Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/167
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [persoon A] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [persoon B] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Groot-Ammers (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 168.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
€ 168.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2025 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon C] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde [persoon A] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een benedenwoning uit 1910. De gebruiksoppervlakte bedraagt 61 m² met een grondoppervlakte van 60 m². De woning beschikt over een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser stelt, onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Eiser heeft verzocht om de verstrekking van de koudv- en liggingsfactoren, alle objectonderdelen, de grondstaffel en de indexering van de verkoopcijfers van zijn woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn verstrekt, maar volgens eiser ontbreekt een toelichting op de toegepaste correcties voor het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten.
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens, een afschrift geven van de gegevens als die gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. [1] De gevraagde gegevens kunnen eveneens betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten die voor de waardevaststelling zijn gebruikt. De heffingsambtenaar moet – op specifiek verzoek van belanghebbende – ook inzicht geven in de gegevens, keuzes en aannames die zijn gebruikt bij een modelmatige berekening.
7. Ten aanzien van de onderbouwing van de correcties voor het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, reeds omdat niet is gebleken dat eiser in de bezwaarfase voldoende specifiek om deze gegevens heeft verzocht. De algemene opmerking in het bezwaarschrift “ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken”, is onvoldoende specifiek om daaruit een dergelijk verzoek te moeten afleiden. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld en stelt dat deze maximaal € 127.000,- bedraagt. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer, de matige onderhoudstoestand, scheurvorming in zowel binnen- als buitenmuren, slecht buitenschilderwerk en het matige isolatieniveau. Verder is bij de waardering te weinig rekening gehouden met de verschillen in ligging tussen de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten. Zo is niet inzichtelijk gemaakt op welke etages de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, terwijl in de markt een hogere prijs wordt betaald voor appartementen die zich op een hogere woonlaag bevinden.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
9.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] in Streefkerk, [adres 3] in Nieuwpoort en [adres 4] in Groot-Ammers) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals woonoppervlakte, voorzieningen, uitstraling en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met behulp van de matrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen, de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning als gemiddeld (score 3) gekwalificeerd. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast voor het bouwjaar van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat op de gerealiseerde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie (van 22-26%) heeft plaatsgevonden in verband met het verschil in bouwjaar. Voor de waardering van de
koudv-factoren wordt dan wel ten aanzien van de woning uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud voor woningen uit 1900. Daarvan uitgaande ziet de heffingsambtenaar geen reden om lager te scoren dan gemiddeld. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar hierin.
Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd waaruit mogelijk scheurvorming blijkt, maar daaruit volgt niet dat sprake is van een dusdanig slecht onderhoudsniveau dat er een grotere correctie had moeten plaatsvinden. De heffingsambtenaar heeft daarbij opgemerkt dat scheurvorming bij woningen uit 1900 vaker voorkomt. Voor wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat geen sprake is van een groot verschil nu de woning energielabel B heeft terwijl de vergelijkingsobjecten beschikken over energielabel A (volgens de Atlas Leefomgeving). Niet aannemelijk is dat dit relatief kleine verschil een waardedrukkend effect heeft. Ten aanzien van de voorzieningen geldt tot slot dat eiser op geen enkele manier aannemelijk maakt dat deze onder gemiddeld moeten worden gewaardeerd.
koudv-factoren wordt dan wel ten aanzien van de woning uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud voor woningen uit 1900. Daarvan uitgaande ziet de heffingsambtenaar geen reden om lager te scoren dan gemiddeld. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar hierin.
Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd waaruit mogelijk scheurvorming blijkt, maar daaruit volgt niet dat sprake is van een dusdanig slecht onderhoudsniveau dat er een grotere correctie had moeten plaatsvinden. De heffingsambtenaar heeft daarbij opgemerkt dat scheurvorming bij woningen uit 1900 vaker voorkomt. Voor wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat geen sprake is van een groot verschil nu de woning energielabel B heeft terwijl de vergelijkingsobjecten beschikken over energielabel A (volgens de Atlas Leefomgeving). Niet aannemelijk is dat dit relatief kleine verschil een waardedrukkend effect heeft. Ten aanzien van de voorzieningen geldt tot slot dat eiser op geen enkele manier aannemelijk maakt dat deze onder gemiddeld moeten worden gewaardeerd.
11. Eiser stelt dat bij de waardering van de woning te weinig rekening is gehouden met de ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat onvoldoende inzicht is gegeven in die ligging. De rechtbank volgt deze stelling niet. Uit de overgelegde matrix blijkt op welke etages de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat deze informatie openbaar beschikbaar is. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] bevinden zich op de eerste woonlaag en [adres 3] is op de begane grond gelegen. Nu de etages en de ligging van de vergelijkingsobjecten niet wezenlijk afwijken van die van de woning van eiser, heeft de heffingsambtenaar geen correctie hoeven toepassen voor de ligging.
12. De rechtbank wijst er ten overvloede op dat voor de woning in de matrix een lagere vierkante meterprijs is gehanteerd dan die van de vergelijkingsobjecten. Dit levert een marge op van € 13.603,-. Voor zover er nog verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en de woning kunnen die worden geacht te zijn verdisconteerd in het verschil van € 13.603,- tussen de vierkante meterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. [3]
13. Tijdens de zitting heeft eiser verwezen naar diverse nieuwe gegevens over de vergelijkingsobjecten, waaronder energielabels, de aanwezigheid van een parkeerplaats en een verkoop in het publieke domein, alsmede gesproken over een verkoopakte van de woning waarin volgens hem is vermeld dat bij het appartementsrecht geen grond behoort. Deze informatie is pas ter zitting naar voren gebracht, waardoor de heffingsambtenaar hiervan niet vooraf kennis heeft kunnen nemen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook aangegeven hier niet adequaat op te kunnen reageren omdat hij hier niet op was voorbereid. De rechtbank overweegt dat van de heffingsambtenaar niet kan worden verwacht dat hij tijdens de zitting adequaat op deze nieuwe informatie reageert. De rechtbank laat deze informatie daarom buiten beschouwing, nu behandeling daarvan in strijd zou zijn met een goede procesorde.
Ten overvloede overweegt de rechtbank wel dat, zelfs indien de stelling van eiser juist zou zijn dat de grond bij de woning (€ 12.000,- voor 60 m2) ten onrechte is meegenomen, dit niet direct betekent dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Uit de overgelegde matrix blijkt immers dat de waarde in het economisch verkeer van de woning
€ 180.000,- bedraagt, terwijl de vastgestelde WOZ-waarde € 168.000,- is.
€ 180.000,- bedraagt, terwijl de vastgestelde WOZ-waarde € 168.000,- is.
13.1.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
14. Tot slot stelt eiser dat hij genoodzaakt was om beroep in stellen teneinde de juistheid van de vergelijkingsobjecten te controleren. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft op 5 mei 2023 per e-mail alle verkooptransacties in de gemeente Molenlanden over 2021 en 2022 verstrekt, inclusief de waardeopbouw. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Op die manier heeft eiser de juistheid van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten kunnen controleren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 16 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.