Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 11546177 CV EXPL 25-741
datum uitspraak: 18 december 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B. Bogaart,
tegen
[gedaagde 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats, ingeschreven op een briefadres te [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. El Idrissi .
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 januari 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
1.2.
Op 17 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens [eiseres] de heer [persoon A] met mr. Bogaart. [gedaagde 1] is ook verschenen met mr. El Idrissi.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] eist € 6.300,-- van [gedaagde 1] . Zij stelt dat zij met [gedaagde 1] een huurovereenkomst heeft gesloten voor kamer 11 aan de [adres 1] in Dordrecht en dat er een huurachterstand is ontstaan over de maanden december 2023 tot en met januari 2025.
De kantonrechter wijst de vordering af omdat er sprake is van een overeenkomst in strijd met de goede zeden. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Wat is er gebeurd?
2.2.
[eiseres] is bij deze rechtbank een groot aantal procedures tegen afzonderlijke gedaagde partijen gestart waarin zij telkens stelt een huurovereenkomst te zijn aangegaan met een gedaagde partij voor een kamer aan de [adres 1] te Dordrecht en in één geval aan de [adres 2] te Dordrecht. In alle zaken wordt achterstallige huur gevorderd.
2.3.
In tien zaken hebben de gedaagde partijen verstek laten gaan. In drie zaken hebben de gedaagden wel gereageerd op de eis. De kantonrechter doet vandaag uitspraak in al deze zaken. In alle zaken wijst de kantonrechter de vordering af en maakt daarbij gebruik van informatie die tot haar is gekomen uit de afzonderlijke dossiers.
Strijd met de goede zeden
2.4.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeenkomst die [eiseres] in alle zaken met de gedaagden heeft gesloten, in strijd is met de goede zeden. Gelet op hetgeen [eiseres] op de zittingen heeft verteld over de algemene gang van zaken rondom deze overeenkomsten en gelet op hetgeen de drie verschenen gedaagden hebben aangevoerd gaat de kantonrechter ervan uit dat het niet de bedoeling van [eiseres] is om de kamers daadwerkelijk te verhuren, maar dat het haar bedoeling is om geld te innen voor kamers die niet in gebruik worden genomen. Andersom gaat de kantonrechter ervan uit dat het ook niet de bedoeling van de gedaagde partijen was om een kamer te huren.
Wat er bekend is geworden over de overeenkomst
2.5.
In de drie zaken op tegenspraak hebben de gedaagden afzonderlijk van elkaar aangevoerd dat zij nooit de intentie hebben gehad om een huurovereenkomst te sluiten, maar dat zij slechts met [eiseres] hadden afgesproken om (tegen betaling van € 150,- per maand) een postadres te krijgen. [eiseres] heeft bevestigd dat het regelen van een postadres inderdaad onderdeel van de afspraken is geweest en er zijn ook onderbouwende stukken in de dossiers die dit bevestigen. Daarnaast is vast komen te staan dat deze gedaagden niet ingeschreven stonden op het adres aan de [adres 1] . Volgens [eiseres] schrijft zij geen mensen in op de adressen aan de [straatnaam] omdat een groot aantal mutaties van bewoners problemen geeft met de gemeente Dordrecht. [eiseres] heeft verklaard elders over diverse verhuurbare kamers te beschikken waar mensen ingeschreven staan. Vast is komen te staan dat de heer [persoon A] namens [eiseres] fysiek met deze gedaagden heeft afgesproken in Rotterdam en hen heeft laten inschrijven op het adres [adres 5] in Rotterdam. Dit is het adres van de [naam kerk] .
[eiseres] heeft erkend dat geen van deze gedaagden daadwerkelijk ooit in het pand aan de [adres 1] heeft gewoond, en dat zelfs nooit een sleutel aan hen is verstrekt.
2.6.
[eiseres] heeft op de zitting in algemene zin haar werkwijze toegelicht en verteld dat sprake is van een “flexibel” systeem. Dit houdt volgens haar in dat een huurder geen aanspraak kan maken op de specifieke kamer die vermeld wordt in de schriftelijke huurovereenkomst, maar dat er “een” kamer in “een” pand wordt vrijgehouden voor wanneer een huurder daar behoefte aan heeft. [eiseres] heeft verklaard de panden aan de [adres 2] , [adres 1] , [adres 3] en [adres 4] te bezitten. Nummer [adres 1] zou over 12 kamers beschikken en alle panden in totaal 18 kamers. De verschuldigde maandelijkse huur loopt volgens [eiseres] wel door omdat een huurder na ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst verantwoordelijk is voor ‘de kamer’. [eiseres] heeft verklaard dat de meeste mensen waarmee zij dergelijke overeenkomsten sluit, geen geld hebben. Het gaat volgens haar om mensen uit een sociaal zwakkere doelgroep die vaak problemen hebben met de belastingdienst, andere schuldeisers hebben en/of problemen met justitie. Deze mensen willen wel een kamer, maar hebben geen geld, aldus [eiseres] . In de eerste fase die [eiseres] de “postadresfase” noemt wordt tegen betaling van € 150,- per maand een inschrijving op een postadres geregeld en kan eventuele andere ‘hulp’ geboden worden. Op enig moment daarna gaat de “huurfase” in waarin een kamer aan de Wijnstraat gehuurd wordt en er € 450,- per maand betaald moet worden.
