonrechter niet onwaarschijnlijk. Op dit bedrag past hij wel een correctie toe van 13,4% omdat de aanschafdatum niet vast staat. Dat levert een waarde op van € 129,90 en een maandelijkse vergoeding van € 1,08.
2.20.
Voor de deurintercom mag [gedaagde 1] vanaf 14 januari 2024 € 1,75 per maand in rekening brengen. [eiser 1] stelt dat de intercom onroerend is, maar [gedaagde 1] heeft dat betwist. Uit de overgelegde factuur blijkt dat het gaat om een opbouw-intercom, hetgeen erop wijst dat het gaat om een eenvoudig te verwijderen zaak. De kantonrechter oordeelt daarom dat dit een roerende zaak is en dat [gedaagde 1] daarvoor een vergoeding in rekening mag brengen. De aanschafprijs op 14 januari 2024 was € 209,75, zo blijkt uit de factuur.
Het terras
2.21.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde 1] een vergoeding voor de terrasvlonders in rekening mag brengen. [eiser 1] heeft gesteld dat de vlonders nodig zijn om het terras te kunnen gebruiken, maar [gedaagde 1] heeft dat betwist en heeft ook gesteld dat de vlonders zonder schade te verwijderen zijn. [eiser 1] heeft dat laatste niet meer betwist. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat het gaat om roerende zaken. De waarde van de vlonders stelt de kantonrechter vast op € 259,80. Dit is de door [gedaagde 1] opgegeven aanschafprijs, verminderd met een correctie van 13,4% omdat uit niets blijkt dat de vlonders nieuw waren bij aanvang van de huurovereenkomst. De maandelijkse vergoeding voor de vlonders is dan € 2,17.
2.22.
De kantonrechter stelt de waarde van het terrasmeubilair vast op € 216,50. Dit is de door [gedaagde 1] opgegeven aanschafprijs van € 250,-, verminderd met een correctie van 13,4%. De maandelijkse vergoeding voor het meubilair is dan € 1,80.
Stoffering
2.23.
[gedaagde 1] mag voor de raambekleding € 10,83 per maand in rekening brengen. Volgens [eiser 1] zou de raambekleding een waarde van € 110,- hebben, maar dat licht hij niet toe. De kantonrechter acht een aanschafprijs van € 1.500,- voor raambekleding niet onwaarschijnlijk. Hij past hierop wel een correctie toe van 13,4%, omdat niet is gebleken dat de raambekleding volledig nieuw was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat levert een waarde op van € 1.299,- en daarmee een vergoeding van € 10,83 per maand.
2.24.
Aan het kleed in de woonkamer kent de kantonrechter een waarde toe van € 120,-. De door [gedaagde 1] genoemde prijs van € 150,- is niet bijzonder hoog, maar uit niets blijkt dat het gaat om een nieuw kleed. De kantonrechter vindt een waarde van € 120,-, met een bijbehorende maandelijkse vergoeding van € 1,- redelijk.
2.25.
Voor het douchegordijn gaat de kantonrechter uit van een aanschafprijs van € 30,-. Omdat niet is gebleken dat het gordijn nieuw is, past de kantonrechter ook hier de correctie van 13,4% toe. Dat levert een waarde op van € 25,98 en een maandelijkse vergoeding van € 0,22.
2.26.
Partijen zijn het eens over de aanschafprijs van de kussens op de zitbanken van € 100,-. De kantonrechter volgt [eiser 1] in zijn stelling dat hierop een correctie moet worden toegepast van 13,4% omdat niet is gebleken dat de kussens nieuw waren op 1 september 2019. De waarde is dan € 86,60 en de maandelijkse vergoeding € 0,72.
2.27.
De waarde van de matrassen, de kussens op het bed, het beddengoed en de handdoeken stelt de kantonrechter vast op het gemiddelde van de door partijen genoemde prijzen. [gedaagde 1] heeft de genoemde aanschafprijs niet onderbouwd en ook niet laten zien wanneer deze zaken gekocht zijn, maar [eiser 1] heeft ook niet onderbouwd dat het gaat om precies die zaken waarvan hij de prijzen noemt. De kantonrechter vindt het redelijk om schattenderwijs ervan uit te gaan dat de waarde ‘ergens in het midden’ zal liggen. De kantonrechter gaat er niet vanuit dat deze zaken eerder dan op 1 september 2019 zijn aangeschaft (en dus niet nieuw waren); daarom wordt op de vastgestelde waarde geen (nadere) correctie toegepast. Dit levert de volgende waardes en vergoedingen op:
Zaak
Opgave [gedaagde 1]
Opgave [eiser 1]
Waarde
Vergoeding per maand (1/120 deel)
Matras bed
€ 1.500,-
€ 300,-
€ 900,-
€ 7,50
Kussens bed
€ 125,-
€ 32,-
€ 78,50
€ 0,65
Beddengoed
€ 200,-
€ 60,-
€ 130,-
€ 1,08
Handdoeken
€ 75,-
€ 40,-
€ 57,50
€ 0,48
Brandblussers en lampen
2.28.
