Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/708322 / KG ZA 25-1021
Vonnis in kort geding van 28 november 2025
in de zaak van
1.[eisende partij 1] ,
2.
[eisende partij 2],
[eisende partij 2],
beiden wonend in [plaats] ,
eisende partijen,
advocaten: mr. A. Danopoulos en mr. T. Vlug te Rotterdam,
tegen
STICHTING URBANIC NETHERLANDS IV,
gevestigd in Amsterdam,
gedaagde partij,
advocaat: mr. E.A. van der Zwaag te Nijmegen.
Partijen worden hierna afzonderlijk [eisende partij 1] , [eisende partij 2] en Urbanic genoemd.
[eisende partij 1] en [eisende partij 2] worden gezamenlijk aangeduid als [eisende partij 1] e.a.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2025, met 13 producties;
- de conclusie van antwoord, met 4 producties;
- de mondelinge behandeling op 14 november 2025;
- de pleitnota van [eisende partij 1] e.a.
- de mondelinge behandeling op 14 november 2025;
- de pleitnota van [eisende partij 1] e.a.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij 2] is sinds 2006 eigenaar van de bovenwoning gelegen aan [adres 1] in [plaats] (hierna: de Woning). De Woning bestaat uit twee afzonderlijke wooneenheden die een voordeur delen. [eisende partij 2] woont op de eerste etage en [eisende partij 1] , zijn schoonzoon, woont samen met zijn gezin sinds 2012 op de tweede etage en de zolder.
2.2.
Urbanic is sinds 2022 eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 2] in [plaats] (hierna: het Perceel). Ten tijde van de koop stond op het Perceel een kantoorpand van 3 lagen (de begane grond en 2 verdiepingen).
2.3.
Op 2 januari 2024 heeft de gemeente [plaats] (hierna: de Gemeente) aan Urbanic een omgevingsvergunning verleend voor “
het transformeren van de bestaand kantoorgebouw naar appartementen”. Op 9 januari 2024 is dat bekend gemaakt in het gemeenteblad van de Gemeente. [eisende partij 1] e.a. hebben daartegen geen bezwaar ingediend. De vergunning is inmiddels onherroepelijk.
het transformeren van de bestaand kantoorgebouw naar appartementen”. Op 9 januari 2024 is dat bekend gemaakt in het gemeenteblad van de Gemeente. [eisende partij 1] e.a. hebben daartegen geen bezwaar ingediend. De vergunning is inmiddels onherroepelijk.
2.4.
De herontwikkeling van het Perceel houdt in dat het leegstaande kantoorpand wordt getransformeerd in een gebouw met 4 lagen: kantoren op de begane grond en 15 appartementen verdeeld over drie verdiepingen (hierna: het Gebouw). In oktober 2024 is Urbanic aangevangen met de voorbereidende werkzaamheden en in maart 2025 zijn de sloop- en bouwwerkzaamheden gestart.
2.5.
Bij brief van 6 augustus 2025 heeft de advocaat van [eisende partij 1] e.a. Urbanic gesommeerd om de bouwwerkzaamheden op het Perceel te staken en gestaakt te houden, omdat die werkzaamheden onrechtmatig zijn in de zin van artikel 5:37 BW (onrechtmatige hinder) en artikel 5:50 lid 1 BW (ongeoorloofd uitzicht op het naburig erf).
Bij brief van 26 augustus 2025 heeft de advocaat van Urbanic gemotiveerd gereageerd en meegedeeld de sloopwerkzaamheden voort te zetten conform de verleende vergunning.
2.6.
Partijen hebben daarna over en weer correspondentie gevoerd en een gesprek gehad, maar dat heeft niet tot een overeenstemming geleid.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij 1] e.a. vorderen – samengevat weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair Urbanic te gebieden tot:
A. het staken en gestaakt houden van alle (ver)bouwwerkzaamheden op het Perceel ter uitvoering van het bouwplan waarvoor de omgevingsvergunning d.d. 2 januari 2024 is verleend, totdat in de bodemprocedure vonnis of arrest is gewezen dat in kracht van gewijsde is gegaan; en
B. het binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de situatie te herstellen zoals die was op 6 augustus 2025, en derhalve tot het afbreken van hetgeen vanaf deze datum door Urbanic is gebouwd op het Perceel;
C. een en ander op straffe van een dwangsom;
II. subsidiair Urbanic te gebieden tot het staken en gestaakt houden van alle
(ver)bouwwerkzaamheden op het Perceel ter uitvoering van het bouwplan waarvoor de omgevingsvergunning d.d. 2 januari 2024 is verleend totdat in de bodemprocedure vonnis of arrest is gewezen dat in kracht van gewijsde is gegaan, op straffe van een dwangsom;
III. in alle gevallen Urbanic te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
Urbanic concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij 1] e.a. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan op basis van de stukken die tot het procesdossier behoren.
(Spoedeisend) belang is aanwezig
4.2.