De schriftelijke huurovereenkomst wordt telkens direct bij de start van de “postadresfase” ondertekend, ook al is er nog geen sprake van huur van een kamer maar slechts de inschrijving op een adres bij een gemeente elders. Wanneer de overgang naar het daadwerkelijk huren van een kamer plaatsvindt, zou volgens [eiseres] beschreven staan in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. De huurfase kan ook ingaan wanneer [eiseres] niks meer hoort van een huurder en zij geen contact krijgt, omdat er volgens haar wel een kamer beschikbaar wordt gehouden. Pas wanneer de (achterstallige) huur daadwerkelijk wordt betaald, ontvangen huurders een sleutel van het gehuurde, aldus [eiseres] .
[eiseres] heeft op zitting verklaard dat er door haar wel
vijf tot tienvan dergelijke overeenkomsten
per weekondertekend worden.
vijf tot tienvan dergelijke overeenkomsten
per weekondertekend worden.
Gevolg van de overeenkomst
2.7.
De kantonrechter overweegt dat deze werkwijze tot gevolg heeft dat een enorm aantal ‘huurovereenkomsten’ worden gesloten, vele malen meer dan dat er kamers beschikbaar zijn. Daardoor is het mogelijk om achterstallige huur te vorderen voor dezelfde kamer over dezelfde periode. Dit is ook daadwerkelijk het geval in de zaken waarin vandaag uitspraak wordt gedaan:
- voor kamer 4 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [gedaagde 2] over de periode juli 2023 tot en met januari 2025, en van gedaagde [gedaagde 3] over de periode november 2023 tot en met december 2024;
- voor kamer 8 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [gedaagde 4] over de periode augustus 2023 tot en met december 2023 en van gedaagde [gedaagde 5] over periode september 2023 tot en met december 2024;
- voor kamer 9 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [gedaagde 6] over de periode september 2023 tot en met januari 2025 en van gedaagde [gedaagde 7] over de periode oktober 2023 tot en met januari 2025.
Overeenkomst met een immoreel karakter
2.8.
De door [eiseres] geschetste algemene gang van zaken waarin zij wekelijks vijf tot tien schriftelijke huurovereenkomsten laat ondertekenen voor dezelfde kamers aan de [straatnaam] is zeer dubieus te noemen. Deze overeenkomsten worden ondertekend door mensen in kwetsbare posities die afhankelijk zijn van een postadres. Zij moeten daar
€ 150,- per maand voor betalen aan [eiseres] terwijl inschrijving op een brp-adres gratis is in Nederland. Belangrijker nog is dat zij zich door ondertekening van de overeenkomst vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst verbinden aan een betalingsverplichting voor de huur van een kamer. Het door [eiseres] beschreven “flexibele” systeem wordt niet beschreven in de huurovereenkomst en evenmin in de algemene voorwaarden. Als het al waar is dat een dergelijk systeem is besproken tussen partijen, dan is het voor gedaagden onduidelijk wanneer de zogenaamde ‘huurfase’ ingaat omdat dit niet wordt beschreven. Ook in de situatie dat er geen contact is weet iemand dus niet wanneer de huurverplichting gaat lopen. Daar komt nog bij dat er geen sleutel ter beschikking wordt gesteld. Een “huurder” heeft dan geen toegang tot de kamer. Dit systeem werkt in de hand dat [eiseres] van heel veel mensen achterstallige huur kan vorderen voor dezelfde kamers over dezelfde periode. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat het niet de bedoeling van [eiseres] is om de kamers te laten bewonen door de mensen met wie zij de overeenkomst sluit, maar dat zij alleen het geld wil innen voor de kamers. En dat is, in ieder geval, immoreel te noemen. Omdat sprake is van schending van een morele norm die bedoeld is om de samenleving, in het bijzonder een kwetsbare groep, te beschermen is sprake van een regel van openbare orde die de kantonrechter ambtshalve toepast.
Conclusie
2.9.
Doordat de overeenkomst in strijd is met de goede zeden, is deze nietig [1] . Om die reden kan er geen aanspraak worden gedaan op een verplichting tot betaling die in de overeenkomst is vermeld. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.10.
De nevenvorderingen delen in het lot van afwijzing.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
2.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde 1] moet betalen op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 813,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] worden begroot op € 813,-;
3.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken.
35789