De kantonrechter volgt [eiser 1] in zijn stelling dat de kosten voor de brandblussers moeten worden verdeeld over alle huurders, omdat ze in de algemene ruimten hangen. Anders dan [gedaagde 1] betoogt, moeten die kosten ook worden omgeslagen over de kapper die een kapsalon exploiteert in een andere ruimte die deel uitmaakt van het gebouw, waarin zich het door [eiser 1] gehuurde appartement bevindt. De kapsalon beschikt kennelijk over eigen brandblussers, maar dat neemt niet weg dat ook de kapper als huurder belang heeft bij de aanwezigheid van brandblussers in de algemene ruimten van het gebouw waarin hij een ruimte huurt. De kantonrechter gaat wel uit van de waarde die [gedaagde 1] noemt, namelijk € 200,- voor twee brandblussers. Deze kosten worden voor 50% gedragen door de verhuurder ( [gedaagde 1] ) en voor 50% door de gezamenlijke bewoners/ gebruikers van het complex. De waarde op basis waarvan een maandelijks bedrag aan servicekosten aan [eiser 1] mag worden doorbelast is daarom ¼ × € 100,- = €25,-. Dit komt neer op een maandelijks bedrag van € 0,21.
2.29.
Partijen zijn het eens over de aanschafprijs van de lampen en spots van €750,-. Omdat niet is gebleken dat deze zaken nieuw waren op 1 september 2019, past de kantonrechter de door [eiser 1] gesuggereerde correctie van 13,4% toe. Dit levert een waarde op van € 649,50 en daarmee een maandelijkse vergoeding van € 5,41.
Aankleding
2.30.
De kantonrechter kent een vergoeding van € 10,83 per maand toe voor de aankleding van het gehuurde. Dat de aankleding deels is verwijderd op verzoek van [eiser 1] , betekent niet dat [eiser 1] geen vergoeding meer hoeft te betalen. Niet gebleken is namelijk dat partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken om deze post in de servicekosten aan te passen en dat is wel nodig om de betalingsverplichting op dit punt te verlagen. De kantonrechter acht een aanschafprijs van € 1.500,- reëel, maar past hierop een correctie toe van 13,4% omdat niet vast staat dat de aankleding nieuw was op 1 september 2019. De waarde waarmee wordt gerekend is dan € 1.299,-.
Berekening kosten roerende zaken en stoffering
2.31.
Het voorgaande leidt tot de volgende kosten die [gedaagde 1] in de periode van 1 september 2019 tot en met 31 december 2024 per maand aan [eiser 1] mocht doorbelasten:
1 september 2019 t/m 26 januari 2023 € 91,71
27 januari 2023 t/m 13 januari 2024 € 92,42
14 januari 2024 t/m 31 december 2024 € 94,17
2.32.
Berekend over de volledige periode levert dit het volgende jaarlijkse bedrag aan betalingsverplichting van [eiser 1] voor de categorie ‘roerende zaken’ op:
2019 € 366,84 [17]
2020 € 1.100,52 [18]
2021 € 1.100,52
2022 € 1.100,52
2023 € 1.100,63 [19]
2024 € 1.129,31 [20]
Onderhoudskosten en schoonmaak
2.33.
[eiser 1] is akkoord met de kosten voor glazenwassen die [gedaagde 1] in rekening brengt. Uit bijlage 1 bij de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde brief van de gemachtigde van [gedaagde 1] volgt dat het aandeel van [eiser 1] in de kosten voor de glazenwasser de volgende bedragen bedroeg:
2020 € 10,00
2021 € 32,00
2022 € 43,00
2023 € 10,00
2024 € 11,00
2.34.
[gedaagde 1] mag geen kosten voor het uitvoeren van (klein dagelijks) onderhoud via de servicekosten bij [eiser 1] in rekening brengen. In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is dit namelijk niet overeengekomen. Artikel 7 benoemt Pro alleen ‘service- en onderhoudscontract’, maar geen kosten voor daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden. Nu niet in dit artikel (of elders als aanvulling op dit artikel) is afgesproken dat [gedaagde 1] de kleine herstellingen voor rekening van [eiser 1] zal uitvoeren, vormen die kosten geen onderdeel van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro.
2.35.