Uitgaande van de stelling van [eisende partij 1] e.a. dat Urbanic, met de herontwikkeling van het Perceel, onrechtmatig inbreuk maakt op het woon- en leefgenot van [eisende partij 1] e.a. en de gevraagde voorzieningen ertoe strekken een einde te maken aan die onrechtmatige handelingen, ligt het alleszins voor de hand dat [eisende partij 1] e.a. een spoedeisend belang hebben bij behandeling van de ingestelde vorderingen.
4.3.
Het standpunt van Urbanic dat het geschil te complex is om in kort geding te beoordelen, wordt niet gevolgd. De voorzieningenrechter moet terughoudend zijn met het oordeel dat een zaak niet geschikt is om in kort geding te worden beslist en kan zich niet snel onthouden van het geven van een voorlopig oordeel vanwege de complexiteit van een zaak. Anders dan Urbanic meent, is een diepgaande belangenafweging, waarbij de door [eisende partij 1] e.a. gestelde inbreuk tegenover de door Urbanic te lijden schade wordt geplaatst, geen reden om het onthouden van een voorlopig oordeel te rechtvaardigen.
Onrechtmatig handelen is onvoldoende aannemelijk
4.4.
[eisende partij 1] e.a. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat zij op grond van artikel 5:37 BW in combinatie met 6:162 BW onrechtmatige hinder ondervinden van de (her)ontwikkeling van het Perceel en de realisatie van het Gebouw door Urbanic. Zij stellen, onder overlegging van een schaduwstudie van 16 juli 2025, dat het Gebouw leidt tot een aanzienlijke afname in de bezonning aan de oostzijde van de Woning.
Daarnaast betogen [eisende partij 1] e.a. dat het plan van Urbanic om een galerij met balkons aan de achterzijde van het Gebouw en een vluchttrap aan de westzijde te realiseren, onrechtmatig is. De galerij en de vluchttrap zijn namelijk aan te merken als ‘soortgelijke werken’ die uitzicht geven op het naburige erf zoals bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW.
4.5.
De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat met de voorliggende stukken het gestelde onrechtmatig handelen door Urbanic onvoldoende aannemelijk is, en licht dat hierna toe.
Beroep op artikel 5:50 lid 1 BW slaagt niet
4.6.
Uit artikel 5:50 lid 1 BW volgt dat het, zonder de toestemming van de eigenaar van het naburige erf, niet is toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, die uitzicht geven op het naburige erf. Van een ‘soortgelijk werk’ is in de regel pas sprake als het bouwwerk bedoeld is om er langere tijd te verblijven, zoals het geval is bij een balkon.
4.7.
[eisende partij 1] e.a. stellen dat de balkons van de wooneenheden zijn geïntegreerd in de galerij, zodat aannemelijk is dat de westzijde van de galerij zal worden gebruikt als een uitbreiding van de balkons en dat de vluchttrap intern als doorsteekplaats gebruikt gaat worden. Deze stelling heeft Urbanic echter betwist en is verder niet onderbouwd.
4.8.
Urbanic wijst er terecht op dat de galerij en de vluchttrap niet zijn bedoeld om er langere tijd te verblijven.
De smalle galerij dient voor de doorloop naar het trappenhuis en moet worden vrijgehouden voor passanten. Het is bestemd noch geschikt om als verblijfsruimte te gebruiken. De (niet onderbouwde) vrees van [eisende partij 1] e.a. dat bewoners de galerij bij de balkons zullen betrekken, is daarom niet reëel.
De vluchttrap is alleen bedoeld voor noodsituaties en betreft een wenteltrap met smalle taps toelopende treden. Niet aannemelijk is dat bewoners het als doorsteekplaats gaan gebruiken. Bovendien geldt dat, indien die situatie zich al voordoet, de trap ook dan niet wordt gebruikt om er langere tijd te verblijven.
4.9.
Gelet hierop zijn de vluchttrap en de galerij niet te beschouwen als ‘soortgelijke werken’ zoals bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW.
Beroep op onrechtmatige hinder slaagt niet
4.10.
Artikel 5:37 BW bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen, zoals door het onthouden van licht. Of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij is het beschikken over of juist het ontbreken van een publiekrechtelijk vereiste vergunning niet zonder meer bepalend. [1]
4.11.
Niet in geschil is dat de Gemeente bij het verlenen van de omgevingsvergunning aan Urbanic de concrete belangen van [eisende partij 1] e.a. (op het punt van bezonning en uitzicht) heeft meegewogen.
4.12.
Dat het Gebouw lichtinval en uitzicht wegneemt van de Woning van [eisende partij 1] e.a. is duidelijk. Van enige hinder is dus sprake. De vraag is of de ernst van de hinder zodanig is dat het de gevorderde bouwstop en afbraak rechtvaardigt.
4.13.
[eisende partij 1] e.a. hebben ter onderbouwing van de vermindering in bezonning een schaduwstudie overgelegd van een door hen ingeschakelde deskundige. De studie richt zich op de vijf vensters aan de oostzijde van de Woning. Volgens [eisende partij 1] e.a. blijkt uit dat rapport dat bij geen enkele van die vensters de TNO-norm voor bezonning, zowel de lichte als de zware norm, wordt gehaald. Bij vensters 3 en 4 zijn er zelfs periodes waarin helemaal geen sprake meer is van bezonning. Verder wijzen [eisende partij 1] e.a. erop dat alle vensters aan de oostzijde in de nieuwe situatie uitkijken op een blinde muur van 14,5 meter hoog en 13-14 meter breed.
