Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11949209 VV EXPL 25-660
datum uitspraak: 8 december 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.M. Berkhout.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.Waar gaat de zaak over?
1.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [woonplaats] van [eiseres] . Volgens [eiseres] houdt [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning en heeft [gedaagde] nagelaten de woning in te richten, dit alles in strijd met de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. [eiseres] vordert daarom in deze zaak dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. [eiseres] vindt dat zij daar een spoedeisend belang bij heeft. [gedaagde] is het niet eens met de vordering. Hij betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en daarnaast stelt [gedaagde] dat hij een groot belang heeft om in de woning te mogen blijven wonen. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] af. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 november 2025, met bijlagen 1 tot en met 17;
- de mondelinge behandeling op 24 november 2025;
- de spreekaantekeningen van mr. Berkhout;
- de tijdens de mondelinge behandeling door [eiseres] overgelegde uitspraak in een ander kort geding van een kantonrechter in deze rechtbank.
3.De beoordeling
Het beoordelingskader in een kort geding
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde] is tekortgeschoten
3.2.
Volgens [eiseres] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden door (i) niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en (ii) de woning niet (voldoende) gestoffeerd en gemeubileerd te hebben. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat [gedaagde] de woning inderdaad niet (voldoende) gestoffeerd en gemeubileerd heeft, maar dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad).
Het hoofdverblijf
3.3.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Als onderbouwing daarvan wijst [eiseres] erop dat (a) de woning nog steeds niet is ingericht (er ligt geen vloer, er staan geen meubels en er zijn nauwelijks (persoonlijke) spullen aanwezig), (b) zij maandenlang geen contact heeft kunnen krijgen met [gedaagde] , (c) [gedaagde] in de afgelopen vijf jaar geen afspraak heeft gemaakt bij de milieustraat om grofvuil op te laten halen, (d) er nauwelijks energie- en waterverbruik is op het adres van de woning en (e) uit buurtonderzoek is gebleken dat de buren van [gedaagde] hem niet of nauwelijks zien.
3.4.
[gedaagde] stelt hier – samengevat weergegeven – het volgende tegenover. De woning verkeerde bij aanvang van de huurovereenkomst in 2019 in een zeer slechte staat. [gedaagde] kreeg daarnaast van de verhuurconsulent te horen dat de flat waar de woning zich in bevindt over één à twee jaar zou worden gesloopt, zodat hem werd aangeraden niet teveel aan de woning te doen. Toen in 2021/2022 bekend werd dat [eiseres] de flat niet meer zou slopen, heeft [gedaagde] de woning in oktober 2023 zelf volledig leeggehaald met als doel om de woning zelf van binnen op te knappen. Omdat [gedaagde] daarnaast hoge schulden heeft die hij moet afbetalen, heeft hij echter weinig geld om meubels of stoffering aan te schaffen en lukt het niet om de woning (snel) in te richten. [gedaagde] werkt steeds drie weken in het buitenland, waar hij dan ook verblijft, om vervolgens één week in de woning te verblijven. Daarnaast verblijft [gedaagde] in de vakanties ook in de woning. Het is dus weliswaar juist dat [gedaagde] weinig in de woning verblijft en geen contact met zijn buren heeft, maar dat betekent niet dat hij de woning niet als zijn hoofdverblijf gebruikt. Verder is [gedaagde] op zijn werk slecht telefonisch bereikbaar, waardoor [eiseres] hem moeilijk kon bereiken. Tot slot is [gedaagde] vaak weg van huis en leeft hij energiezuinig. Het kan dus kloppen dat zijn energieverbruik laag zijn. Het gestelde waterverbruik klopt daarentegen niet; [gedaagde] heeft veel meer water verbruikt dan [eiseres] stelt.
3.5.