[eiser 1] is bereid om de kosten voor het schoonmaken van de algemene ruimtes via de servicekosten te betalen. Hij heeft niet betwist dat deze werkzaamheden tot en met 31 januari 2022 twee keer per maand zijn uitgevoerd door mevrouw [persoon A] , tegen een tarief van € 12,- per uur. De door [gedaagde 1] genoemde kosten (in productie 15 bij de conclusie van dupliek) over de periode van 1 september 2019 tot en met 31 januari 2022 staat daarmee vast. Hiervan komt ¼ deel voor rekening van [eiser 1] .
[eiser 1] is bereid om aan [gedaagde 1] (of hun moeder) een vergoeding te betalen voor het schoonmaken vanaf 1 februari 2022. Zij erkennen het schoonmaken met een frequentie van zes weken. Deze frequentie heeft [gedaagde 1] niet weersproken. De kantonrechter acht een uurtarief van € 17,50 redelijk, maar ziet geen grondslag voor het meerekenen van de (forse) reistijd tot en met december 2023. De omstandigheid dat [gedaagde 1] geen schoonmaker uit de omgeving (zonder reistijd en -kosten) heeft ingeschakeld, blijft voor zijn eigen rekening. Over de periode van 1 februari 2022 tot en met 31 december 2024 (35 maanden, afgerond 152 weken) is bij een frequentie van eens per zes weken (wederom afgerond) 25 keer schoongemaakt. Een schoonmaakbeurt duurt 1,5 uur, zo stelt [gedaagde 1] . [eiser 1] heeft dat niet weersproken. Ook hier geldt dat ¼ deel van de totale kosten voor rekening van [eiser 1] komt.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] over de periode van 1 februari 2022 tot en met 31 december 2024 (25 × 1,5 × €17,50 × ¼ =) € 164,06 bij [eiser 1] in rekening mag brengen. Dit is € 4,69 per maand.
2.36.
De kosten voor schoonmaak en onderhoud, inclusief de kosten voor de glazenwasser, komen hiermee op de volgende jaarbedragen:
Verzekeringen en belastingen
2.37.
[gedaagde 1] heeft opgave gedaan van de kosten die hij aan verzekeringen betreffende het gebouw (waarvan het gehuurde deel uitmaakt) heeft gemaakt, maar heeft in zijn conclusie van dupliek geen toelichting op de overgelegde facturen en polisbescheiden gegeven. Hij heeft deze facturen alleen gebruikt om een schatting te maken van het verloop van de jaarlijkse kosten, nu over de jaren 2020 tot en met 2023 kennelijk geen facturen meer voorhanden zijn.
2.38.
De kantonrechter volgt voor wat betreft de kosten van de verzekering het beleid dat de Huurcommissie hanteert, namelijk:
“De verzekeringen die direct verband houden met de onroerende zaak (zoals opstal-,brand-, stormschade-, bedrijfsschade- en aansprakelijkheidsverzekering) blijven voor rekening van de verhuurder.
De kosten van een glasverzekering en een inboedelverzekering voor in gebruik gegeven roerende zaken kunnen wel aan de huurder doorberekend worden.”
2.39.
Uit de overgelegde polisbescheiden over 2024 blijkt dat de premie voor de glasverzekering voor dat jaar €140,82 bedroeg (inclusief assurantiebelasting). Dat is 7,06% van de totale verzekeringspremie van € 1.993,59. Omdat een verdere specificatie en toelichting ontbreken, gaat de kantonrechter ervan uit dat afgezien van de glasverzekering geen andere verzekeringen in de polis zijn opgenomen waarvan de premie aan [eiser 1] kan worden doorbelast. Dat er een inboedelverzekering zou zijn, blijkt niet en is door [gedaagde 1] ook niet gesteld.
2.40.
De kantonrechter gaat uit van de ontwikkeling van de totale verzekeringspremie zoals door [gedaagde 1] geschetst en door [eiser 1] niet weersproken. Dit betekent dat over 2019 wordt gerekend met een totale premie van € 1.713,72, over 2020 € 1.769,69, over 2021 € 1.825,66, over 2022 € 1.881,63 en over 2023 € 1.937,60. Daarvan is steeds 7,06% dat kan worden toegeschreven aan de glasverzekering. Het aandeel van [eiser 1] in de premie voor de glasverzekering bedraagt ¼ (naar rato van het aantal appartementen in het gebouw). [gedaagde 1] mag dan de volgende bedragen per maand bij [eiser 1] in rekening brengen via de servicekosten:
Periode
Totale premie
Deel glasverzekering = 7,06%
Aandeel [eiser 1] ¼
1 september 2019-31 december 2019
€ 571,24 (1/3 deel van de jaarpremie)
€ 40,33
€ 10,08
2020
€ 1.769,69
€ 124,94
€ 31,24
2021
€ 1.825,66
€ 128,89
€ 32,22
2022
€ 1.881,63
€ 132,84
€ 33,21
2023
€ 1.937,60
€ 136,79
€ 34,20
2024
€ 1.993,59
€ 140,75
€ 35,19
2.41.