4.14.
Urbanic meent dat de afname in bezonning naar aard en omvang zodanig beperkt is dat er geen sprake is van onrechtmatige hinder. Zij zet vraagtekens bij de betrouwbaarheid van de schaduwstudie en de deskundige van [eisende partij 1] e.a.
4.15.
De voorzieningenrechter is het met Urbanic eens dat de inhoud van de schaduwstudie onduidelijk is. De studie bevat tekeningen van de stand van de zon op de vensters aan de oostzijde van de Woning, op vijf verschillende data, gevolgd door een tabel met het aantal zonuren voor iedere venster in de oude en de nieuwe situatie. Er is geen inleiding of conclusie en enige toelichting op de tekeningen en de tabel ontbreekt ook. Verder wordt in het tabel melding gemaakt van vensters 1 tot en met 5, zonder duidelijk te maken welk cijfer hoort bij welk raam in de tekeningen. Volgens [eisende partij 1] e.a. dateert het rapport van 16 juli 2025, maar in het rapport zelf staat niet vermeld wanneer het is opgesteld en door wie. [eisende partij 1] e.a. hebben pas later een mailbericht van de deskundige van 10 november 2025 ingediend, waarin de deskundige slechts summier ingaat op de uitgangspunten van de studie en zijn werkhistorie.
4.16.
Daarnaast geldt dat het antwoord op de vraag of een beperking in bezonning ontoelaatbaar is, ook afhangt van de mate waarin de ruimtes zonlicht ontvangen via andere vensters. Als er (nog steeds) voldoende lichtinval komt van andere vensters, is een beperking van het zonlicht aan één kant niet snel onrechtmatig. De schaduwstudie geeft daarop geen antwoord, nu het beperkt is tot de bezonning van de ramen aan de oostkant. Urbanic wijst erop, en [eisende partij 1] e.a. hebben dat onvoldoende bestreden, dat voor de overige ramen op de tweede verdieping geen enkele verandering in bezonning optreedt en dat de ramen aan de zuidzijde (met een royale lichtinval) ook in de nieuwe situatie nog de hele dag zon hebben.
4.17.
Wat betreft het verminderde uitzicht staat vast dat, daar waar in de oude situatie drie van de vijf vensters aan de oostkant uitkijken op een blinde muur, in de nieuwe situatie alle vensters uitkijken op een blinde muur. Uitgangspunt is dat iemand die een bepaald uitzicht geniet daarmee nog geen recht heeft op behoud van dat uitzicht. Dat [eisende partij 1] e.a. al een beperkt uitzicht hadden aan de oostzijde betekent niet dat het verder beperken van dat uitzicht zonder meer onrechtmatig is. De Woning is gelegen in een dichtbebouwde stedelijke omgeving, waar de behoefte aan meer woonruimte wordt erkend. In het bestemmingsplan van het gebied wordt in dat kader hoogbouw van vier lagen toegestaan. Van [eisende partij 1] e.a. mag dan ook worden verwacht dat zij een vermindering van licht en uitzicht als gevolg van hoogbouw dulden. Daarbij speelt mee dat het uitzicht vanuit de overige ramen niet wijzigt. Het is dus niet zo dat [eisende partij 1] e.a. geheel ontstoken zijn van een vrij uitzicht.
Conclusie
4.18.
Op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht en hebben onderbouwd, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de vorderingen van [eisende partij 1] e.a. in een bodemprocedure worden toegewezen.
4.19.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.
Urbanic wijst op de grote financiële en organisatorische impact van een bouwstop en afbraak. Zij heeft al aanzienlijke investeringen gepleegd en is gebonden aan een strikte planning en contractuele verplichtingen jegens aannemers, leveranciers en toekomstige bewoners. Het geraamte van het Gebouw staat al volledig, alleen de galerij en vluchttrap ontbreken nog. De resterende werkzaamheden zijn enkel inpandig van aard en hebben dus geen invloed op het lichtinval en het uitzicht van [eisende partij 1] e.a. In die situatie weegt het belang van [eisende partij 1] e.a. bij een bouwstop en afbraak niet op tegen het belang van Urbanic bij de voortzetting van de bouwwerkzaamheden.
4.20.
De conclusie is dat de beperking in lichtinval en uitzicht bij de huidige stand van zaken geen bouwstop en afbraak rechtvaardigt. De vorderingen worden dan ook op alle onderdelen afgewezen.
Proceskosten
4.21.
[eisende partij 1] e.a. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Urbanic worden begroot op:
- griffierecht € 714,00
- salaris € 1.107,00
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.999,00
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.23.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eisende partij 1] e.a. af;
5.2.
veroordeelt [eisende partij 1] e.a. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij 1] e.a. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt [eisende partij 1] e.a. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2025.
2091 / 2009