De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat er vraagtekens te plaatsen zijn bij het geregistreerde energie- en waterverbruik op het adres van de woning en begrijpt daarnaast dat het onwenselijk is dat het contact tussen [eiseres] en [gedaagde] moeizaam verloopt. In het licht van alles dat [gedaagde] heeft aangevoerd als onderbouwing van zijn standpunt dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning, is dit echter onvoldoende om in deze zaak voldoende aannemelijk te achten dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) en dat hij om die reden tekort is geschoten in de nakoming van de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst. Dat [gedaagde] in het buitenland werkt en daardoor relatief weinig in de woning aanwezig is, dwingt niet tot de conclusie dat hij in de woning niet zijn hoofdverblijf houdt. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van voldoende stoffering en meubilering in de woning, waarover [gedaagde] heeft verklaard dat hij dat niet kan betalen door de hoge schulden die hij aan het afbetalen is. Dat [gedaagde] in de afgelopen vijf jaar geen afspraak heeft gemaakt bij de milieustraat om grofvuil op te laten halen en dat zijn buren hem niet (vaak) tegenkomen, legt in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] ook onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere conclusie te kunnen leiden.
De inrichting
3.6.
[eiseres] stelt verder dat [gedaagde] de woning niet (voldoende) gestoffeerd en gemeubileerd heeft. [gedaagde] heeft dit in feite niet weersproken, zij het dat hij tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd dat hij inmiddels een laminaatvloer in de woning heeft gelegd en dat hij een aantal noodzakelijke spullen (keukengerei, kleding en een opblaasbaar bed) in de woning heeft. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet kwalificeert als een (voldoende) gestoffeerde en gemeubileerde woning, zoals bedoeld in artikel 6 lid 5 van Pro de algemene huurvoorwaarden. In zoverre is [gedaagde] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst.
[gedaagde] hoeft de woning niet te ontruimen
3.7.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de hiervoor vastgestelde tekortkoming ertoe moet leiden dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is.
3.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst [eiseres] de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij die tekortkoming – gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis – deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming betreft in dit geval het niet (voldoende) stofferen en meubileren van de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet zondermeer gegeven dat deze tekortkoming in een bodemprocedure leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. In het licht van het feit dat [gedaagde] op de zevende verdieping van een flatgebouw woont en er na hem op de galerij slechts drie mensen wonen, kan niet gezegd worden dat het niet stofferen en meubileren van de woning (veel) impact heeft op de leefbaarheid van de omgeving. Andere redenen waarom aan deze tekortkoming (veel) gewicht moet worden toegekend, naast dat het een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst betreft, heeft [eiseres] in feite niet gesteld. Bij deze stand van zaken kan niet worden uitgesloten dat de rechter in de bodemprocedure oordeelt dat de tekortkoming van zodanig geringe betekenis is, dat die tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.9.
Daar komt bij dat een belangenafweging op dit punt uitvalt in het voordeel van [gedaagde] . [eiseres] heeft er in zijn algemeenheid belang bij dat de door haar verhuurde woningen gestoffeerd en gemeubileerd zijn, om zo de leefbaarheid en uitstraling van de wijk te verbeteren en het aantrekken van criminaliteit tegen te gaan. Daar staat, zoals hierboven al is overwogen, tegenover dat [gedaagde] op de zevende verdieping van een flatgebouw woont en dat er na hem op de galerij slechts drie mensen wonen, waardoor weinig mensen kunnen zien dat de woning minimaal gestoffeerd en gemeubileerd is. Daar komt bij dat [gedaagde] heeft uitgelegd dat hij vóór 2019 (het jaar waarin hij de woning kreeg toegewezen) langdurig dakloos is geweest, dat [gedaagde] hoge schulden heeft die hij probeert af te betalen, dat [gedaagde] geen tot weinig geld heeft om de woning in te richten en dat ontruiming met zich mee zou brengen dat [gedaagde] opnieuw dakloos wordt, terwijl duidelijk is dat [gedaagde] op korte termijn niet in aanmerking komt voor een andere sociale huurwoning vanwege onvoldoende inschrijfduur. Gelet op dit alles weegt het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van [eiseres] bij ontruiming daarvan.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
3.10.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 949,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 949,00;
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken.
66167/38671/52878