[gedaagde 1] heeft in zijn processtukken niets opgemerkt over belastingen, zodat de kantonrechter niet kan vaststellen dat [eiser 1] enige vergoedingsplicht heeft als het om belastingen en (regionale) heffingen gaat.
De totale betalingsverplichting
2.42.
Uit wat hierboven is overwogen volgt dat [gedaagde 1] in de jaren 2019 tot en met 2024 de volgende totaalbedragen bij [eiser 1] in rekening mocht brengen via de servicekosten:
Jaar
Nutsvoor-zieningen
Stoffering
Schoonmaak
Verzekeringen
Totaal
2019
€ 391,88
€ 366,84
€ 36,00
€ 10,08
€ 804,80
2020
€ 2.132,26
€ 1.100,52
€ 118,00
€ 31,24
€ 3.382,02
2021
€ 2.670,84
€ 1.100,52
€ 140,00
€ 32,22
€ 3.943,58
2022
€ 3.883,96
€ 1.100,52
€ 103,59
€ 33,21
€ 5.121,28
2023
€ 4.866,6
€ 1.100,63
€ 66,28
€ 34,20
€ 6.067,77
2024
€ 4.448,59
€ 1.129,31
€ 67,28
€ 35,19
€ 5.680,37
2.43.
[gedaagde 1] heeft in het overzicht dat als bijlage 1 bij de brief van zijn gemachtigde (productie 5 bij dagvaarding) is overgelegd 2% ‘rente’ in rekening gebracht. De kantonrechter vat deze post op als administratiekosten. Het is een verhuurder toegestaan om administratiekosten in rekening te brengen bij het doorbelasten van servicekosten. Een percentage van 2% wordt redelijk geacht. Daarom mag [gedaagde 1] de volgende bedragen aan administratiekosten optellen bij de hiervoor genoemde totaalbedragen:
Jaar
Subtotaal
Administratiekosten 2%
Totaal
2019
€ 804,80
€ 16,10
€ 820,90
2020
€ 3.382,02
€ 67,64
€ 3.449,66
2021
€ 3.943,58
€ 78,87
€ 4.022,45
2022
€ 5.121,28
€ 102,43
€ 5.223,71
2023
€ 6.067,77
€ 121,36
€ 6.189,13
2024
€ 5.680,37
€ 113,61
€ 5.793,98
2.44.
Vast staat dat [eiser 1] over de periode van september 2019 tot en met november 2022 een maandelijks voorschot servicekosten van € 450,- heeft betaald (€ 150,- voor de nutsvoorzieningen en € 300,- voor de overige leveringen en diensten). Vanaf december 2022 betaalt hij € 550,- per maand als voorschot (€ 250,- voor de nutsvoorzieningen en € 300,- voor de overige leveringen en diensten). Dit betekent voor de betalingsverplichting van [eiser 1] het volgende, waarbij het verschuldigde bedrag bestaat uit het totaalbedrag aan servicekosten plus de administratiekosten:
Jaar
Verschuldigd
Betaald
Saldo
2019
€ 820,90
€ 1.800,-
€ 979,10
2020
€ 3.449,66
€ 5.400,-
€ 1.950,34
2021
€ 4.022,45
€ 5.400,-
€ 1.377,55
2022
€ 5.223,71
€ 5.500,-
€ 276,29
2023
€ 6.189,13
€ 6.600,-
€ 410,87
2024
€ 5.793,98
€ 6.600,-
€ 806,02
Totaal saldo
€ 5.800,17
Het saldo van € 5.800,17 moet [gedaagde 1] aan [eiser 1] terugbetalen.
[gedaagde 1] moet rente betalen
2.45.
[gedaagde 1] moet de wettelijke rente betalen over het saldo dat steeds open heeft gestaan, vanaf het moment dat de afrekening had moeten worden verstrekt (uiterlijk op 1 juli van het volgende kalenderjaar) tot de datum dat volledig is betaald.
[gedaagde 1] moet de proceskosten betalen
2.46.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan [eiser 1] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 1.017,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.387,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.47.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] dat vordert en [gedaagde 1] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de betalingsverplichting van [eiser 1] betreffende de servicekosten over de jaren 2019 tot en met 2024 vast zoals opgenomen onder 2.43van dit vonnis;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser 1] te betalen € 5.800,17, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het saldo als genoemd onder 2.44 van dit vonnis, steeds vanaf 1 juli van het kalenderjaar volgend op het jaar waarover het saldo is ontstaan, tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] worden begroot op € 1.387,45;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
51909